YARGITAY KARARI
DAİRE : 3. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2017/10760
KARAR NO : 2018/11897
KARAR TARİHİ : 21.11.2018

MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasındaki alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı, davalılar ile dava dışı … arasında 01.01.2010 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğunu, yine dava dışı …’ün ise dava konusu dükkanda fuzuli şagil olarak oturduğunu, adı geçenin dava konusu dükkandan tahliye edilmesine yönelik masrafların ödenmesi sonrasında kira sözleşmesi imzalanması, uzun vadede ise dükkanın satın alınması hususunun davalılar ile aralarında görüşüldüğünü ve 21.07.2012 tarihinde protokol imzalandığını, protokol gereğince; fuzuli şagil olan …’e 35.000.-TL, adı geçenin ve kiracı olan …’nin birikmiş kira borcundan dolayı 5.000.-TL davalılara, 7.500.-TL de davalıların vekiline vekalet ücreti olarak toplam 47.500.-TL ödenmesinin akabinde davalılar ile arasında 01.08.2012 başlangıç tarihli iki yıl süreli kira sözleşmesi imzalandığını, kiralananın kullanıma uygun hale getirilmesi amacıyla tadilata başlanmış ise de taşınmazın 28.08.2012 tarihinde dava dışı …ve …’ya satıldığı hususunu adı geçenler tarafından gönderilen 10.09.2012 tarihli ihtarname ile öğrendiğini, dava konusu taşınmaza ilişkin hukuki ihtilaflar ödeme suretiyle sonlandırılmasından kısa süre sonra 13.11.2012 tarihinde kiralananı tahliye etmek zorunda kaldığını, davalılar tarafından aldatıldığını belirterek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla ödediği paradan şimdilik 10.000.-TL ‘nin ödemenin yapıldığı 21.07.2012 tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini istemiş, 01.12.2015 tarihinde dava değerini 42.500.-TL ‘ye ıslah etmiştir.
Davalılar, dava konusu taşınmazın davacı tarafından satın alınması hususunda davacı ile görüştüklerini ancak satış bedelinde anlaşamamaları üzerine davacının dava konusu taşınmazı kiralamak istediğini bildirdiğini ve kendilerinden habersiz olarak fuzuli şagil olan dava dışı … ile görüşerek dükkanı boşaltması için ödeme yapmak hususunda anlaştıklarını, dükkanı kiralamak için de tüm masrafları üstlendiğini bildirdiğini, fuzuli şagil ile kendisi aleyhine açılmış bulunan meni müdahale davasından vazgeçilmesi halinde ise o davanın da masraf ve vekalet ücretini ödemeyi kabul etmesi üzerine 21.07.2012 tarihinde protokol ve sonrasında da kira sözleşmesi imzalandığını, protokole göre dava dışı …’e ödenen 35.000.-TL ‘nin iadesinin talep edilemeyeceğini, ödenen vekalet ücretinin davacı aleyhine de açılmış olan men’i müdahale davasına ilişkin olduğundan bu bedelin de talep edilmesinin mümkün olmadığını, birikmiş kira borcuna mahsuben bir ödeme yapılmadığını, davaya konu taleplerin haksız olduğunu belirterek davanın reddini savunmuşlardır.
Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.08.2012 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşme ile kiralanan işyeri olarak kullanılmak üzere davacıya kiralanmıştır. Kiracılık süreci içinde kiralanan taşınmaz 28.08.2012 tarihinde dava dışı …ve Kanber Kaya’ya satılmış, yeni malik de 10.09.2012 tarihinde davacıya keşide ettiği ihtarname ile, eski malik ile yapılan kira sözleşmesinin bağlayıcılığının bulunmaması nedeniyle kiralananın kendi ihtiyaçları için konfeksiyon, imalat, depo, dükkan olarak kullanılacağını davacı kiracıya bildirmişlerdir. Bu şekilde tahliye tehdidi altında kalan davacı da, yeni malikle birlikte düzenlediği “sözleşmenin feshi ve anahtar teslim tutanağı” ile kira akdini feshederek 13.11.2012 tarihinde taşınmazı yeni maliklere teslim etmiştir. Davacı açmış olduğu işbu dava ile de, protokol gereğince üzerine düşen edimleri yerine getirdiği halde, davalılar tarafından kiralananın kullanımına bırakılmaması nedeniyle uğradığı zararların tahsilini talep etmiştir.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 301. maddesi hükmü ( mülga 818 Sayılı Borçlar Kanunu’nun 249 / 1 maddesi ) gereği kiraya veren kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kira, sürekli bir akit olduğundan hem sözleşmenin kurulmasından önce var olan, hem de akdin devamı süresince kiracının bir kusuru olmaksızın ortaya çıkan ayıplar kiraya verenin tekeffülü altındadır. Diğer bir anlatımla kiraya veren sözleşme süresince kiralananın kullanmaya elverişli halde bulunması için gerekli önlemleri almak durumundadır. Bu yükümlülüğe aykırı davranıldığı takdirde kiracının bu nedenle oluşan zararının tazmini sorumluluğu gündeme gelir.
Somut olayda; Taraflar arasında 21.07.2012 tarihinde düzenlenen protokol hususunda uyuşmazlık bulunmamakta olup protokolün taraflar arasında nihai uzlaşmanın sağlanması amacına yönelik tam iki tarafa borç yükleyen sözleşme niteliğinde olduğu, protokol hükümleri bir bütün halinde değerlendirildiğinde, protokolde ağırlıklı edimlerin davacı kiracıya yüklendiği, davalılara ise sadece kira sözleşmesi imzalamak hususunda borç yüklendiği, neticede ise davalıların imzalanan sözleşme gereğince süre sonunu beklemeksizin 28.08.2012 tarihinde dava konusu taşınmazı dava dışı 3. kişilere sattıkları, yeni malikler tarafından 10.09.2012 tarihinde gönderilen ihtar sonrasında ise davacının 13.11.2012 tarihinde taşınmazı tahliye ederek yeni maliklere teslim ettiği tüm dosya kapsamı ile sabittir.
Davacı, kira sözleşmesine güvenerek, işyeri olarak kullanmak üzere kiraladığı taşınmaza kullanma amacına yönelik olarak bir takım tadilatlar yapmaya başladığı, henüz akit imza tarihinden birinci ay içerisinde taşınmazın bir başkasına satılması dolayısıyla tahliye tehdidi altında kalarak kiralananı tahliye etmek zorunda kaldığı anlaşılmaktadır. Her ne kadar mahkemece 21.07.2012 tarihli protokolün, ileride kurulacak kira sözleşmesine ilişkin ön sözleşme olduğu, protokol gereği yerine getirildikten sonra kira sözleşmesinin akdedildiği, ön sözleşme hükümleri yerine getirildiğinden sonrasında mecurun dava dışı şahıslara satılması ile ön sözleşmeye göre ödenen miktarların geri istenmesi taraflar arasında imzalanan sözleşmeye aykırı olduğundan bahisle davanın reddine karar verilmiş ise de, davalı kiraya verenler yukarıda açıklandığı üzere kiralananı kiracılık süresince kullanmaya elverişli halde bulundurmamış, sözleşmeye ve protokole aykırı davranarak, kiralananı üçüncü kişiye satmak suretiyle davacı kiracının tahliye tehdidi altında kalmasına ve sonuçta da tahliye edilmesine yol açmıştır. Yeni malik tarafından açılmış bir tahliye davası yoksa da, davacıya keşide edilen ihtarname ile yeni malik, kiralananın tahliye edilmesi iradesini ortaya koymuştur. Bu aşamadan sonra davacının tahliye davasına maruz kalması, yeni malikle uyuşmazlığa girmesi, davanın sonucuna göre de yargılama giderleri ile vekalet ücretine mahkum edilmesi beklenemez. Başka bir anlatımla, açılacak tahliye davasının sonucuna kadar kiralananda kalması istenemez. Nitekim davacı da yeni malikle anlaşarak, ihtilafsız şekilde kiralananı tahliye etmiştir. Ancak bu durum sözleşme süresinin sona ermesinden önce gerçekleştiğinden davacının birtakım zararlara maruz kaldığı da kuşkusuzdur. O halde mahkemece; davalıların protokol ile borçlandıkları edimlerini yerine getirmediği ve davacının zararına sebebiyet verdikleri, bu çerçevede davacının zararını gidermekle sorumlu oldukları hususları üzerinde durularak sonucuna uygun karar verilmesi gerekirken, hatalı değerlendirme sonucu yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı …ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA ve istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun Geçici Madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK’nun 440. maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 21.11.2018 gününde oybirliğiyle karar verildi.