YARGITAY KARARI
DAİRE : 3. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2017/4843
KARAR NO : 2018/11883
KARAR TARİHİ : 21.11.2018
MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacı, davalı ile aralarında 01.06.1984 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğunu, 2013 yılına ait aylık kira bedelinin kdv dahil 90.86.-TL olduğunu, emsalleri karşısında düşük kalan kira bedelinin 01.06.2014 tarihinden itibaren kdv dahil 333.94.-TL kira bedeli ile 119.18.-TL ortak gider olmak üzere toplam 453.12.-TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir.
Davalı, davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.
18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, kiralananın niteliklerine göre üç kişilik (inşaat-mimar, mülk bilirkişileri) bilirkişiler kurulu oluşturularak bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, res’en de emsal araştırılmalı, bilirkişilerce gerekli ölçüm ve inceleme yapılıp böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi (boş olarak) halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, Mahkemece bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.
Türk Borçlar Kanun’unun 345. maddesi gereğince, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Somut olayda; taraflar arasında 01.06.1984 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır, talep edilen dönemin ise hak ve nesafet dönemi olduğu anlaşılmaktadır. Hükme esas alınan bilirkişi raporunda, dava konusu dönem için kira bedelinin sözleşme hükmüne göre arttırılması durumunda 99.18.-TL olacağı belirtilmiştir. Mahkemece, sözleşme hükmüne göre yapılan artışa göre belirlenen kira bedeli esas alınarak hüküm kurulması doğru değildir.
Bu itibarla Mahkemece, kira bedeli önceki Yargıtay İçtihatları gereğince hak ve nesafet ilkeleri doğrultusunda rayice göre belirlenerek davalının kabul ettiği miktardan az olmamak üzere kira bedelinin tespitine ilişkin bir karar verilmesi gerekirken, kira bedelinin tespitine ilişkin davalarda red kararı verilemeyeceği hususu da gözetilmeksizin yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 21/11/2018 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.