YARGITAY KARARI
DAİRE : 3. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2017/4828
KARAR NO : 2018/11886
KARAR TARİHİ : 21.11.2018

MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı, davalı ile aralarında 01.12.2005 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğunu, sözleşmede kira bedelinin artışına ilişkin kararlaştırma olmasına rağmen davalının kira bedelini keyfi olarak artırdığını belirterek, 01.12.2013- 30.11.2014 dönemine ilişkin kira bedelinin en az 1.700.-TL olarak tespitine, ayrıca 01.12.2012- 30.11.2013 dönemine ait endekse göre eksik yatırdığı toplam bedelin de belirlenmesine karar verilmesini istemiştir.
Davalı, davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, davanın kısmen kabulüne, 01.12.2014 tarihinden itibaren dava konusu taşınmazın aylık kira bedelinin takdiren 1.450.-TL olduğunun tespitine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.
1-) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere, özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacının sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2-) Davacının, tespit tarihine ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesinde;
6098 sayılı TBK’nun 345. maddesinde “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.”
Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” hükmüne yer verilmiştir.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiş olup, TBK’ nın 345. maddesi bu tarihten sonra açılacak kira bedelinin tespiti istemlerinde uygulanır.
Somut olayda; Taraflar arasında 01.12.2005 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin 7. maddesinde ” kira artışının … Ticaret odasının belirlediği enflasyon oranına göre artırılacağı”kararlaştırılmış olup, artış maddesi nedeniyle Türk Borçlar Kanunu’nun 345/son maddesi gereğince kira döneminin sonuna kadar dava açılabileceğinden 03.07.2014 tarihinde açılan iş bu davada, 01.12.2013 tarihinden itibaren kira bedelinin artırılarak istenmesinde bir usulsüzlük bulunmadığı gözetilerek 01.12.2013 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken, Mahkemece bir sonraki dönem olan 01.12.2014 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitine karar verilmesi doğru değildir.
3-) 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespitine karar verilirken öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete, özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.
Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporu ve ek raporlarda; dava konusu taşınmaza ait aylık kira bedelinin hak ve nesafet kurallarına göre 01.12.2013 tarihinden itibaren 1.250.-TL, endeks uygulanması halinde ise 01.12.2013 tarihinden itibaren aylık 1.447.-TL olması gerektiği tespit edilmiştir. Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin başlangıç tarihine göre, yeni dönem kira parasının TBK’nun 344. maddesi gereğince hâkim tarafından hak ve nesafet kurallarına göre saptanması gerekir. Bu itibarla, Mahkemece yukarıda belirtilen ilkeler doğrultusunda hak ve nesafet yolu ile kira bedeli tespit edilirken kira bedelinin bir önceki kira döneminde ödenen kira parasının ÜFE endeksine göre yapılacak artıştan daha düşük bir tutar olamayacağı da gözetilerek, yeni bir heyetten alınacak taraf ve Yargıtay denetimine elverişli rapor doğrultusunda kira bedelinin hak ve nesafete uygun şekilde tespit edilmesi gerekirken, yetersiz ve eksik bilirkişi raporuna itibar edilerek yazılı şekilde karar verilmesi de doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davacının sair temyiz itirazlarının reddine, ikinci ve üçüncü bentlerde açıklanan nedenlerle hükmün HUMK. nun 428. maddesi gereğince davacı yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 21.11.2018 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.