YARGITAY KARARI
DAİRE : 3. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2017/4787
KARAR NO : 2018/11834
KARAR TARİHİ : 21.11.2018
MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacı, davalının 01.06.2009 tarihli kira sözleşmesi ile kiracı olduğunu, son ödenen aylık 1.400,00 TL kira bedelinin 01.06.2014 tarihinden itibaren aylık 1.800 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı, her yıl ÜFE- TÜFE oranlarında artırım yaptıklarını ve son olarak aylık 1.400 TL kira bedeli ödendiğini, dava konusu dairenin bulunduğu binanın çok eski bir yapı olduğunu, şirket tarafından birçok tadilat yaptırdıklarını ayrıca emsallerin üzerinde kira ödediklerini belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
Mahkemece, kiracı tarafından ödenmekte olan kiranın rayiç kira bedellerinin altında olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.
6098 sayılı TBK öncesi yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre şartlar değişmediği ve özel gelişmelerin varlığı iddia ve ispat edilmedikçe, hak ve nesafet ilkesine göre kira parasının tespit edildiği dönemden sonra üç yıl için art arda endeks uygulanarak bulunacak kira parasının o dönem için hak ve nesafete uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmeli ve ona göre uygulama yapılmalıdır. Üç yıldan sonra ise yeniden hak ve nesafete göre kira parası tespit edilebilecektir. 01/07/2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 344.maddesinde ise “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre,belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” hükmü bulunmaktadır. Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun 2.maddesinde geçmişe etkili olma başlığı altında “Türk Borçlar Kanununun düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları gerçekleştirdikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır.” hükmü yer almaktadır. Bununla birlikte 6217 Sayılı Yasanın geçici 2.maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Yasanın 53.maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanun’un da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun’unun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354’ncü maddelerinin 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı, sözleşmede hüküm bulunmayan hallerde ise Mülga BK hükümlerinin uygulanacağı öngörülmektedir.
Somut olayda, davalı tacir olup yukarıda belirtildiği üzere TBK’nın 344. maddesinin uygulanma imkanı bulunmadığından, kira bedelinin mülga BK ve bu kanun dönemindeki Yargıtay’ın istikrar kazanmış içtihatları gereğince hak ve nesafet ilkeleri doğrultusunda rayice göre belirlenmesi gerektiği gözetilerek karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
Bu itibarla; kira bedelinin miktarına ilişkin olarak bir uyuşmazlık bulunup mahkemeye müracaat edildiğine ve kira bedelinin dava yoluyla tespiti istenildiğine göre; davalı taraf artırılması istenilen veya karar verilebilecek miktarı ödese bile dava red edilmeyip kira tespit kararı verilmelidir. Nitekim davalının artırarak ödediği kira bedelini ödemekten vazgeçip önceki dönem kira bedelini ödemeye başlaması halinde davacı, hükmen tespit edilmiş ya da sözleşme ile kararlaştırılmış bir kira bedeli olmadığı sürece davalı kiracıyı kira bedelinin arttırılmış halini ödemesi için zorlayamayacağı için yeni dönem kira bedelinin mahkemece hüküm altına alınmasında davacının hukuki yararı vardır. Davalının tespit edilecek miktarı ödeyip ödemediği hususu dava açılmasına sebep olup olmaması ve yargılama giderlerinden sorumluluğunun belirlenmesi yönünden sonuca etkilidir.
Hak ve nesafete uygun kira belirlenirken taşınmazın yeniden kiralanması halinde serbest şartlarda boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinden mahkemece hak ve nesafet kurallarına uygun indirim yapılarak kira bedelinin tespiti gerekir. Hükme esas alınan bilirkişi raporunda dava konusu yerin bulunduğu semti, semt içindeki yeri, aynı apartmandaki emsallerinin ve yakınındaki emsalin rayiç kira bedelleri göz önüne alınarak halihazırda eski bir yapı olması durumu da göz önüne alındığında dava tarihi itibariyle davalının ödediği 1400 TL aylık kira bedelinin eski bir kiracı olarak hak ve nesafet kurallarına göre uygun olduğu belirtmiş ise de belirlenen kira bedelinin taşınmazın boş olarak kiralanması halinde getirebileceği kira bedeli olup olmadığı belirtilmemiştir. Mahkemece, bilirkişi heyetinden bu konuda ek rapor alındıktan sonra kiralananın boş olarak yeniden
kiraya verilmesi durumunda serbest koşullarda getirebileceği brüt kira bedelinden davalının eski kiracı olması nedeniyle hakkaniyet indirimi de yapılarak, davalının kabul ettiği veya halen ödediği miktardan az olmamak üzere brüt olarak kira bedelinin tespitine ilişkin bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 21.11.2018 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.