YARGITAY KARARI
DAİRE : 3. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2017/8111
KARAR NO : 2018/1078
KARAR TARİHİ : 14.02.2018

MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı-birleşen davada davalı asıl davada; davacı Üniversitenin mülkiyetinde bulunan taşınmazın 05/11/2011 tarihinden itibaren 2 yıllığına davalı şirkete kiraya verildiğini, davalı şirketin 05/11/2012 tarihinde ödemesi gereken 2. yıl kira bedeli olan 116.424,00 TL kira bedeli, 505,44 TL kati teminat farkı, 69,50 TL sözleşme damga bedeli farkı ve 20.956,32 TL KDV tutarı olmak üzere toplam 139.122,80 TL sını ödemediğini, davacı tarafından 13/11/2012 tarih ve 12126 sayılı yazı ile ödeme talebinde bulunulduğunu, davalı şirketin işyeri için ruhsat alınamadığı gibi işyerinin … Valiliği 12/09/2012 tarih ve 24092 sayılı Valilik Oluru ile 11/10/2012 tarihinde … İlçe Milli Eğitim Müdürlüğü yetkililerince mühürlendiğini, taşınmaz ile ilgili yasal izinlerin ve buna bağlı iskan izninin alınarak kullanım amacına uygun hale getirilmesi ve eksiklikler giderildikten sonra kira bedelinin ödeneceği gerekçesiyle kira bedelini ödemeyi reddettiklerini, bu sebeple … 5. İcra Müdürlüğü’nün 2012/8388 E. Sayılı dosyası ile icra takibi başlatmak zorunda kaldıklarını, borçlu şirket tarafından takibe haksız ve mesnetsiz olarak itiraz edildiğini, belirterek … 5. İcra Müdürlüğünün 2012/8388 E. sayılı icra takip dosyasına yapılan itirazın iptaline karar verilmesini istemiştir.
Davalı-Birleşen davanın davacısı asıl davaya cevabında; dava konusu taşınmazın davalı şirket tarafından 05/11/2011 tarihinden itibaren 2 yıllığına Eğitim-Öğretime destek olacak şekilde barınma amaçlı ticari işyeri olarak kullanılmak üzere kiralandığını, birçok
masraf yapılmak suretiyle kreş ve anaokulu şeklinde düzenlendiğini, şirket tarafından davacı idareye 2011 yılı için 108.000,00 TL kira bedeli ile 535,00 TL kara pulu bedeli 19.440,00 TL KDV tutarı olmak üzere 127.975,00 TL nin ödendiğini, Milli Eğitim Müdürlüğü nezdinde işyeri açma ruhsatı almak maksadıyla başvuruda bulunduklarını, ancak söz konusu taşınmazın iskan ruhsatının olmadığı, Yapı Ruhsatı ve Deprem Bölgelerinde yapılan binalar hakkında yönetmelik gereği kiralanan taşınmazın sağlam ve dayanıklı olduğuna dair rapor olmadığı gerekçesiyle ruhsat alınamadığı gibi işyerinin … Valiliği’nin 12/09/2012 tarih ve 24092 sayılı Valilik Oluru ile 11/10/2012 tarihinde … İlçe Milli Eğitim Müdürlüğü yetkililerince mühürlendiğini, iskan izninin olmadığının ve öğrenci alınmadığının ayrıca, 06/11/2012 tarihli yazı ile de taşınmazın mühürlendiğinin davacıya bildirildiğini, buna rağmen davacı tarafça 13/11/2012 tarih ve 12126 sayılı yazı ile kira bedelinin ödenmesinin istendiğini, yasal sürede … 3. Noterliğinden 27/11/2012 tarih ve 25476 Y nolu ihtarnamesi keşide edilerek dava konusu taşınmaza ilişkin iskan izninin alınması taşınmazın kullanım amacına uygun hale getirilmesinin istendiğini, ancak bu eksikliklerin giderilmediğini, faaliyete devam edildiği hususunun gerçeklerden uzak olduğunu, zira işyerinin mühürlendiğinin tutanak ile sabit olduğunu, elektrik ve su tüketiminden yola çıkılarak ispatın mümkün olmadığını, davalı şirkete ticari olarak anaokulu ve kreş olarak resmi açılış izni verilmediğini, belirterek davanın reddini …unmuştur.
Davalı-Birleşen Davacı birleşen davasında; davalı kiraya verenin sözleşme süresince kiralananı kullanıma elverişli şekilde bulundurmadığını, belirterek ödenen ilk yıl kira bedelinin ödeme tarihi olan 30/12/2011 tarihinden itibaren işleyecek ticari faiziyle birlikte iadesine ve davacının sözleşmeyi devraldığı … Özel Eğitim … …. İnş. … ve Tic.Ltd Şti ortaklarına taşınmaza yaptıkları faydalı masraflar ve malzeme bedeli olarak toplamda ödediği 224.500 TL nin ödeme tarihinden itibaren işleyecek ticari faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davacı-Birleşen davalı birleşen davaya cevabında; davacının 19/10/2012 tarihli yazısı ile eksikliklerin giderilmesini istediğini ancak TBK’nun 305. ve 306. Maddeleri gereğince sözleşmeyi fesih hakkı olduğu halde sözleşmeyi feshetmediğini, bu durumda davacının söz konusu ayıbı kabul ettiği şeklinde kabul etmek gerektiğini, davacının fesih hakkını kullanmak yerine kira süresinin bitimini beklediğini, söz konusu eksiklikleri ileri sürerek hem 2 yıl kira bedelini ödemekten imtina ettiğini hem de ilk yıl kira bedelinin iadesini talep ettiğini, davacının iddia ettiği ayıpların davacının taşınmazı kullandığı ve faydalandığı gerçeğini değiştirmediğini, davacının kira bedelini ödemekle yükümlü olduğunu, davacının taşınmaza yaptığı masrafları sözleşmenin 5. Ve 7. Maddeleri gereğince talep edemeyeceğini, belirterek birleşen davanın reddini …unmuştur.
Mahkemece, Asıl dava yönünden davacının davasının reddine, davalının kötü niyet tazminat talebinin reddine, Birleşen dava yönünden davacının davasının kabulü ile davalı idareden 127.975 TL nin ve bu miktara 30/12/2011 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte alınarak davacı tarafa verilmesine, Davacı tarafın ödemiş olduğu çekler toplamı olan 224.500 TL nin ve bu miktara dava tarihi olan 29/05/2013 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizin davalı idareden alınarak davacıya verilmesine, karar verilmiş, hüküm davacı–birleşen davanın davalısı tarafından temyiz edilmiştir.
Türk Borçlar Kanun’unun 304. maddesinde kiralananın önemli ayıplarla teslimi halinde kiracının borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabileceği düzenlemesi bulunmaktadır.
Taraflar arasında 05/11/2011 başlangıç tarihli 2 yıl süreli yazılı kira sözleşmesi akdedildiği hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davalı-birleşen davanın davacısı kiracı kiralananın ruhsatsız olduğunu ve bu nedenle belediye tarafından mühürlendiğini, taşınmazı kullanamadığı için kira bedeli ödememesi gerektiğini bildirerek 2. Yıl kira bedelini ödememiştir. Davalı-birleşen davacı kiracı kiralananın ayıplı olması nedeniyle davacı-birleşen davalı Üniversiteye süresinde ihbarda bulunmadığı gibi sözleşmenin feshini istememiş ve kiralananı 17.12.2014 tarihine kadar elinde bulundurmuş kiraya verene iade etmemiştir. Bu durumda davalı-birleşen davacı kiracı kiralananı iade ettiği tarihe kadar işleyen kira bedellerini ödemekle yükümlü olduğundan 2. yıl kira bedelinin kiraya veren tarafından istenmesinde herhangi bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Mahkemece Davacı- birleşen davalı kurumun açtığı davanın bu nedenle kabulüne karar verilmesi gerekirken reddedilmesi doğru değildir.
Ayrıca 05.11.2011 tarihli kira sözleşmesinin 12. maddesinde kiracı tarafından şartnameye uygun olarak yapılan her türlü yatırımın en son hali ile idareye aynen teslim edileceği ve kiracının, sözleşmenin feshi veya kira süresinin bitiminde taşınmaz üzerinde yapılan her türlü yatırıma karşılık Üniversiteden tazminat dâhil hiçbir hak talebinde bulunmayacağı düzenlenmiştir. Bu şart geçerli olup tarafları bağlar. Bu durumda mahkemece davalı-birleşen davacı kiracının taşınmaza yapıldığı iddia edilen faydalı masrafları isteyemeyeceği gözetilerek masraf alacağı talebi ve 1. Yıl kira bedelinin iadesine ilişkin talepten oluşan birleşen davanın da tümden reddine karar verilmesi gerekirken kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince asıl davanın davacısı- birleşen davanın davalısı yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 14.02.2018 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.