YARGITAY KARARI
DAİRE : 3. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2017/3995
KARAR NO : 2018/11923
KARAR TARİHİ : 22.11.2018
MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasındaki tespit – alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacı; davalı ile 01.10.2012 tarihli sözlü sözleşme ile işyeri kiraladığını, işyerine makinelerini getirdiğini, metal ve ahşap raf imalatı yapmak için taşınmazı kiraladığını, ruhsat aşamasında İSKİ nin su havzasına yakın olduğu için faaliyetlerine izin vermediğini öğrendiğini, davalının taşınmazda daha önceden de benzer faaliyetler yapıldığından ruhsat sorun olmayacağını sözylediğini, sözleşmenin geçersiz olduğunu ileri sürerek, sözleşmenin geçersiz olduğunun tespiti ile peşin ödenen 41.300 TL kira bedelinin iadesine karar verilmesini istemiştir.
Davalı; davacının 2012 Ekim ayı kira bedeli 41.300 TL yi ödediğini, sonraki ayları ödemediğini, halen taşınmazı kullandığını, anahtar teslimi olmadığını, ruhsata dair davacıya taahhüt vermediklerini savunarak, davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece; kiralananın sözleşmeye uygun teslim edilemediği gerekçesiyle davanın kabulüne, sözleşmenin geçersiz sayılmasına ve 41.300 TL kira bedelinin davacıya iadesine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
6100 sayılı TBK’nun 301.maddesinin ifadesi ile kiraya veren; kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiraya veren bu borcu sadece fiili bir teslim ile ifa etmiş olmaz. Kiracı kiralananı hangi maksat için tutmuş ise kiraya veren o maksada elverişli bir tarzda teslim ile mükelleftir. Kiralananın ayıplı olarak teslimi nedeniyle kiralananın kullanılmasında imkansızlık veya derecesinde düşüklük meydana gelmiş ise bu durumda kiracının TBK’nun 123. ve 125.maddeleri dairesinde hareket ederek mevcut ayıbı uygun bir sürede kiraya verene ihbar etmesi beklenir. Kiralananda mevcut açık nitelikteki bozukluklara karşın kiracının uzun bir süre kiralananı mevcut hali ile kullanması ve bu konuda uyuşmazlık çıkartmaması, kiracının kiralananı mevcut hali ile kabul ettiği şeklinde yorumlanabilir. Böylesi bir durumda kiraya veren ayıptan sorumlu tutulamaz.
Kiraya veren, kiralananı sözleşmenin amacına uygun surette kullanmaya ve işletmeye elverişli bir şekilde teslime ve kira süresince de kiralananı bu halde tutmaya mecburdur. Eş söyleyişle, kira sözleşmeleri iki taraflı borç doğuran ivazlı sözleşmelerdendir. O nedenle kiraya veren davacı, kiralananı da başlangıçtan itibaren sözleşmeden maksut kullanmaya salih bir halde, her türlü ayıptan salim olarak kiracıya teslim ve sözleşmenin devamı süresince de bu amacı sağlamak zorundadır (TBK. m. 301). Çünkü buradaki ifa; borçlanılan edimin kural olarak borçlu tarafından belirli bir yer ve zaman içinde ve sözleşmenin kaynağındaki esaslar altında yerine getirilmek suretiyle borçlunun borcundan kurtulmasını sağlayan eylem ve davranıştır. O halde, geçerli bir ifanın benimsenebilmesi için; ifa borçlu tarafından alacaklıya sözleşmede kararlaştırılan yer ve zamanda, kararlaştırılan nicelik ve niteliklere uygun olarak yapılmalıdır. Diğer bir anlatımla kiraya veren sözleşme süresince kiralananda meydana gelen bozuklukları ve eksikleri kiracının bir kusuru yoksa gidermekle yükümlüdür.
Yine 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 305. maddesine göre kiralananın önemli ayıplarla teslimi halinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesinden doğan sorumluluğuna başvurabilir. Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır. 307. maddesine göre kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı halinde, bu ayıpların giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıba orantılı indirim isteyebilir.
Olayımıza gelince; taraflar arasında 01.10.2012 tarihli sözlü kira sözleşmesinin varlığına dair uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı kiracı tacir olup basiretli tacir gibi hareket etmek zorundadır. Davacı, davalının işyeri ruhsatı alacağını ispat edememiştir. Bu durumda işyerinin ruhsatının alınması yükümlülüğü davacı kiracıdadır. Davacı, kiralanan taşınmazın vasfını araştırmalı, ruhsat alıp alamayacağını tespit etmeli ve ondan sonra sözleşme yapmalıdır. Davacının işyerinde ruhsat alamamasında davalı kiraya verenin kusuru bulunmamaktadır. Mahkemece; davanın reddine karar verilmesi gerekirken, baştan itibaren sözleşme geçersiz sayılarak kira iadesine karar verilmesi doğru değildir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı …ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 22.11.2018 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.