YARGITAY KARARI
DAİRE : 3. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2017/4873
KARAR NO : 2019/3
KARAR TARİHİ : 14.01.2019
MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasındaki kiracının kiralanana yaptığı masraflara mahsuben ödenen kira bedellerinin istirdadı için başlatılan icra takibine karşı açılan itirazın iptali davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacı; taraflar arasında 01/09/2013 tarihli kira sözleşmesinin imzalandığını, bu sözleşmenin hükümlerine göre müvekkilinin kiralananda tadilat yaptırdığını bu tadilatların toplam bedelinin 2500TL tuttuğunu, sözleşmeye göre 2013 yılı Eylül, Ekim, Kasım ve Aralık kira bedellerini davalının hesabına yatırdığını, 2014 yılının ilk 7 ayı kira bedellerinin ise tadilata sayılacağını ayrıca kira bedeli ödenmeyeceğini, kiralananda gerekli tadilatlar yapıldıktan sonra yıkılacak olması nedeniyle müvekkilinin taşınmazdan taşınmak zorunda kaldığını, sözleşme gereğince 2014 yılı 4,5,6,7 ve 8. Aylara ilişkin kira bedellerinin açıkça davalının yedinde geçmiş olduğunu, itirazın iptali ile takibin devamına ve davalının %20 oranında icra inkar tazminatına hükmedilmesini istemiştir.
Davalı; ilk 4 ay kira bedelini banka vasıtasıyla tarafına ödendiğini, Temmuz 2014’e kadar kira bedellerine karşılık tadilat yapılıp yapılmadığından haberi olmadığını, kontrat yapıldığı zaman da dairelerin satılık olduğunu, zira dairelerin satılık olduğunun kontratın 21. Maddesinde yazılı olduğunu, daireyi 11/10/2013 tarihinde sattığını, durumu davacıya bildirdiğini, bu tarihten sonraki kira bedelleri farkını yeni malike ödediğini, davacının artık yeni malikin kiracısı olduğunu ve davacının tahminen Nisan 2014’te daireyi terk ettiğini, bu nedenle davanın reddini ve kötüniyet tazminatına hükmedilmesini dilemiştir.
Mahkemece; Türk Borçlar Kanunun 310. Maddesi gereğince davanın; davalının husumeti yokluğu nedeniyle reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava; kiracının, kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu imalat bedellerinin sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince iadesi istemine ilişkindir.
Kural olarak kiracı tarafından kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu imalat bedellerinin dava tarihi itibarıyla uygulanması gereken vekâletsiz işgörme ( BK m. 414) ve sebepsiz zenginleşme (BK m. 61 vd.) hükümlerine göre kiraya verenden istenmesi mümkündür. Yerleşik uygulama, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 527. maddesi ( mülga 818 Sayılı Borçlar Kanunu’nun, 414. maddesi ) kapsamında vekâletsiz iş görme hükümlerine göre kiraya verenden isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı
masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir. Bu nedenle kiracı kiralananda kalan ve kiraya veren tarafından benimsenen imalat için sebepsiz zenginleşilen oranında ve yapıldıkları tarih itibarıyla rayiç bedeller üzerinden bedelin tazminini talep edebilir.
Somut olayda; taraflar arasında dava konusu taşınmazın 01.09.2013 başlangıç tarihli 1 yıl süreli aylık 800TL bedelle kiralandığı, davalı tarafın kira sözleşmesi bitmeden 11.10.2013 tarihinde taşınmazı dava dışı üçüncü kişi olan … ‘e sattığı ve tapuda devir işlemlerinin gerçekleştiği tapu kayıtlarından anlaşılmaktadır. Davaya dayanak olan kira sözleşmesine göre kira bedellerinin bir kısmının peşin ödendiği diğer kısmının ise kiralanan taşınmazda yapılacak tadilatlara sayılacağının kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır. Mahkemece her ne kadar “davacı ile davalı arasındaki kira sözleşmesi süresi dolmadan taşınmazı sattığı, satış tarihi itibariyle artık kira sözleşmesinin tarafı olan … kiracısı olan davacının taşınmazın yıkılacak olması sebebi ile tahliye edilmek zorunda kaldığını, ancak kiralananın satılması ile birlikte kira sözleşmesinin dava dışı … devrolduğu ve davacı ile davalı arasındaki kira akdi ilişkisinin sona erdiği belirtilerek Türk Borçlar Kanunu’nun 309. ve 310. maddesi gereğince davanın husumet yokluğundan davanın reddine’’ karar verilmiş ise de, TBK’nun 310. maddesi hükmüne göre kiralananın mülkiyetinin kiraya veren malik tarafından üçüncü kişiye devri ile birlikte, kiraya veren ve kiracı arasındaki kira sözleşmesi tüm hak ve borçları ile birlikte yasa gereği kendiliğinden yeni malike geçer. Her ne kadar yeni malik eski kira sözleşmesinin tarafı haline gelirse de, önceki kiraya veren, bu taşınmaza devir tarihi öncesinde yapılan faydalı ve zorunlu masraflar ile kiralananın değer kazanarak 3. kişiye satışı halinde bu tadilat yapılmaksızın satış bedeli ile bu tadilat yapıldıktan sonra aradaki fark kadar zenginleşmiş olur. Kira sözleşmesinde yapılan tadilat bedelinin kira bedellerine mahsup edileceğine ilişkin şart varsa da davacı kiracının kiralanandan tahliye tarihinin de tespit edilerek kira bedellerinden mahsup edilmesi, tadilat bedelinden mahsubu yapılamayan bedelin kalması halinde bu bedelin kiralananın tadilatsız değeri ve tadilatlı değeri arasındaki farka oranlanarak önceki malik olan kiraya verenin sorumlu tutulması gerekirken husumetten red kararı verilmesi doğru değildir. Hükmü bu sebeple bozmak gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 14.01.2019 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.