YARGITAY KARARI
DAİRE : 3. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2017/4491
KARAR NO : 2018/10413
KARAR TARİHİ : 23.10.2018
MAHKEMESİ:SULH HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacı, taraflar arasında 01.01.2006 başlangıç tarihli kira sözleşmesi düzenlendiğini, davalının KDV dahil 13.704,70 USD kira bedeli ödediğini, ödenen kira bedelinin rayice göre düşük kaldığını belirterek dava konusu yerin 01.01.2014- 31.12.2014 kira dönemi için aylık kira bedelinin KDV dahil 18.789,02 USD olarak belirlenmesini talep etmiş, yargılama sırasında ise 01.01.2014 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin KDV dahil 41.300 TL olarak tespitini istediğini belirtmiştir.Davalı, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile dava konusu taşınmazın 01/01/2014 tarihinden 31/12/2014 tarihi kira dönemi için brüt 11.614,17 USD+KDV olarak tespitine, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre şartlar değişmediği ve özel gelişmelerin varlığı iddia ve ispat edilmedikçe, hak ve nesafet ilkesine göre kira parasının tespit edildiği dönemden sonra üç yıl için art arda endeks uygulanarak bulunacak kira parasının o dönem için hak ve nesafete uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmeli ve ona göre uygulama yapılmalıdır. Üç yıldan sonra ise yeniden hak ve nesafete göre kira parası tespit edilebilecektir. 01/07/2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 344.maddesinde ise “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen
kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” hükmü bulunmaktadır. Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun 2.maddesinde geçmişe etkili olma başlığı altında “Türk Borçlar Kanununun düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları gerçekleştirdikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır.” hükmü yer almaktadır. Bununla birlikte 6217 Sayılı Yasanın geçici 2.maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Yasanın 53.maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanun’un da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun’unun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354’ncü maddelerinin 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı da öngörülmektedir.Somut olayda, taraflar arasında 01/01/2006 başlangıç tarihli, üç yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Hükme esas alınan bilirkişi raporunda, dava konusu dönem için kira bedelinin sözleşme hükmüne göre arttırılması durumunda 11.614,17 USD, boş olarak kiraya verilmesi halinde 35.000 TL+KDV olacağı belirtilmiştir. Mahkemece, sözleşme hükmüne göre yapılan artışa göre belirlenen kira bedeli esas alınarak hüküm kurulmuştur. Davalı tacir olup yukarıda belirtildiği üzere TBK’nın 344. maddesinin uygulanma imkanı bulunmamaktadır. Bu itibarla kira bedelinin önceki Yargıtay İçtihatları gereğince hak ve nesafet ilkeleri doğrultusunda rayice göre belirlenmesi gerektiği gözetilerek karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.Kabule göre de; davacı dava dilekçesinde kira bedelinin döviz cinsinden tespitini istemiş ise de, yargılamada sırasında Türk Lirası olarak tespitini istediğini bildirdiği halde döviz cinsinden kira bedelinin tespitine karar verilmesi de doğru görülmemiş olup hükmün bozulması gerekmiştir.SONUÇ: Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince davacı yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 23.10.2018 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.