YARGITAY KARARI
DAİRE : 3. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2017/7939
KARAR NO : 2019/3629
KARAR TARİHİ : 24.04.2019
MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasındaki alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacı; dava konusu edilen taşınmazı önceki sahibi olan dava dışı ….ten satın aldığı tarihte (29/05/2015), davalı ile eski malik arasında imzalanmış bulunan 15.05.2009 başlangıç tarihli, 10 yıl süreli sözleşme uyarınca davalının kiracı olarak taşınmazda bulunduğunu, sözleşmede aylık kira bedelinin 2009 yılı için 1.000 TL olarak belirlendiğini ve %15 artış oranı kabul edildiğini, 2009 yılından itibaren artış oranı uygulandığında aylık kira bedelinin 2015 yılında 2.313 TL, 2016 yılında ise 2.660 TL olması gerekirken kiracının halen 600 TL ödediğini, taşınmazı satın aldığı tarihten itibaren 2015 kira dönemi aylık kira ücretinin 2.313,00 TL’den kiracının kendilerine ödemekte olduğu 600 TL’nin mahsubu ile aylık 1.713,00 TL’nin Haziran 2015’ten bu yana 10 aylık toplam 17.130,00 TL olarak kendilerine ödenmesinin gerektiğini, davalı tarafa bu hususta gönderilen ihtara cevabında 20/03/2009 tarihli ikinci bir kira sözleşmesi bulunduğu ve buna göre kira bedelinin 550,00 TL olarak kabul edildiğini, artış oranının belirlenmediğini iddia etmiş ise de iş bu sözleşmenin muvazaalı olarak düzenlendiği için geçersiz olduğunu ileri sürerek eksik ödenmiş olan 17.130,00 TL’nin faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep etmiştir.
Davalı; eski malik ….ile arasında düzenlenmiş son kira sözleşmesinin 20.03.2011 başlangıç tarihli, 10 yıl süreli ve aylık kira bedelinin 550 TL brüt olarak belirlendiği kira sözleşmesi olduğunu, bu sözleşmede belirlenmiş bir artış oranı mevcut olmadığını, kendisinin buna karşın, adaletli davranarak gerekli artışları yapmış ve halen aylık 600 TL net yani 750 TL brüt kira ödemekte olduğunu, davacı tarafından sunulan kira sözleşmesinin hususi şartlar 5. maddesine göre kontrat bitiminde kira bedelinin % 15 oranında arttırmayı kararlaştırdıklarını, buna göre artışın 2019 yılında yapılması gerektiğini, davacının artış oranlarını yanlış hesapladığını, kira bedeli değerlendirilirken tadilat masrafları dikkate alınması gerektiğini ileri sürerek, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
Mahkemece; kira sözleşmesi içeriğine göre, kira artışının kontrat bitiminde yapılabilecek bir artış olup kira sözleşmesindeki süreye göre henüz kontrat bitmediğinden
artış yapılması, yeni satın alan malikin eksik kira bedeli adı altında sözleşme şartlarının haricinde bir talepte bulunmasının mümkün olmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş, hüküm; davacı tarafça temyiz edilmiştir.
1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davacının sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2- Davada, öncelikle belirtilmesi gereken husus; aynı taşınmaz için düzenlenmiş 15.05.2009 başlangıç tarihli, aylık 1.000,00 TL bedelli ve 20.03.2011 başlangıç tarihli aylık 550,00 TL bedelli sözleşmelerden hangisine itibar edileceği hususudur. 20.03.2011 tarihli ikinci sözleşmede ilk sözleşmenin feshedildiği ya da sona erdirildiği yönünde bir şerh bulunmadığı gibi, ilk sözleşmenin yapılmasından yaklaşık iki yıl sonra aylık kira parasının fahiş oranda 1.000,00 TL den 550,00 TL ye indirilmesi de hayatın olağan akışına aykırıdır.
Tüm bu var olan durum karşısında davalının dayandığı 20.03.2011 tarihli ikinci kira sözleşmesinin kira bedelini belirlemenin dışında başka bir nedenle düzenlendiği ve muvazaalı olduğu anlaşılmaktadır. Uyuşmazlığın tarafların gerçek iradesine uygun olarak düzenlenen 15.05.2009 başlangıç tarihli, aylık 1.000,00 TL bedelli kira sözleşmesi uyarınca çözümlenmesi gerektiği açık olup mahkemenin de bu sözleşmeye itibar etmesinde herhangi bir yanlışlık görülmemiştir.
Bunun yanında davacı; dava dilekçesi ile davaya konu taşınmazı satın aldığı tarihten sonraki döneme ilişkin sözleşmede kararlaştırılan %15 artış oranı uygulanarak hesaplanacak kira bedelinin tahsilini istemiş ise de; iş bu 15.05.2009 başlangıç tarihli 10 yıl süreli kira sözleşmesinin hususi şartlar 5. maddesinde “Kiracı kontrat bitiminde kira bedelini sözlü anlaşmamıza göre % 15 oranında arttırmayı şimdiden kabul ve taahhüt eder” hükmü konulmuş olmakla artış şartının, kontrat bitiminden itibaren (yani 10 yıllık sürenin sonu olan 15.05.2019 tarihinden itibaren) geçerli olacağı, davacının alacak talep ettiği 2015 Haziran ayından itibaren geçerli olmadığı anlaşılmakla mahkemenin bu yöndeki kabulü de isabetli olmuştur.
Ne var ki; tarafların gerçek iradesine uygun olarak düzenlendiği kabul edilen 15.05.2009 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde aylık kira bedeli 1.000 TL belirlenmiş olup, davalının da kabulünde olduğu üzere halen 600 TL kira bedeli ödenmekte olduğu sabittir. Yukarıda açıklanan gerekçelerle; her ne kadar davacı tarafça 2015 yılı kira bedelinin 2.313 TL olarak kabul edilmesi talep edilmiş ise de; çoğun içinde azı da vardır kuralı gereği davacının dava konusu ettiği dönemde de kira bedelinin 1.000 TL olduğu göz önünde bulundurularak yapılacak yargılama sonucunda bir karar verilmesi gerekirken bu husus gözden kaçırılarak davanın tümden reddi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ; Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davacının sair temyiz itirazlarının reddine; ikinci bentte açıklanan nedenlerle hükmün davacı yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 24.04.2019 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.