YARGITAY KARARI
DAİRE : 3. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2017/5637
KARAR NO : 2019/1139
KARAR TARİHİ : 14.02.2019
MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacı; davalının halen aylık net 13.000 TL kira bedeli ödediğini, emsallere göre kira parasının düşük kaldığını ileri sürerek, 01.11.2013 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin net 22.000 TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir.
Davalı, kira bedelini 01.11.2013 tarihinden itibaren aylık 13.110 TL ödemeye başladıklarını, sözleşmeye göre artış yaptıklarını savunarak, davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece kira bedelinin 01.11.2013 tarihinden itibaren aylık brüt 15.750 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.
1-) 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespitine karar verilirken öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.
Taraflar arasında imzalanan 01.11.2007 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Taraflar arasında daha önceden kira bedelinin tespiti davası açıldığı da ileri sürülmemiştir. Davacı tarafından tespiti talep edilen 01.11.2013 dönemi hak ve nesafet dönemi olup mahkemece hak ve nesafete göre belirleme yapılmasında isabetsizlik olmamakla birlikte, dosya kapsamında alınan bilirkişi raporları arasında çelişki bulunmaktadır. Bilirkişi raporları arasındaki çelişki varsa hâkim çelişkiyi gidermeden karar veremez.
Somut olayda; 21.11.2014 tarihli bilirkişi heyeti; taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde aylık kira bedelinin brüt 23.000 TL kira getirebileceği, 02.11.2015 tarihli ikinci bilirkişi heyeti ise taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde aylık kira bedelinin brüt 17.500 TL kira getirebileceğine yönelik rapor düzenlenmiştir. Mahkemece gerekçe belirtilmeden ikinci bilirkişi heyet raporu doğrultusunda karar verilmiştir.
Buna göre, dosya kapsamında alınan bilirkişi raporları çelişkili ve yetersiz olup, çelişki ve eksiklikler giderilmeksizin karar verilmiştir.
Mahkemece yeni bilirkişi heyetinden rapor alınarak, yukarıda açıklanan ilkeler ışığında, hak ve nesafete uygun kira belirlenirken taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinden, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapılarak, davalının kabul ettiği ve ödediği bedelden az olmamak kaydı ile kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde çelişkili bilirkişi raporlarına dayalı olarak, hak ve nesafet indirimi de yapılmaksızın tespit kararı verilmesi doğru görülmemiştir.
2-) Bozma nedenine göre tarafların sair temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik gerek görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, ikinci bentte açıklanan nedenle tarafların diğer temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik yer olmadığına ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 14.02.2019 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.