YARGITAY KARARI
DAİRE : 3. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2017/5301
KARAR NO : 2018/11780
KARAR TARİHİ : 20.11.2018
MAHKEMESİ:SULH HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasındaki asıl ve birleşen kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, asıl davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı ve davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacı asıl davada; 19.10.2005 tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi ile dava konusu arsayı davalı Belediyeden kiralamak suretiyle üzerine mağazalar inşa ettiğini, davalının 01.01.2013 tarihinden itibaren 1 yıllık kira bedeli olarak 105,188TL talebinde bulunduğu ancak bu talebin doğru ve yerinde olmadığını söz konusu kiranın yıllık olarak 2013 yılı itibariyle 86.205TL olması gerektiğini belirterek 01/01/2013-31/12/2013 tarihleri arasındaki yıllık kira bedelinin 86.205TL olarak tespitini istemiştir.Birleşen davada ise; davacı kiracı, 01.01.2014 tarihinden itibaren başlayan döneme ait yıllık kira bedelinin 92.239TL olarak tespitini istemiştir.Davalı; davanın reddini dilemiştir.Mahkemece; bilirkişi raporu alınarak asıl davanın kısmen kabulü ile 01.01.2013-31.12.2013 tarihleri arasındaki kira bedelinin yıllık 103.108,66TL olarak tespitine karar verilmiş, birleşen dosya hakkında hüküm kurulmamış, hüküm davacı ve davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 344. maddesinde, “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira
sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” hükmü bulunmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun 2. maddesinde geçmişe etkili olma başlığı altında “Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları gerçekleştirdikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır.” hükmü yer almaktadır. Türk Borçlar Kanununun kira artışına ilişkin 344. maddesindeki düzenleme kiracıları koruyucu nitelikte olup, kamu düzenine ilişkindir. Ancak kiracının tacir olması durumunda 6217 Sayılı Kanunun geçici 2. maddesi gereğince bu kanun hükmü 8 yıl süreyle uygulanamaz.
Aynı kanunun 345. maddesinde “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.” “Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” hükmüne yer verilmiştir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiş olup, TBK.nın 345. maddesi bu tarihten sonra açılacak kira bedelinin tespiti istemlerinde uygulanır.Taraflar arasında 19.10.2005 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı 12.01.2015 tarihinde açtığı asıl dava ile 01.01.2013 tarihinden itibaren, yine aynı tarihte açtığı dava ile de, 01.01.2014 tarihinden itibaren başlayan dönem için kira bedelinin tespitini istemiştir. Ancak asıl dava yönünden, yukarıda belirtilen düzenlemelere göre, dava tarihi itibariyle geçmişe dönük olarak 01.01.2013 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitinin istenmesi mümkün değildir. Bu durumda Mahkemece; birleşen dava yönünden kira sözleşmesinde artış şartı bulunduğundan 01.01.2015 tarihinde başlayan dönem için kira bedelinin tespitini isteyip istemediği hususunun davacı taraftan sorularak, istemesi halinde bir sonraki dönem için kira bedelinin tespitine karar verilmesi aksi halde davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırıdır.
Ayrıca, birleşen dava ile asıl davanın her birinin bağımsızlığını koruduğu göz ardı edilerek birleşen dava yönünden olumlu ya da olumsuz bir karar verilmeden hüküm tesisi de doğru değildir.Mahkemece, bu maddi ve hukuki olgular gözetilmeksizin yazılı şekilde hüküm kurulması, usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir.SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davalının tüm davacının sair temyiz itirazlarının reddine, ikinci bentte açıklanan nedenlerle davacının temyiz itirazlarının kabulü ile açıklanan nedenlerle temyiz olunan hükmün davacı taraf yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 20.11.2018 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.