YARGITAY KARARI
DAİRE : 3. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2018/6466
KARAR NO : 2018/11915
KARAR TARİHİ : 22.11.2018

Davacı … ile davalı … aralarındaki fesih ve alacak davasına dair … 2. Sulh Hukuk Mahkemesinden verilen 06/06/2017 tarihli ve 2017/317 E. – 2017/761 K. sayılı hükmün Bozulması hakkında dairece verilen 19.06.2018 tarihli ve 2018/1544 E. – 2018/6693 K. sayılı ilama karşı davacı vekili tarafından kararın düzeltilmesi istenilmiştir.Düzeltme isteğinin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacı; davalı şirketin … Federasyonunda kurulu olup Türkiye’de şubesi olduğunu, davalı şirket ile akdedilen 15.11.2013 keşide, 01.05.2014 başlangıç tarihli ve 9 yıl süreli kira sözleşmesi ile 3 blok ve sosyal alanlardan oluşacak otel konseptinin davacı tarafından yapılması ve davalıya kiraya verilmesinin kararlaştırıldığını, otelin yapımı için yüklü miktarda banka kredisi kullanılmasına, otelin bitirilmesine ve davalıya yapılan ihtara rağmen davalı tarafından kira bedellerinin ödenmediğini bunun üzerine sözleşmenin feshedildiğini belirterek, sözleşmenin haklı nedenle feshediğinin tespiti ile sözleşmenin 10/b-c maddeleri gereği kararlaştırılan cezai şart nedeniyle fazlaya dair haklarını saklı tutarak şimdilik 1.000.000 TL cezai şartın tahsilini istemiştir.Davalı; davaya konu kira sözleşmesinin yetkisiz temsilci tarafından imzalandığından geçersiz olduğunu, davacının kiralanan oteli halen teslim etmediğini, kullanılmayan alanlar için kira bedeli talep edilemeyeceğini savunarak davanın reddini dilemiştir.Mahkemece husumet nedeniyle davanın reddine karar verilmiş, hükmün davacı tarafından temyizi üzerine kararın onanmasına karar verilmesi sonrasında davacı tarafından kararın düzeltilmesi talebi üzerine, Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 14.12.2016 tarih, 2016/7517 esas 2016/7471 karar sayılı ilamıyla, “…..Bu durumda … Türkiye Cumhuriyeti Şubesi’nin … A.Ş.den ayrı ve bağımsız bir tüzel kişiliğe sahip olmadığı; aksine dava konusu kira sözleşmesinin … A.Ş. Türkiye Cumhuriyeti Şubesi tarafından, bağlı bulunduğu … A.Ş. adına ve hesabına imzalandığı; bu nedenle söz konusu davanın … A.Ş.ye yöneltilmesinde bir usulsüzlük bulunmadığı…” gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir. Mahkemece, bozma ilamına uyularak yapılan yargılama neticesinde; sözleşmenin haklı nedenle feshedildiğinin tespitine, cezai şart alacağı talebinin reddine karar verilmiştir. Hükmün taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine Dairemizin 19.06.2018 tarih, 2018/1544 esas, 2018/6693 karar sayılı ilamı ile;
“1) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davacının temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2) Davalının sözleşmenin haklı nedenle feshedildiğine ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesinde;
TBK 117. maddesinde “Borcun ifa edileceği gün, birlikte belirlenmiş veya sözleşmede saklı tutulan bir hakka dayanarak taraflardan biri usulüne uygun bir bildirimde bulunmak suretiyle belirlemişse, bu günün geçmesiyle; haksız fiilde fiilin işlendiği, sebepsiz zenginleşmede ise zenginleşmenin gerçekleştiği tarihte borçlu temerrüde düşmüş olur. Ancak sebepsiz zenginleşenin iyiniyetli olduğu hâllerde temerrüt için bildirim şarttır.” hükmü düzenlenmiştir.Tam iki yanlı (karşılıklı) sözleşmelerde, yanlardan her biri hem alacaklı ve hem de borçlu durumundadır. Bu nitelikteki bir sözleşmede, borçlunun temerrüdünden söz edebilmek için, BK. md. 81’e göre, bir yanın kendisine düşen borcu yerine getirmiş olması ya da yerine getirmeye hazır olduğunu öteki yana bildirmiş bulunması gerekir. Böyle bir durumda, edimini yerine getirmiş olan ya da getirmeye hazır olduğunu öteki yana bildiren yana, alacaklı ve henüz edimini yerine getirmeyen yana da borçlu denir. İşte, tam iki taraflı (karşılıklı) sözleşmelerde borçlunun temerrüdü durumunda, alacaklıya BK.nun 106.maddesi (TBK. 125. md)ile aşağıda yazılı olanaklardan birini seçmek yetkisi tanınmıştır:
a) Edimin (borcun) aynen yerine getirilmesi ve gecikmeden dolayı uğradığı zararın tazminini istemek,
b) Edimin aynen yerine getirilmesini reddederek, uğradığı olumlu (müsbet) zararın tazminini istemek, ya da
c) Edimin aynen yerine getirilmesini reddederek sözleşmeden dönerek (akdi fesh etmek) ve olumsuz (menfi) zarar için tazminat istemek,
Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin, tam iki yanlı bir sözleşme olduğunda duraksama söz konusu değildir. Önemle vurgulayalım ki, kiraya veren teslime iliskin borç yükümünü zamanında yerine getirmez ise, burada, BK. md. (TBK. 125. md) vd. uygulama alanı bulur. (Bkz. Prof. Dr. Haluk TANDOĞAN, Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, C. I, Yıl: 1974, sh. 354)
Türk Borçlar Kanununun 315. maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için istenen kira parasının veya yan giderin muaccel (istenebilir) olması ve kira bedeli ile yan giderin verilen sürede ödenmemiş bulunması, ihtarnamede verilen süre içerisinde kira parasının ödenmemesi halinde akdin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir. Kiracıya verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, ürün kiralarında en az altmış gün, diğer kira ilişkilerinde ise en az on gündür.Olayımıza gelince; Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.05.2014 başlangıç tarihli ve 9 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı tarafından,… 14. Noterliğinin 30.09.2014 tarihli ve 22263 yevmiye nolu ihtarı ile ilk yıl kira bedeli 2.211.202,80 Usd ve 2. Yıl kira bedeli 3.235.179,84 Usd’nin 3 gün içinde ödenmesinin ihtar edildiği görülmektedir. Çatılı işyeri niteliğindeki kiralananın kira alacağının tahsili için gönderilen davaya dayanak ihtarnamede 30 günlük ödeme süresi verilmediği tespit edilmiş olup bu haliyle davaya dayanak ihtarname tahliyeye yönelik hukuki sonuç doğurmayacağından, kira bedellerinin ödenmemesi bu haliyle haklı fesih olarak kabul edilmeyerek isteminin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.Olayımızda; kiralananın boş olarak kiralandığı, sonrasında konaklama bloklarının davacının mülküne, sosyal tesislerin de hazinenin ecrimisil ödenecek yerine inşa edileceğinin ve sözleşme imzalanmasından sonra ileri bir tarihte kiralananın tesliminin kararlaştırıldığı görülmüştür. Davacı vekili dava dilekçesinde; davaya konu kiralanan tesisi tamamladığını ancak davalının teslime yanaşmadığını, teslim yönünden yapılan görüşmelerin sonuçsuz kaldığını ve sözleşmeyi bu nedenle feshettiklerini ileri sürmüş ise de inşaatı biten kiralanan tesisi teslim alması için davalıyı temerrüde düşürdüğüne dair belgeleri dosyaya sunmamıştır. Karar düzeltme dilekçesinde teslim konusunda yazışmalar yapıldığını ileri sürmüş ancak dilekçe ekinde sadece … ‘ ya hitaben davalı şirket logosu ile yazılmış 06.06.2014 tarihli elektronik mesajı sunmuştur. Bu durumda mahkemece, tarafların kiralananın teslimi yönünden delilleri toplanarak, davacı tarafından kiralananın teslimi yönünden davalı tarafın temerrüde düşürülüp düşürülmediği üzerinde durularak, sonucuna göre karar verilmesi gerektiğinden; davacı vekilinin bu yöne ilişkin karar düzeltme isteminin kabulü ile Dairece verilen önceki bozma ilamının (2) nolu bendinin son paragrafının çıkartılarak mahkeme hükmünün açıklanan bu değişik gerekçe ile bozulmasına karar verilmiştir.
3- Davalı vekilinin vekalet ücretine ilişkin temyiz itirazlarına gelince;
Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’nin 12. maddesi gereğince konusu para veya para ile değerlendirilebilen davalarda vekalet ücretine nispi olarak hükmolunur ve bu şekilde hükmolunan vekalet ücreti anılan tarifenin ikinci kısmının ikinci bölümünde belirtilen maktu vekalet ücretinden az olamaz. Mahkemece, 1.000.000 TL üzerinden talep edilen alacak isteminin reddine karar verildiğine göre, bu miktar üzerinden kendisini davada vekille temsil ettiren davalı yararına karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi doğrultusunda nisbi vekalet ücretine karar verilmesi gerekirken bu hususta hüküm kurulmaması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.” gerekçesi ile hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan gerekçelerle, davacı vekilinin karar düzeltme talebinin kabulü ile Dairemizin, 19.06.2018 tarih, 2018/1544 Esas, 2018/6693 Karar sayılı bozma ilamının 1 ve 3 bentlerinin korunarak (2) nolu bendinin son paragrafının hükümden tamamen çıkartılarak yerine yukarıda 2 nolu bendin belirlenen değişik gerekçesi ile hükmün BOZULMASINA, peşin alınan karar düzeltme harcının istek halinde karar düzeltme isteyene iadesine, 22.11.2018 tarihinde oy çokluğu ile karar verildi.
KARŞI OY
Davacı vekili, taraflar arasında yapılan ikili görüşmeler neticesi davalı şirketin Rusya’da getireceği çalışanlarının konaklama ihtiyaçlarını karşılamak maksadıyla bir tesis inşa etmek ve kiralamak üzere, 15/11/2013 tarihli kira sözleşmesi imzalandığını; sözleşmede tesisin tamamlanarak 01/05/2014 tarihinde kiracıya teslim edileceğinin kararlaştırıldığını ancak, tesisin teslime hazır hale getirilmesinden sonra davalı şirketin teslim almaya yanaşmadığını; bu nedenle, 30/09/2014 tarihinde noterlik aracılığıyla ihtarname çekilerek davalı şirketten ilk iki yıllık kira bedelinin talep edildiğini, davalı şirketin ödeme de yapmaması üzerine, taraflara arasındaki kira sözleşmesinin haklı sebeple fesih edildiğini belirterek; taraflar arasındaki sözleşmenin haklı sebeple feh edildiğinin tespitine ve sözleşmenin 10/c maddesinde kararlaştırılan cezai şart alacağı nedeniyle şimdilik 1000.000 TL’nin dava tarihinden faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili, cevap dilekçesinde; davanın kısmi dava olarak açılamayacağını, öncelikle davanın dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddine karar verilmesini; aksi halde, müvekkili şirketin sözleşmede taraf olmadığını, yetkisiz şahıs tarafından imzalanan bir sözleşmeye dayanılarak müvekkiline husumet yöneltilemeyeceğini savunarak; davanın reddini istemiştir.
Mahkemece; davanın husumet yönünden reddine karar verilmiş, hükmün davacı tarafça temyizi üzerine; Yargıtay 6. Hukuk Dairesince mahkeme kararı önce onanmış, karar düzletme talebi neticesinde; davanın davalı şirkete yöneltilmesinde bir usulsüzlük bulunmadığı belirtilerek, mahkemece işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesinin doğru olmadığı gerekçesiyle bozulmuştur.Mahkemece; bozmaya uyularak yapılan yargılama neticesinde; davacının sözleşmenin haklı nedenle fesih edildiğine ilişkin talebinin kabulü ile taraflar arasındaki 15/11/2013 tarihli kira sözleşmesinin davacı tarafından haklı nedenle fesih edildiğinin tespitine; davacının cezai şart talebinin ise reddine karar verilmiş; hüküm, taraflarca temyiz edilmiştir.Mahkemenin davacının kira sözleşmesini haklı sebeple fesih ettiğinin tespitine ilişkin kararı; Dairemizin 19/06/2018 tarihli, 2018/1544 Esas ve 2018/6693 Karar sayılı ilamı ile ” … Davacı tarafından, davalı kiracının kiralanan taşınmazları teslim alması için bir ihtar tebliğ edilerek, kiracı temerrüte düşürülmediğinden davanın reddi gerektiğinden bahisle” bozulmuştur.
Davacı vekilin karar düzletme talebi üzerine; bu kez sayın çoğunluk görüşü ile “… Türk Borçlar Kanununun 315. maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için istenen kira parasının veya yan giderin muaccel (istenebilir) olması ve kira bedeli ile yan giderin verilen sürede ödenmemiş bulunması, ihtarnamede verilen süre içerisinde kira parasının ödenmemesi halinde akdin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir. Kiracıya verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, ürün kiralarında en az altmış gün, diğer kira ilişkilerinde ise en az on gündür.Olayımıza gelince; Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.05.2014 başlangıç tarihli ve 9 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı tarafından, … 14. Noterliğinin 30.09.2014 tarihli ve 22263 yevmiye nolu ihtarı ile ilk yıl kira bedeli 2.211.202,80 Usd ve 2. Yıl kira bedeli 3.235.179,84 Usd’nin 3 gün içinde ödenmesinin ihtar edildiği görülmektedir. Çatılı işyeri niteliğindeki kiralananın kira alacağının tahsili için gönderilen davaya dayanak ihtarnamede 30 günlük ödeme süresi verilmediği tespit edilmiş olup bu haliyle davaya dayanak ihtarname tahliyeye yönelik hukuki sonuç doğurmayacağından, kira bedellerinin ödenmemesi bu haliyle haklı fesih olarak kabul edilmeyerek isteminin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.Olayımızda; kiralananın boş olarak kiralandığı, sonrasında konaklama bloklarının davacının mülküne, sosyal tesislerin de hazinenin ecrimisil ödenecek yerine inşa edileceğinin ve sözleşme imzalanmasından sonra ileri bir tarihte kiralananın tesliminin kararlaştırıldığı görülmüştür. Davacı vekili dava dilekçesinde; davaya konu kiralanan tesisi tamamladığını ancak davalının teslime yanaşmadığını, teslim yönünden yapılan görüşmelerin sonuçsuz kaldığını ve sözleşmeyi bu nedenle feshettiklerini ileri sürmüş ise de inşaatı biten kiralanan tesisi teslim alması için davalıyı temerrüde düşürdüğüne dair belgeleri dosyaya sunmamıştır. Karar düzeltme dilekçesinde teslim konusunda yazışmalar yapıldığını ileri sürmüş ancak dilekçe ekinde sadece … ‘ ya hitaben davalı şirket logosu ile yazılmış 06.06.2014 tarihli elektronik mesajı sunmuştur. Bu durumda mahkemece, tarafların kiralananın teslimi yönünden delilleri toplanarak, davacı tarafından kiralananın teslimi yönünden davalı tarafın temerrüde düşürülüp düşürülmediği üzerinde durularak, sonucuna göre karar verilmesi gerektiğinden; davacı vekilinin bu yöne ilişkin karar düzeltme isteminin kabulü ile Dairece verilen önceki bozma ilamının (2) nolu bendinin son paragrafının çıkartılarak mahkeme hükmünün açıklanan bu değişik gerekçe ile bozulmasına karar verilmiştir.” gerekçesiyle bozulmuştur. Sayın çoğunluğun bu bozma gerekçesine aşağıda açıkladığım nedenlerle iştirak edilmemiştir.Taraflar arasında “KİRA SÖZLEŞMESİ” başlıklı 15/11/2013 tarihli bir sözleşme imzalanmıştır. Sözleşmenin konusu başlıklı 2. maddesinde; ” bu sözleşme ile KİRAYA VEREN, EK-1’de bulunan projede belirtilen 3 bloktan oluşan otel ve aynı parselde yer alan 2 villayı, bu sözleşme şartlarına uygun olarak kullanması için resmi kurumlardan gerekli tüm izin onayları alarak, inşa etmeyi ve 01/05/2014 tarihinde kiracıya teslim etmeyi, KİRACI ise, kira sözlemesine konu binaları bu sözleşmeden doğan hak ve sorumlulukları doğrultusunda kullanmayı ve bu kullanma karşılığı sözleşmede belirtilen kira bedelini gününde ödemeyi kabul ve taahhüt eder. Ayrıca başka bir projede gösterine prefabrik okul – kreşte kiraya verilecek yerler arasındadır. Sözlemeye konu A, B ve C Bloklar; bu blokların bodrum katları, iki villa ve okul – kreş binası kiraya verilecek yerlerdir.” şeklinde sözleşmenin konusu tanımlanmıştır. 6/a maddesinde ise; “Kiraya veren 01/05/2014 tarihinde, kiralananı yerinde teslim / tesellüm belgesi düzenlemek suretiyle tutanakla teslim edecektir. Teslim tarihinde, binaların inşaatı tamamlanmış, çevre düzenlemesi yapılmış mobilyalı, günlük kullanım için gerekli eşyalarla birlikte, elektrik, su ve altyapı hizmetleri tamamlanmış olarak binalar hazır bulundurulacaktır.” denilmektedir.Öncelikle belirtmeliyim ki; kira sözleşmesi başlıklı sözleşmedeki bu hükümler ve diğer hükümler (5. madde gibi) gözetildiğinde; sözleşme salt bir kira sözleşmesi olmayıp, kiralanan yerin davalı tarafın uygun bulduğu projesine göre inşa edilip tesliminden sonra kiralanmasına yönelik bulunduğu anlaşıldığından; sözleşme bir karma sözleşmedir.Taraflar arasındaki uyuşmazlık; sözleşme hükümleri çerçevesinde kiralanan yerlerin inşasının yapılıp kiracıya teslim edilip edilmediği, kiracının kiralananı teslim almaya yanaşmaması nedeniyle kiralayanın sözleşmeyi feshinin haklı sayılıp sayılmayacağı noktasındadır.
Davacının, davadaki istemi; temerrüd nedeniyle tahliyeye ilişkin bulunmadığından, sayın çoğunluğun bozma ilamının ikinci bendindeki ihtarnamede 30 günlük süre verilmediğinden, kira bedellerinin ödenmemesi nedeniyle haklı fesih isteminin reddine karar verilmesi gerektiğine dair bozması dosya kapsamına uygun düşmemektedir. Kaldı ki, son parağraftaki araştırmaya yönelik bozma gerekçesiyle de çelişmektedir.Taraflar arasındaki sözleşme, iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerden olup, Türk Borçlar Kanunu’nun ” Borçlunun temerrütü” hükümlerine tabidir.
TBK.nun 117. maddesinde; “Muaccel bir borcun borçlusu, alacaklının ihtarıyla temerrüte düşer. Borcun ifa edileceği gün birlikte belirlenmiş veya sözleşmede saklı tutulan bir hakka dayanarak taraflardan biri usulüne uygun bir bildirimde bulunmak suretiyle belirlenmişse bu günün geçmesiyle; haksız fiilde fiilin işlendiği, sebepsiz zenginleşmede ise zenginleşmenin gerçekleştiği tarihte borçlu temerrüte düşmüş olur. Ancak sebepsiz zenginleşmenin iyi niyetli olduğu hallerde temerrüt için bildirim şarttır.” denilmektedir.Aynı Kanun’un “Süre verilmesi” başlıklı 123. Maddesinde ise; ” Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde, taraflardan biri temerrüte düştüğü takdirde diğeri, borcun ifa edilmesi için uygun bir süre verebilir veya uygun bir süre verilmesini hakimden isteyebilir.” şeklinde düzenlenmiş, 124/1 maddesinde; ” Borçlunun içinde bulunduğu durumdan veya tutumundan süre verilmesinin etkisiz olacağı anlaşılıyorsa” süre verilmesine gerek bulunmadığı hüküm altına alınmıştır.
Somut olaya baktığımızda; sözleşmedeki kararlaştırılan hükümlerle, borcun ifa edileceği gün (yani kiralananın teslim günü) taraflarca birlikte belirlenmiştir. Yukarıda bahsedilen, TBK.nun 117. maddesi gereğince, davalı kiracı sözleşmede teslime yönelik birlikte kararlaştırılan günde (01/05/2014 tarihinde) kiralananı teslim almadığından temerrüte düşmüştür. Davacı kiralayanın, kiracıya temerrüt için ayrıca bir ihtar çekmesine ve süre vermesine gerek bulunmamaktadır. TBK.nun 123. maddesindeki süre verilmesine ilişkin hüküm ise, emredici bir hüküm değildir. Zira, hükümde “…borcun ifa edilmesi için uygun bir süre verebilir.” denilmektedir. Yine, 124/1. maddesinde ise; “Borçlunun içinde bulunduğu durumdan veya tutumundan süre verilmesinin etkisiz olacağı anlaşılırsa” süre verilmesine gerek bulunmadığı vurgulanmış bulunmaktadır. Gerek davacı tarafın teslime yanaşılmadığına ilişkin iddiaları, gerekse davalının tüm yargılama aşamasında ve özellikle cevap dilekçesinde sözleşmenin tarafı olmadığına ilişkin beyanı ve bundaki ısrarı gözetildiğinde; davalı kiracının bu tutumunun kiralananı teslim almaya yanaşmadığının ve temerrüte düştüğünün kabulünü gerektirmektedir. Dolayısıyla, davacı alacaklının, borçlunun temerrütü için davalı tarafa süre vermesine gerek de bulunmamaktadır. Davacı kiralayanın, kararlaştırılan tarihin üzerinden uzunca bir süre geçtikten ve kira alacağına yönelik noterden ihtarda çektikten ve ihtara cevap alındıktan sonra sözleşmeyi feshetmesinde haklı olduğu sonucuna varılmaktadır.
Açıkladığım nedenlerle, Sayın Çoğunluğun (talep olmadığı halde) tahliyeye yönelik bozma gerekçesiyle, kiralananın teslimi yönünden davalı tarafın temerrüte düşürülüp düşürülmediği hususunda tarafların delillerinin toplanıp değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiğine ilişkin bozma gerekçesine iştirak edilmemiştir. Bu nedenle, davacı tarafın karar düzeltme talebinin kabulüyle, mahkemenin kiracının sözleşmeyi haklı feshettiğinin tespitine dair kararının usul ve yasaya uygun olduğu düşüncesiyle, mahkemenin tespite yönelik kararının ONANMASI görüşündeyim. 22.11.2018