YARGITAY KARARI
DAİRE : 3. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2011/3162
KARAR NO : 2011/6488
KARAR TARİHİ : 18.04.2011

MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ

Dava dilekçesinde kiracı tarafından kira parasının 1.1.2010 gününden başlayarak indirilerek aylık 5500,00 TL olarak tesbiti istenilmiştir.Birleşen dava dosyasında ise kiralayan tarafından 1.1.2010 dönemi kira parasının 7514,00 TL olarak tespiti istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile aylık kira parasının 6000,0 TL olarak tespiti cihetine gidilmiş, hüküm davalı (birleşen davacı) vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Y A R G I T A Y K A R A R I
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.
Davacı vekili dava dilekçesinde, müvekkili firmanın 01.01.2005 tarihli kira sözleşmesi gereğince davalının maliki olduğu İstanbul …., …..,Mahallesi, Ankara Asfaltı TOE Sapağı karşısındaki adresinde …. blokta kiracı olduğunu, halen ödenmekte olan aylık kira bedelinin 3509 USD olduğunu, davalı tarafın aylık kira parasının 4265 USD olarak ödenmesini talep ettiğini, oysa müvekkilinin yaşanan ekonomik krizden ve kriz nedeniyle döviz kurlarında oluşan artıştan olumsuz yönde etkilendiğini, taraflar arasındaki dengenin müvekkili aleyhine bozulduğunu, bu durumun hakkaniyete aykırı olduğunu, Yargıtay’ın muhtelif kararları ve içtihatlarına göre de kira parasının Türk Lirası olarak ödenmesinin gerektiğini, buna göre 01.01.2010 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin 5.500 TL olarak tespitine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili ise, davanın reddi ile İstanbul 6. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2009/1258-188 sayılı dava dosyası ile aynı yer için kira tespit davası açtıklarını, bu dava ile birleştirilmesine karar verildiğini ileri sürerek 01.01.2010 dönemi aylık kira parasının net 7 514,00 TL olarak tespitini istemiştir.
Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile tespiti istenilen 01.01.2010 dönemi kira parası aylık 6 000,00 TL olarak saptanmıştır.
Taraflar arasında kiraya veren …. Pazarlama ve Özel Antrepoculuk Ticaret Anonim Şirketi kiracının ise HTS (……,Karo Seramik Ticaret ve Anonim Şirketi) olan 01.01.2005 başlangıç tarihli üç yıl süreli, aylık kira bedeli 3.509 USD olan kira sözleşmesinin mevcut olduğu anlaşılmaktadır.
Yapılan keşif sonucu düzenlenen bilirkişi raporunda dava konusu mecurun çelik kontrüksiyon binanın giriş bölümünde yaklaşık 450 metre kare miktarlı depo ve içerisinde giriş sağda merdivenle çıkılan 60 metre kare miktarlı büro bölümünden oluştuğu, bu yere emsal olarak gösterilen ….., Mahallesi, Aslı No …., adresinde bulunan 1230 metre kare kapalı alanlı 5.000 metre kare de açık alanlı, ….., Birlik tarım kooperatif binasının gerek yer ve gerekse hacim itibariyle çok büyük ve farklı nitelikte olduğu için emsal olarak değerlendirilmediği, yeni dönem kira parasının tespitinin hak ve nesafet kurallarına uygun bir kira bedeli olarak belirlenmesi gerekeceğinden ve mecurun hali hazırdaki konumu, durumu, yapılışında kullanılan malzeme, kalitesi, çevre ile uyumu gibi hususların değerlendirilmesinde dava konusu mecurun aylık kira bedelinin 01.01.2010 tarihinden itibaren 6.000,00 TL olması gerekeceği bildirilmiştir.
Somut olayda, taraflar arasında üç ayrı kira sözleşmesi bulunmaktadır. Bilirkişiler tarafından bu husus irdelenmediği gibi dava konusu yer ile ilgili kira sözleşmesi tartışmaya mahal bırakmayacak şekilde saptanmamıştır. Yine, kira parasının düşüş göstermesinin nedenleri de yeterince açıklanmadığı gibi tespite dayanak olarak incelenen emsal kira sözleşmesinin uygun bulunmadığı açıklanmış, ancak bu yönde re’sen emsal araştırması yapılmamıştır.
18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı YİBK ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete, özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.
Mahkemece, yukarıda açıklanan yönleri içermeyen genel ifadeli bilirkişi raporuna itibar edilerek eksik incelemeyle hüküm kurulması usul ve yasaya YİBK’na ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına aykırı olup bozma nedenidir.
Bundan ayrı olarak ta, H.U.M.K. madde 388/son gereğince, hüküm sonucu kısmında, gerekçeye ait herhangi bir söz tekrar edilmeksizin, istek sonuçlarından her biri hakkında verilen hükümle, taraflara yüklenen borç ve tanınan hakların, mümkünse sıra numarası altında birer birer, açık, şüphe ve tereddüt uyandırmayacak şekilde gösterilmesi gereklidir. Yasanın açık hükmüne rağmen birleşen dava hakkında olumlu-olumsuz bir karar verilmemesi usul ve yasaya aykırıdır.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 18.4.2011 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.