YARGITAY KARARI
DAİRE : 3. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2017/5481
KARAR NO : 2018/10827
KARAR TARİHİ : 31.10.2018
MAHKEMESİ:SULH HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasındaki tazminat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacı, davalıya ait taşınmazda 11.05.2013 tarihli kira sözleşmesi gereği kiracı olduğunu, kiralanan yer ile ilgili riskli yapı tespiti işlemi yapılması ve bu işlem sırasında davalı tarafın sorumluluklarını yerine getirmemesi sebebiyle taşınmazı tahliye etmek zorunda kaldığını, bu işlem nedeniyle uğradığı zararlardan TBK’nun 301. maddesi gereği davalının sorumlu olduğunu belirterek 30.000 TL maddi ve 50.000 TL manevi tazminatın, dava tarihinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı, kendisine atfedilecek hiçbir kusurlu davranışın bulunmadığını, sözleşmenin imzalandığı esnada riskli yapıdan haberi olmadığını, yıkım kararını ilgili Belediyenin verdiğini, davacının saygınlığına ve kişiliğine yönelik hiçbir işlem ve davranışının olmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.Mahkemece; dava konusu taşınmaza ilişkin riskli yapı şerhinin sözleşmenin imzalanmasından iki yıl sonra verildiği, kat maliklerinin ise riskli yapı şerhi verildikten sonra binanın yıkılmasını engelleme hakkı bulunmadığı, bu nedenle de kat maliki olan davalı kiraya verenin bir kusuru bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.1- Taraflar arasında 11.05.2013 başlangıç tarihli ve 5+5 yıl süreli kira sözleşmesi imzalanmıştır. Sözleşmeye konu işyeri davacıya bale ve müzik kursu olarak kullanılmak üzere kiraya verilmiştir. Kadıköy Belediyesinin 08.04.2015 tarihli davalı malike yazdığı yazıda yapının riskli yapı olduğunu ve 60 gün içinde yıkılması gerektiğinin bildirilmesi üzerine davalı tarafından keşide edilen 13.04.2015 tarihli ihtarname ile durum davacıya bildirilmiş ve kiralananın tahliye edilmesi istenmiştir. Davacı, açmış olduğu işbu dava ile kira sözleşmesinin yapılmasından kısa bir süre sonra Kadıköy Belediyesinin almış olduğu yıkım kararı gereği kiralananın tahliye edilmesinden kaynaklanan zararlarını talep etmektedir.6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 301. maddesi hükmü gereği kiraya veren kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kira, sürekli bir akit olduğundan hem sözleşmenin kurulmasından önce var olan, hem de akdin devamı süresince kiracının bir kusuru olmaksızın ortaya çıkan ayıplar kiraya verenin tekeffülü altındadır. Diğer bir anlatımla, kiraya veren sözleşme süresince kiralananın kullanmaya elverişli halde bulunması için gerekli önlemleri almak durumundadır. Bu yükümlülüğe aykırı davranıldığı takdirde kiracının bu nedenle oluşan zararının tazmini sorumluluğu gündeme gelir. Türk Borçlar Yasasının 304. maddesi uyarınca kiralananın önemli ayıplarla teslimi halinde borçlunun temerrüdüne veya kiraya verene kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabileceği, TBK.nun 307. maddesi uyarınca da kiracı kiralananın kullanımına etkileyen ayıpların varlığı halinde bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden itibaren ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını, TBK.nun 308. maddesinde kiraya verenin kusurlu olmadığını ispat etmedikçe kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlü olduğu hususları düzenlenmiştir.Somut olayda; her ne kadar davalı kiraya veren, kira sözleşmesinin imzalanması esnasında kiralananın riskli yapıda olduğunu bilmediğini beyan etmiş ve Mahkemece riskli yapıdan kaynaklı 6306 Sayılı Yasa şerhinin sözleşme başlangıcından iki yıl sonra 18.03.2015 tarihinde konulduğu belirtilerek davalının bir kusurunun bulunmadığına karar verilmiş ise de; kiralananın, sözleşme gereğince ve sözleşme süresi boyunca, kiranın başladığı tarihte, kullanılmaya elverişli hukuki ayıptan ari bir şekilde teslim borcu kiraya veren davalıya aittir. Önemli aypılardan sayılan riskli yapı özelliği kiralananın teslimi sırasında mevcut olan ve yapı maliki tarafından bilinmesi gereken bir ayıp olması karşısında, kiraya veren malikin taşınmazının hukuki ve fiili durumunu bilmediğini iddia etmesi hayatın olağan akışına aykırı olup iyiniyet kulları ile bağdaşmayacağından, davalının kusurlu olduğunun kabulü gerekir. Bu durumda, davacının maddi tazminat isteminde haklı olduğu gözönüne alınarak Mahkemece öncelikle; davacının maddi tazminat talepleri açıklattırılarak, tarafların buna ilişkin tüm delillerinin toplanması, sözleşme hükümlerinin de değerlendirilmesi suretiyle davacı kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masraf bedellerinin kalan kira süresi ile orantılı olarak ve ayrıca mahrum kalınan kâr kaybını isteyebileceği gözetilip davacı kiracı tarafından yapılan imalatların nelerden ibaret olduğu ayrıntılı ve tereddüte yer vermeyecek şekilde tek tek tespit edilip, hangilerinin zorunlu ve faydalı masraflar, hangilerinin lüks masraflar olduğunun belirlenmesi, belirlenen zorunlu ve faydalı masraf kalemlerinin imalat tarihi itibariyle yıpranma payı düşülmüş bedellerinin, kalan kira süresi ile orantılı olarak hesaplanması ve ayrıca kiracının aynı niteliklerde bir taşınmazı kiralaması için gereken makul süre tespit edilerek bu süre kadar mahrum kalınan kârın belirlenmesi, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
2- ) Bozma nedenine göre sair temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik gerek görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince davacı yararına BOZULMASINA, ikinci bentte açıklanan nedenle davacının diğer temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik yer olmadığına, peşin alının temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440. maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 31.10.2018 gününde oybirliğiyle karar verildi.