YARGITAY KARARI
DAİRE : 3. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2017/9272
KARAR NO : 2017/4570
KARAR TARİHİ : 04.04.2017
Davacı … ile davalı …. aralarındaki itirazın iptali ve tahliye davasına dair ….. 5.Sulh Hukuk Mahkemesinden verilen 26/01/2016 günlü ve 2015/729 Esas-2016/56 Karar sayılı hükmün Bozulması hakkında Yargıtay 6.Hukuk dairesince verilen 20/09/2016 günlü ve 2016/5242 Esas-2016/5299 Karar sayılı ilama karşı davacı ve davalı vekili tarafından kararın düzeltilmesi istenilmiştir.
Düzeltme isteğinin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Düzeltilmesi istenilen Yargıtay ilamında açıklanan gerekçelere özellikle T.C. Resmi Gazetenin 26 Nisan 1968 tarih, 12884 sayısında yayımlanan Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 04 Mart 1968 tarih, 1966/14 Esas, 1968/7 Karar sayılı “…kira parası kiralananın kullanılması karşılığıdır. 5237 sayılı Belediye Gelirleri Kanunu gereğince alınan temizleme ve aydınlatma resmi yapılan bir hizmetin karşılığıdır. Bu Kanunun 9’uncu maddesinin 9’uncu fıkrasiyle veya kira mukavelenamesinde konulan bir şartla tamamının veya bir kısmının kiracıya yükletilmiş olması bu resmin mahiyetini değiştirdiği gibi bu borcun kira parasının bir cüz’ü olarak kabulünü gerektirmez. Bu itibarla borçlu bulunduğu temizleme ve aydınlatma resmini ödemeyen kiracının Borçlar Kanununun 260 ıncı maddesine dayanılarak mütemerrit sayılması ve kira akdinin fesholunması düşünülemez. Bu resmi kiralayan ödemiş ise bu alacak onun kiracı zimmetinde adi bir alacağı niteliğini alır….” gerekçesi ile verilmiş olan ve somut olaya tamamen uyan İçtihadı Birleştirme Kararının hüküm ve kuvvetini ortadan kaldıran başka bir düzenleme getirilmediği gibi, aksine 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 302. maddesinde vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma borcu, aynı Kanun’un 303. maddesinde kiralananın kullanımıyla ilgili olan yan giderlere katlanma borcundan ayrı olarak düzenlenmiş ve yan giderlere dahil edilmemiştir. Emlak, çevre temizlik v.s. vergiler kiralananın kullanılması karşılığı olmayıp, idarece yapılan bir hizmetin karşılığı olarak idareye ödenmesi gereken bir yükümlülüktür. Bu itibarla kiralananın kullanımıyla ilgili olan yan giderlerden ayrılmıştır. Nitekim Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesinde kira bedeli veya yan giderlerin ödenmemesinin temerrüde esas olacağı kabul edilmişken, vergi ve benzeri yükümlülükler bu madde kapsamına alınmamıştır. Kanundaki düzenlemenin aksine, vergi borçlarının ödenmemesinin de temerrüde, akdin feshine ve tahliyeye mesnet olarak kabul edilmesinin, kanunun hükmüne açıkca aykırı düşeceğinin anlaşılması karşısında düzeltme dileğinde ileri sürülen sebepler HUMK.nun 440.nci maddesindeki yazılı hallerden hiç birisine uymadığından vaki düzeltme isteğinin REDDİNE ve 270.00 TL’şer para cezası ile bakiye 4.60.TL’şer karar düzeltme harcının mahallinde karar düzeltme isteyenlerden alınarak hazineye gelir kaydettirilmesine, 04.04.2017 gününde oyçokluğu ile karar verildi.
(M) (M)
../..
-2-
KARŞI OY
Davacı vekili dilekçesinde; davacı müvekkili kiraya verenle davalı kiracı arasında en son 01.03.2014 başlangıç tarihli ARSA vasıflı taşınmaz için 10 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlendiğini; taşınmazın, otomobil teşhiri-satış-servis-otopark olarak kullanılacağının kararlaştırıldığını; kira sözleşmesinin hususi şartlar kısmının 6.maddesinde “Emlak vergisi ve çevre temizlik vergisi kiracıya aittir” şeklinde taraflar arasında düzenlenme yapıldığını, taşınmaz arsa vasfında olduğundan Türk Borçlar Kanununun 302.maddesi gereğince emlak vergisi borcunun sözleşme hükümleri gereğince davalı kiracının sorumluluğunda olduğunu; davalı kiracının, 2013 yılından itibaren sözleşme hükümleri gereğince ödemesi gereken, 2013-2014-2015 emlak vergisi borcu ile 2014-2015 çevre temizlik vergisi borçları toplamı olan 2.201.810,00.TL’yi ödemediğinden, müvekkili davacı kiraya veren tarafından vergi dairesine ödemek zorunda kalındığını; davalı kiracının sözleşme hükümlerine göre sorumlu olduğu alacağın tahsili için yapılan icra takibine de davalının haksız itiraz ettiğini ayrıca; davalı kiracı borçlunun sözleşmenin 6.maddesi hükmüne aykırı olarak emlak ve çevre temizlik vergisini yapılan takibe rağmen ödememesinin temerrüt oluşturacağını ileri sürerek; TBK.nun 315.maddesi uyarınca temerrüt nedeniyle sözleşmenin feshine ve davalının tahliyesine ayrıca kira alacağından dolayı davalının vaki itirazının iptali ile takip konusu alacağın %20’sinden az olmamak üzere inkar tazminatı hükmedilmesini istemiştir.
Davalı vekili, cevap dilekçesinde; müvekkili şirketin, davacıya ait taşınmazda 01.07.1996 tarihinden itibaren Ford bayii olarak yaklaşık 20 yıldır kiracı olarak bulunduğunu; sözleşmenin belirli sürelerde yenilendiğini, son olarak 01.03.2014 tarihinde yenilenen sözleşmenin süresinin 19 yıl olarak kararlaştırıldığını; davacı ile yapılan uzun süreli yeni kira sözleşmesi gereği müvekkili şirketin yeni ve maliyeti büyük yatırımlar yaptığını; davacı ile yaptığı kira sözleşmesi gereği tüm yükümlülüklerini bugüne kadar eksiksiz olarak yerine getirdiğini; 1996 yılından itibaren davacı ile olan kira ilişkisinde icra takibine konu vergilerin müvekkilince ödenmediğini ve davacı ile müvekkili şirket arasında bu durumun bir teamül oluşturduğunu; ayrıca, davacı ile aktedilen sözleşmede belirtilen bina vergisinin de müvekkilince ödendiğini savunarak; haksız ve mesnetsiz açılan davanın reddi ile kötüniyet tazminatına hükmedilmesini dilemiştir.
Mahkemece; “…TBK’nun 302.maddesinde kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi, vb. yükümlülüklerin aksi kararlaştırılmadığı takdirde kiraya verenin sorumluluğunda olacağı hükmü yer almakta olup, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 6.maddesi uyarınca bu yükümlülüğün davalı kiracı üzerinde bulunduğu, kira bedelinin net olarak belirlendiği, kira bedelinin net olarak belirlenmesi hususu ile hususi şartların 6.maddesi uyarınca emlak, bina ve çevre temizlik vergisi yükümlülüğünün kiracı üzerinde bulunması dikkate alındığında sözkonusu yükümlülüğünde kira bedeli kapsamında değerlendirilmesi gerektiği, ödenmeyen ve kira sözleşmesine göre kiracının yükümlülüğü dahilinde bulunan çevre ve temizlik vergisi hususunun da özel olarak kira sözleşmesi kapsamında düzenlenmiş ve belirlenmiş olması, dava konusu çevre ve temizlik vergisinin kira bedeli kapsamında olduğunun kabulü yönünde değerlendirilmesi gerektiği…. Buna göre çevre ve temizlik vergisinin ödenmesinde kiralayanın menfaatinin bulunduğu, icra müdürlüğü vasıtası ile yapılan yazılı bildirim sonucunda süresinde de söz konusu ödemenin kiracı tarafından yapılmadığı böylece temerrüt olgusunun gerçekleştiği gerekçe gösterilerek” davanın kabulüne karar verilmiştir.
Hükmün davalı vekili tarafından temyizi üzere; 6.Hukuk Dairesinin, 20.09.2016 gün ve 2016/5242 Esas, 5299 Karar sayılı ilamı ile; “1-)….Uyuşmazlık, kira sözleşmesinin 6.maddesinde sözü edilen emlak vergisi ve çevre temizlik vergisinin Türk Borçlar Kanunu’nun 315.maddesinde belirtilen yan giderlerden olup olmadığı, buna bağlı olarak temerrüt olgusunun gerçekleşip gerçekleşmediği noktasındadır…Türk Borçlar Kanunu’nun 302 ve 303. maddesinde bahsedilen zorunlu sigorta vergi ve benzeri yükümlülükler ve
../..
-3-
giderler eşyanın kiralanmasından ve kullanılmasından bağımsız kiralananın kendisinden kaynaklanan giderlerdir. Bu hususu düzenleyen Türk Borçlar Kanunu’nun 303 ve 341.maddelerindeki ifadelerden yan giderlerin kiralananın kullanımıyla doğrudan ilgili olması gerektiği sonucuna varılmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 302.maddesinde sözü edilen kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülükleri ise kiralananın kullanılmasından değil kiralananın kendisinden kaynaklanan asıl giderlerden olup, Türk Borçlar Kanunu’nun 303 ve 315.maddelerinde bahsedilen yan giderlerden kabul edilemez. Bu gibi giderlere ilişkin yükümlülüklerin sözleşme ile kiracıya yükletilmesi onların kira bedelinin bir parçası olduğunun kabulünü gerektirmez. Kira bedelinden sayılmayan bu giderlerin ödenmemesi temerrüte esas alınamaz. Bu nedenle, Türk Borçlar Kanunu’nun 315.maddesine dayanılarak tahliye istenemez. Ancak, genel hükümlere göre alacak şeklinde kiracıdan tahsili istenebilir. Açıklanan bu maddi ve hukuki olgular karşısında temerrüt hukuksal nedenine dayalı tahliye davasının reddi gerekirken kiralananın tahliyesine karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
2) Alacağa yönelik temyize gelince; yukarıda açıklandığı üzere Türk Borçlar Kanunu’nun 302.maddesi uyarınca kiraya verenin ödemesi gereken vergi yükümlülüğünü kiracı kira sözleşmesindeki düzenleme ile üzerine aldığına göre kiraya verenin ödediği emlak vergilerinin hangilerinin davalının kiracı olduğu yere ait olduğu tespit edilmeden yazılı şekilde itirazın iptaline karar verilmesi isabetsiz olmuştur” gerekçeleriyle, mahkeme kararı bozulmuş, 14.11.2016 tarihli dilekçe ile davacı vekili karar düzeltme talebinde bulunmuştur.
Dosyanın yeniden yapılan incelemesinde; sayın çoğunluk görüşü ile karar düzeltme talebi her ne kadar reddedilmiş ise de, aşağıda açıkladığımız nedenlerle, sayın çoğunluğun görüşüne iştirak edilmemiştir.
1- Taraflar arasındaki ilk sözleşme 01.07.1996 başlangıç tarihli olup, arsa vasıflı bu taşınmaz, otomobil teşhir-satış-servis-otopark olarak kullanılmak üzere davacı vakıf tarafından davalı şirkete iki yıllığına ve artı 5’er yıllık opsiyonlu olarak kiralanmıştır. Sözleşmenin hususi şartlar bölümünün 6.maddesinde “Emlak Vergisi kiracıya aittir. Kira bedeli nettir” ifadesine yer verilmiştir. Zaman içerisinde belirli sürelerde sözleşme yenilenmiş, en son düzenlenen 01.03.2014 başlangıç tarihli sözleşmenin Hususi Şartlar bölümünün 6.maddesinde ise; “Emlak vergisi ve çevre temizlik vergisi kiracıya aittir. Kira bedeli net olup stopaj, SSDF veya yeni bir düzenleme ile alınacak sair vergiler kiracı tarafından ödenir. Damga vergisi kiracıya aittir.” şeklinde, davacı kiracıya yükümlülük getirilmiş bulunmaktadır. Davalı kiracıya getirilen bu yükümlülüğün kira bedeli kapsamında kalıp kalmadığı, yan gider sayılıp sayılmayacağı uyuşmazlığın konusunu oluşturmaktadır. Kanun koyucu, Mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 258.maddesinde, “Kiralananın mükellefiyeti ve vergileri kiralayana aittir. Kiralananın alelade kullanılması için miktarı takdir ve ıslah masrafı kiracıya ve tamir kiralayana aittir. Bu hususta mahalli adete bakılır.” düzenlemesi ile hem kiralayan hemde kiracının katlanması gereken hususlar birlikte düzenlenmiş iken, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile ayrı ayrı maddelerde bu husus daha açık ve anlaşılır bir şekilde düzenlenmiş bulunmaktadır.
TBK’nun 302.maddesinde; “Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere aksi kararlaştırılmamış veya kanunda ön görülmemiş ise, kiraya veren katlanır” 303.maddesinde ise; “Kiraya veren, kiralananın kullanımı ile ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür.” yazılıdır. Bu iki madde birlikte değerlendirildiğinde, kiralananın aynından doğan giderlere kiralayanın katlanacağı tartışmasızdır. Diğer taraftan TBK’nun 317.maddesinde de “Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. Bu konuda yerel adete bakılır.” şeklinde hüküm konularak, kiracının kiralananı kullanmasından kaynaklı giderlerine katlanması gerektiğine vurgu yapılmıştır.
Tüm bu yasa maddeleri birlikte değerlendirildiğinde, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin Hususi Şartlar 6.maddesinde kararlaştırılan “Emlak vergisi ve çevre temizlik vergisi kiracıya aittir” düzenlemesinin ne anlama geldiğinin tartışılmasında fayda vardır.
Emlak vergisi; konusu, bina ve arazi olan ve bu bina veya arazinin maliki, intifa hakkı sahibi; her ikisi de yoksa, malik gibi tasarruf eden kimsenin ödediği ve matrahı bina ve arazinin değeri olan ve oranı yasada ayrı ayrı gösterilmiş bulunan bir vergidir. Emlak Vergisi Kanunu gereğince tahsil edilir.
Çevre temizlik vergisi ise; Belediye sınırları ve mücavir alanlar içinde bulunan ve Belediyelerin çevre temizlik hizmetlerinden yararlanan konut, iş yeri ve diğer şekillerde kullanılan binalar çevre temizlik vergisine tabi bulunmaktadır. Çevre temizlik vergisinin mükellefi söz konusu binaları kullananlardır. Dolayısıyla, kiraya verilen binalar için çevre temizlik vergisinin mükellefi kiracılardır. Belediye Gelirleri Kanunu gereğince de ilgilisinden tahsil edilir. (2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanununun mükerrer 44.cü maddesi)
Sözleşmenin 6.maddesinde kararlaştırılan vergilerden Emlak Vergisi, taşınmazın aynına ilişkin bulunduğundan kiralayan tarafından ödenmesi gerekir. Çevre temizlik vergisi ise, taşınmazın kullanımından kaynaklandığından kullanan tarafından ödenmesi gereken bir vergi türüdür. Bu bağlamda değerlendirildiğinde; Çevre temizlik vergisi, kiracının kira bedeli dışında ödeyeceği yan giderlerdendir.
TBK’nun 315.maddesi, kiracının temerrüdünü düzenlemiştir. Anılan maddede “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.” yazılıdır.
Davacı kiralayan, emlak vergisi alacağı ile birlikte, çevre temizlik vergisi alacağını da takibe koymuş, davalı kiracı tarafından süresi içinde ödenmemesi üzerine itirazın iptali ile taşınmazın tahliyesine ilişkin iş bu davayı açmıştır. Mahkemece, yukarıda açıklanan ilke ve esaslar gözetilerek, yan giderlerden olan çevre temizlik vergisinin yazılı bildirim sonucunda ödenmediği belirtilerek, temerrüt koşulunun gerçekleştiği gerekçesi ile, tahliye isteminin kabulüne karar verilmiştir. Tahliye talebine yönelik verilen karar bu haliyle usul ve yasaya uygun olup, bizce onanması gerekmektedir.
Öte yandan, her ne kadar; Emlak vergisi yükümlüsü ve sorumlusu yukarıda açıklandığı üzere, kiralayan ise de; sözleşmede kiralayan bu yükümlülüğünü (TBK.nun 302.maddesi kapsamında) davacı kiracıya devretmiş bulunmaktadır. Sözleşmede kararlaştırılan ve davalı kiracıya devredilen bu yükümlülük nedeniyle de, kira bedelinin
düşük tutulduğu sonuç ve kanaatine varılmaktadır. Bu nedenle, ayrıca, emlak vergisinin sözleşmedeki hükme rağmen davalı kiracı tarafından ödenmemiş olması da, TMK’nun 2.ve 3.maddesindeki iyiniyet ve dürüstlük kurallarına da aykırılık teşkil ettiğinden; TBK’nun 315.maddesindeki temerrüt koşullarının gerçekleştiğinin kabulü sonucuna bizleri götürmüştür.
2-Alacağa yönelik temyize gelince; davacının alacağının miktarı kesin olarak bilirkişi marifetiyle tespit edilmeden, eksik inceleme ile hüküm kurulması doğru görülmemiş, çoğunluğun bu husustaki bozma gerekçesine de iştirak edilmiştir.
Yukarıda açıkladığımız nedenlerle, davacının tahliyeye yönelik karar düzeltme taleplerinin kabulü ile, hükmün tahliyeye ilişkin bölümünün ONANMASI görüşünde olduğumuza dair karşı oyumuzdur. (04.04.2017)