YARGITAY KARARI
DAİRE : 3. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2014/13633
KARAR NO : 2015/6300
KARAR TARİHİ : 14.04.2015

MAHKEMESİ : TEKİRDAĞ 1. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
TARİHİ : 15/01/2014
NUMARASI : 2013/22-2014/8

Taraflar arasındaki tapu iptal ve tescil-alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı vekili dava dilekçesinde; davacının, davalıdan 1999 yılı sonunda 338 ada 190 parsel olarak kayıtlı taşınmazın 2.Normal katındaki 2 nolu meskenin arsa payını 2.500,00 TL’ye satın aldığını; satın alma tarihinde davalı ile arasındaki anlaşmaya göre, dava konusu taşınmaz üzerine kat irtifakı projesinde 2.Normal kat 2 nolu bağımsız bölüm olarak gözüken bağımsız bölümün davacı tarafından inşaa edilip onun olacağının kararlaştırıldığını; 2000 yılında inşaata başladığını, 2002 yılında dairenin inşaası tamamlanarak içinde oturmaya başlandığını, tüm elektrik ve su aboneliklerinin adına olduğunu; 2000-2002 yıllarında tüm malzeme, işçilik bedelleri dahil toplamda ortalama 25.000,00 TL para harcadığını; davalının, müvekkilini sürekli oyalayarak tapuyu vermediğini ileri sürerek; dava konusu taşınmazda, 2.normal kat 2 nolu bağımsız bölümün tapusunun iptali ile davacı adına tesciline; mümkün olmadığı takdirde, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, belirsiz alacak olarak, yapılacak keşifte belirlenecek dairenin rayiç bedelinin dava tarihinden itibaren yasal faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya ödenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı, davanın reddini istemiştir.
Mahkemece; davanın kısmen kabulü ile, 70.650 TL daire bedelinin yasal faiziyle birlikte tahsiline karar verilmiş; hüküm, davalı vekili tarafından süresinde temyiz edilmiştir.
Dosyadaki yazılara göre, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davalı tarafın sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.
Davada dayanılan ve her iki tarafın da kabulünde bulunan 1999 tarihli sözleşme, tapulu taşınmaza ilişkin olmasına rağmen, resmi biçimde yapılmadığından geçersizdir (TMK.md.706, MK. md.634, BK.213, T.Kanunu md.26). O nedenle, geçerli sözleşmelerde olduğu gibi taraflarına hak ve borç doğurmaz. Bu durumda, davacı; bu geçersiz sözleşme nedeniyle, davalıya verdiği bedeli, ancak, sebepsiz zenginleşme kuralları nedeniyle geri isteyebilir.
Dosya kapsamından; mahallinde yapılan keşifte düzenlenen keşif tutanağında, davacının; davalıdan satın aldığı taşınmaz üzerine 1999 yılında evi yapmaya başlayıp 2002 yılında bitirdiğini, halen bu evi yaptırdığı andan itibaren kendisinin kullandığını beyan ettiği görülmektedir.
Bu durumda, gerek davacının keşif tutanağına geçirilen beyanları, gerekse davalının savunması doğrultusunda; taşınmazın, halen, davacının kullanımında olduğu anlaşıldığından; davacının, kullanımda olması nedeniyle iade etmesi koşuluyla yaptığı binanın bedelini isteme hakkı bulunduğu gözetilerek; bu yöne ilişkin davanın henüz sebepsiz zenginleşme olgusu gerçekleşmediğinden dava şartı yokluğu nedeniyle reddine karar verilmesi gerekmektedir.
Bundan ayrı olarak geçersiz satış sözleşmesi gereğince; diğerinin mal varlığına kayan değerlerin iadesi “Denkleştirici Adalet” düşüncesine dayanmaktadır. Denkleştirici Adalet İlkesi ise, haklı bir sebebe dayanmadan başkasının mal varlığından istifade ederek, kendi mal varlığını artıran kişinin elde ettiği kazanımı geri verme zorunda olduğunu ve gerçek bir eski hale getirme yükümlülüğünü ifade eder.
Bu bakımdan, sebepsiz zenginleşmeye konu alacağın iadesine karar verilirken, taşınmazın satış bedelinin alım gücünün ilk ödeme günündeki alım gücüne ulaştırılması ve bu şekilde iadeye karar verilmesi gerekir. Bu güncelleme yapılırken, güncellemeye esas alınan somut verileri tek tek uygulanarak, ödeme tarihinden ifanın imkânsız hale geldiği tarihe kadar paranın ulaştığı değer her bir dönem için hesaplanmalı, sonra bunların ortalaması alınmalıdır.
Başka bir deyişle, denkleştirici adalet kuralı gereğince iadeye karar verilirken, satış bedeli olarak verilen paranın alım gücünün, ifanın imkansız hale geldiği tarihteki alım gücüne uyarlanması zorunluluğu bulunmaktadır.
Mahkemece; ödenen satış bedelinin, ifanın imkansız hale geldiği tarih itibariyle (çeşitli ekonomik etkenlerin TEFE-TÜFE artış oranları, altın ve döviz kurlarındaki artışlar, memur maaş ve işçi ücretlerindeki artışlar, faiz ve benzeri ekonomik göstergelerin ortalamaları alınmak suretiyle) ulaşacağı alım gücü, yukarıda açıklanan ilke ve esaslar çerçevesinde, uzman bir bilirkişi heyetinden denetime elverişli rapor alınmak suretiyle belirlenmeli; bu yolla belirlenecek miktara hükmedilmelidir.
Somut olayda; geçersiz satış sözleşmesi nedeni ile ödenen bedelin davacıya iadesine karar verilmesi yönündeki değerlendirmede bir isabetsizlik yoktur. Ancak, davacı taraf, geçersiz sözleşmeye göre talepte bulunmakla; satış bedeli olarak davalıya yapılan ödemenin ifanın imkansız hale geldiği tarihteki güncellenmiş değerine hükmedilmesi gerekirken, hatalı bilirkişi raporuna dayalı olarak, yanılgılı değerlendirme sonucu yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup, bu husus bozmayı gerektirmiştir.
Öte yandan, satış tarihi itibariyle tapulu olan taşınmazın satışına ilişkin sözleşme resmi biçimde yapılmadığından hukuken geçersizdir. Bu durumda, taraflar sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre karşılıklı olarak verdiklerini iade ile yükümlüdür. Davacı, satın aldığı taşınmazı iade etmeden, ödediği satış bedeli için faiz de talep edemez. Mahkemece, hükmedilen daire bedeline faiz hükmedilmemesi gerekirken (3. HD. 2014/13685 E. – 2015/6827 K.) yazılı şekilde, dava tarihinden itibaren faiziyle birlikte tahsiline karar verilmiş olması da kabul şekli bakımından usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 14.04.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.