YARGITAY KARARI
DAİRE : 3. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2010/6763
KARAR NO : 2010/10483
KARAR TARİHİ : 14.06.2010

MAHKEMESİ :ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ

Asıl dava dilekçesinde fazlaya ilişkin hakların saklı tutularak 50.000 TL ıslah dilekçesinde 220.982,76 TL toplam 270.982,76 TL alacağın faiz ve masraflarla birlikte davalılardan tahsili, birleşen dava dilekçesinde fazlaya ilişkin hakların saklı tutularak her bir davacı için 12.000 TL toplam 60.000 TL ecrimisilin davalılardan faiz ve masraflarla birlikte tahsili istenilmiştir. Mahkemece, her iki davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.
Y A R G I T A Y K A R A R I
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.
Asıl davada; davalılar ile dava dışı müteahhit … … arasında müllkiyeti davalılara ait Malatya ili Dernek mahallesi 1043 ada 31’de kayıtlı arsa üzerine inşaat yapmak üzere Malatya 1. Noterliğinin 06.10.1994 tarih 26932 yevmiye nolu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve daire karşılığı inşaat sözleşmesi aktedildiğini, bu kat karşılığı inşaat sözleşmesinde davadışı müteahhide düşen dairelerin karşılığı olarak ta sonradan müteahhit … … ile müvekkilleri davacılar arasında her bir davacı için ayrı ayrı olarak Malatya 2. Noterliğince 1995, 1996,1997,1998 yıllarında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılarak müteahhitten birer daire satın aldıklarını, inşaatın yapımı devam ederken müteahhit inşaatı % 58 seviyesine getirdiğinde ekonomik sebeplerden dolayı inşaata ara verdiğini bu nedenlerle arsa sahipleri davalılar ile dava dışı müteahhit arasında problemler yaşandığını, bu sırada da davalılar (arsa sahipleri), inşaatın davacı müvekkilleri tarafından tamamlanması halinde bağımsız bölümlerin tapularının müvekkillerine verileceğinin sözlü olarak taahhüt ettiklerini, bu süreçte de binanın müteahhit tarafından yapılan % 58’lik kısım dışında kalan % 42’lik kısmının tamamının davacı müvekkilleri tarafından yapıldığını buna rağmen davalılar tarafından tapularının verilmediği gibi, müvekkillerinin yaptıkları imalat bedellerininde ödenmediği müvekkillerinin açtıkları tapu iptal ve tescil davalarının reddedildiği, davalıların açtıkları meni müdahale davalarının kabul edildiği ve binanın müvekkilince tahliye edildiği ileri sürülerek sebepsiz zenginleşme iddiasına dayalı olarak dava dilekçesinde 50.000 TL ıslah dilekçesinde 220.982,76 TL toplam 270.982,76 TL alacağın faiz ve masraflarla birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili talep ve dava edilmiştir.
Davalılar davanın reddini dilemişlerdir.
Birleşen davada ise, davacı müvekkillerinin arsa sahipleri olduğunu, aynı taşınmaza ilişkin dava dışı müteahhit … … ile yapmış oldukları Malatya 1. noterliğinin 06.04.1994 tarih ve 26932 yevmiye nolu kat karşılığı inşaat sözleşmesinin müvekkilleri tarafından açılan dava sonucunda Malatya 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 15.11.2001 tarih 2001/580 E.-2001/553 K. … ilam gereği geçmişe yönelik olarak feshedildiğini ve ilamın kesinleştiğini müteahhit tarafından yapılan yarım kalan inşaatın devam edilmemesi konusunda icra yoluyla tedbir kararı alındığını, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine ve tedbir kararına rağmen müvekkillerinin rızası olmadan davalılar tarafından binanın oturulmak suretiyle haksız işgal edildiği ileri sürülerek 18.01.2002 ile dava tarihi 31.10.2008 arasında herbir davalı aleyhine 12.000 TL toplam 60.000 TL ecrimisilin davalılardan tahsili talep ve dava edilmiştir.
Davalılar davanın reddini dilemişlerdir.
Mahkemece, davalılar (arsa sahipleri) ile dava dışı müteahhit arasında akdedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin, sözleşmede belirtilen sürede inşaatın tamamlanmayıp müteahhit tarafından inşaat terk edildiğinden, davalı arsa malikleri tarafından açılan dava sonucunda mahkemece sözleşmenin feshine karar verilerek kararın kesinleştiğini, kesinleşen kararda inşaat seviyesinin %58 olduğunun tesbit edildiği, sözleşmenin feshine rağmen yükleniciden satış vaadi sözleşmesi ile bağımsız bölüm satın alan davacıların inşaatın yapımına devam ettirerek tamamladıkları ve 2001 yılından itibaren ikamet etmeye başladıkları, davacıların binada yaptıkları bu işlerden dolayı davalı arsa sahiplerinin sebepsiz olarak zenginleştikleri gerekçesiyle ve keşif sonucunda alınan bilirkişi heyeti raporu doğrultusunda alacak davasının kabulüne, birleşen ecrimisil davası yönünden ise; arsa sahipleri olan davacılar ile dava dışı müteahhit arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi nedeniyle de, müteahhitten (yükleniciden) satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak arsa maliklerine karşı davalıların ileri sürebilecekleri bir haklarının kalmadığından taşınmazda fuzuli şagil oldukları gerekçesiyle de alınan bilirkişi raporu doğrultusunda davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.
Dosya içerisinde bulunan Malatya 3.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2001/580 E-2001/553 K. … dosyasının incelenmesinde, davacı arsa malikleri tarafından davalı müteahhit … … ile yapılmış olan sözkonusu taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin, binanın sözleşmeye aykırılık nedeniyle (sözleşmede belirtilen sürede bitirilmemesi) müteahhit tarafından %58’lik kısmının yapılmış vaziyetteki haliyle geçmişe yönelik olarak feshine karar verildiği, kararın fesih yönünden 12.09.2001 tarihinde kesinleştiği;
Malatya 2.Asliye (Tüketici) Hukuk Mahkemesinin 2004/260 E-2006/413 K. … dosyasının incelenmesinde; davacılarının eldeki alacak davasının davacıları olup, arsa sahipleri olan davalılar ve müteahhit aleyhine tapu iptal ve tescil davası açtıkları, yargılama sonucunda mahkemece, inşaatın %58 seviyesinde iken davalılar arsa sahipleri ile müteahhit arasında aktedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçmişe etkili olarak fesih olunduğu, bu durumda da davacıların inşaatı devam ettirmelerinin dayanağının kalmadığı, ancak katkılarını sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre talep edebilekleri, taşınmazın Tapusunu talep etme haklarının bulunmadığı gerekçesiyle arsa sahipleri yönünden davanın reddine, müteahhit yönünden de husumetten reddine karar verilmiş, hüküm 11.07.2007 tarihinde kesinleşmiştir.
Malatya 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2002/210 E.-2007/364 K. … dosyasının incelemesinde ise; arsa sahipleri olan davacılar tarafından eldeki alacak davasının davacıları aleyhine dava konusu gayrimenkule ilişkin meni müdahale davası açıldığı mahkemece davanın kabulüne karar verildiği hüküm derecattan geçerek 22.9.2008 tarihinde kesinleştiği anlaşılmıştır.
Asıl dava olan alacak davasının davacıları ve birleşen ecrimisil davasının davalılarının temyiz itirazlarının incelenmesinde; dosyadaki delillere ve kurulan hüküme göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.
Ancak, davada mahkemeninde kabul ettiği gibi ecrimisil şartları oluşmuştur. Ecrimisil davaları haksız fiil benzeri davalar olup, ecrimisil miktarının en çoğu kar mahrumiyeti en azı ise asgari kira bedelidir.
Kira esasına göre ecrimisil hesabı yapılırken davaya konu yere emsal olabilecek kira sözleşmelerinin celbi için taraflara süre verilerek, keşif esnasında da bilirkişilerce somut veriler toplandıktan sonra dava konusu ilk döneme ilişkin ecrimisil hesaplanması yapılarak bu ecrimisil miktarına Toptan Eşya Fiyat Endeksi nin (TEFE’nin) tamamı yansıtılmak suretiyle sonraki dönem ecrimisil hesapları yapılarak toplam ecrimisil bedeli belirlenmelidir.
Somut olayda, ecrimisil için ve emsal rayiç araştırması yapılmamış, somut veriler toplanmamış olup bu konudaki hükme esas olan bilirkişi raporunda da soyut olarak ilk dönem olan 2002 yılı için ve her bir yer için aylık 100 TL kira getirebileceği bildirilmiş, sonraki dönemler için olarakta yukarıda bahsi geçen şekilde TEFE uygulaması yapılmamış, TEFE’nin uygulanmama sebepleri de açıklanmamış, sonraki dönemlere ilişkin olarak ayrı (farklı) kira bedelleri belirlenmiştir. Bilirkişi raporu hüküm kurmaya elverişle değildir. Bu şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
Asıl dava olan alacak davasının davalıları ve birleşen ecrimisil davasının da davacılarının temyiz itirazlarının incelenmesinde ise, dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itrazlarının reddine;
Dosya içeriğinden anlaşıldığı gibi davalılar arsa sahipleri ile dava dışı müteahhit arasında aktedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin Malatya 3.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2001/580 E.-2001/553 K…. ilamı ile binanın %58 kısmının müteahhit tarafından yapılmış haliyle geçmişe etkili feshedilmiş, bu karara istinaden de arsa sahiplerinin müracaatı üzerine binanın inşaatına devam edilmemesi için icra kanalı ile tedbir kararı alınmıştır. Buna rağmen davacılar inşaatın yapımına devam ederek kalan %42 lık kısmını tamamlamışlardır. Davacıların açtıkları tapu iptal tescil davasının reddine ilişkin kararın kesinleşmesinden sonra ve davalı arsa sahiplerinin açmış oldukları men’i müdahale davasının devamı sırasında 01.08.2008 tarihinde eldeki alacak davası açılmıştır. Binanın %42 lik kalan kısmı davacılar tarafından yapılmıştır. Bu kısım davalı arsa sahiplerinin malvarlığına girmiş olup, davalılar sebepsiz olarak zenginleşmişlerdir. Davacılar sebepsiz zenginleşme kurallarına göre yaptıkları imalat bedellerini davalılardan koşullar mevcut ise talep edebilirler.
Ancak, davacıların yaptıkları imalatların bedelini talep edebilmeleri ve davalı arsa sahiplerinin sebepsiz zenginleşmelerinden söz edilebilmesi için inşa olunan binanın imar yasalarına uygun olması, belediyeden iskan ruhsatı alımına engel bir durumunun bulunmaması gerekir. Hükme esas alınan inşaatçı ve hukukçu bilirkişi raporunda bu yönlerle ilgili bir inceleme yapılmamıştır. Sadece davacılar tarafından ibraz olunan aslı tasdikli örneğini taşımayan fotokopi belge olan 29.03.2008 tarih 438-17 nolu yapı ruhsatına dayalı olarak bildirimde bulunulmuştur. Somut olayda mahkemece, varsa belediyeden inşaatla ilgili yapı ruhsatı ve imar işlem dosyası celbedilerek binanın tasdikli projesine uygun yapılıp yapılmadığı iskan ruhsatına engel bir halinin bulunup bulunmadığı binanın yasal olup olmadığı araştırılıp sonucu dairesinde hüküm kurulması gerekirken eksik inceleme ve araştırma ile hüküm kurulmuş olması doğru değildir.
Dava konusu binanın toplam alanının önceki kesinleşen kat karşılığı inşaat sözleşmenin feshi davasında 1082,60 m2 olarak belirlenmiş eldeki davadaki bilirkişi raporunda ise, bulunup bulunmadığı tam olarak anlaşılmayan dosyada sadece fotokopisi bulunan 29.03.2008 tarihli 438-17 nolu ruhsattaki miktar olan 1490 m2’lik miktarın toplam inşaat alanı olarak belirlenmiş bu miktar üzerinden davacıların yaptıkları imalatların maliyet bedeli hesaplanmıştır. Bu hesaplama yöntemide doğru değildir. Yapılacak fiili belirleme üzerine çelişkide giderilerek davacıların yaptığı imalat maliyet bedelleri belirlenmelidir. Bilirkişi raporu bu yönüyle de hüküm kurmaya elverişli değildir.
Dava 2008 yılında açılmıştır. Hükme esas alınan bilirkişi raporunda Bayındırlık Bakanlığının 2008 yılına ait verileri hesap edilerek imalat maliyet bedeli belirlenmiştir. Oysa ki davacıların açtıkları tapu iptal ve tescil davalarının reddine ilişkin karar 11.07.2007 tarihinde kesinleşmiştir. Davacılar bu tarihte tapu iptal tescil şartlarının oluşmadığını öğrenmişler, davayı 2007 yılı içerisinde makul sürede açmaları gerekirken 2008 Ağustos ayında açmışlardır. Bu nedenle de imalat maliyet bedellerinin artmasına kendi kusurları ile neden olmuşlardır. Bu durumda Bayındırlık Bakanlığının 2007 yılı verileri nazara alınarak imalat bedeli hesabı yapılması gerekirken 2008 yılı verilerinin nazara alınarak hesap yapılması da doğru değildir.
Davacılar, davalılar arsa sahipleri ile dava dışı müteahhit arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine ve tedbir kararına rağmen arsa sahiplerinin muvafakatını almadan inşaata devam ederek ve tamamlayarak 2002 yılı başında da oturmaya başlamışlardır. Bu durumda davacılar kötü niyetli olarak binanın kalan kısmını yapmışlardır. Bu durumda davacılar ancak BK.64.maddesi gereği sadece zorunlu masrafları isteyebilirler. Bilirkişi raporundaki ekstra imalatlar olan PVC doğrama, şömine, giriş kapısı, kuvet, seramik doğalgaz tesisatı, alçı sıva, kartonpiyer, laminat dolaplar (toplam 71.227 TL) zorunlu masraflar olmayıp faydalı masraflardır. Bu miktar yönünden davanın reddine karar verilmesi gerekirken bu yönden de davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.
Binanın yıpranma payının da hesabı yapılarak bu miktarın düşülmesi gerekirken bu konuda inceleme ve araştırma yapılmamış olması da doğru görülmemiştir.
Bilirkişi raporunda; eksik yapılan ve yapılmayan imalatlar toplamı olarak belirlenen 11.500 TL bedelin toplam imalat bedeline dahil olup olmadığı, dahil değil ise toplam imalat bedelinden düşülüp düşülmeyeceği hususunda açıklık bulunmadığı gibi mahkemece de, bu hususla ilgili bir değerlendirme de yapılmadan hüküm kurulmuş olması da doğru görülmemiştir.
Davacıların 19.03.2004 tarihinde açmış oldukları önceki tapu iptal ve tescil davasında dava konusu yarım kalan inşaatın müvekkilleri ve davacılardan … ile birlikte yaparak tamamladıklarını beyan ile dava açmışlardır. Eldeki temyize konu alacak davasının keşif zaptında da davacılar vekili benzer beyanlarda bulunmuştur. Bu durumda …’in inşaat ile ilgili yaptığı imalatlar olup olmadığı tam olarak tespit edilip araştırılarak varsa bunun imalat bedelinin düşülüp düşülmeyeceği tartışılmadan yazılı şekilde eksik inceleme ve araştırma ile hüküm kurulmuş olması doğru görülmemiş arsa sahipleri olan davalı tarafın bu yönlere ilişkin temyiz itirazlarının kabulü gerekmiş olup, anılan nedenlerle hükmün bozulması gerekmiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 14.06.2010 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.