YARGITAY KARARI
DAİRE : 3. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2010/14484
KARAR NO : 2010/16016
KARAR TARİHİ : 07.10.2010
MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ
Dava dilekçesinde kira aktinin feshi ve 28.000 TL alacağın tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Y A R G I T A Y K A R A R I
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.
Davacı vekili 10.04.2009 tarihli dava dilekçesinde; davalıların murisi … ile davacı arasında düzenlenen kira aktine güvenerek, davalıların banka hesabına 2008 yılında toplam 28.000 TL ödediğini, ancak sözleşme imzalandığı tarihte natamam olan kiralananın halen tamamlanmadığı ve iskan ruhsatı alınamadığı için eczane açılmasının yasal olarak mümkün olmadığı, verilen sürede de akte aykırılığın giderilmediğini belirterek, kira sözleşmesinin feshini ve ödenen 28.000 TL’nin faiziyle birlikte davalılardan tahsilini talep ve dava etmiştir.
Davalılar cevabında, ödemelerin kira sözleşmesi ile ilgisi bulunmadığını, bunun kişisel alışveriş nedeniyle davacıdan alacakları para olduğunu, sözleşme yapılırken davacının henüz inşaat halinde bulunduğunu bildiği halde taşınmazı kiraladığını belirterek davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, davalılara yapılan ödemelerin kira bedeline ilişkin olduğu kanıtlanmadığından, sözleşmenin feshine ilişkin olarak ise, kira sözleşmesi yapıldığı tarihte inşaat halinde olduğunun Asliye Hukuk Mahkemesi dava dosyasında anlaşıldığı, taşınmazı kiralayan davacını inşaat halindeki taşınmazın iskan ruhsatının olamayacağını bilebileceği, hukuki ayıp diye nitelenen bu eksiği bilerek teslim alan kiracının daha sonra BK.249. mad. dayanarak sözleşmeyi feshedemeyeceği gerekçesiyle buna ilişkin talebinde reddine karar verilmiştir.
Somut olayda; davacı ile davalıların murisi arasında 18.04.2008 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesi imzalanmış olup, 1 yıllık kiranın peşin 36.000 TL olarak ödeneceği kararlaştırılmıştır. Davacıların murisi tarafından Asliye Hukuk Mahkemesinin 2007/38 E. sayılı dosyasında, taşınmazın bulunduğu yer ile ilgili kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tapu iptali tescil davasını açılmış, 12.06.2008 tarihinde yapılan keşifle, mecurun da bulunduğu binanın inşaat halinde olduğu tespit edilmiştir.
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, sair temyiz itirazları yerinde değildir.
Ancak, tüm dosya kapsamından, dava konusu taşınmazın davaya teslim edilip edilmediği hususunun açıklığa kavuşturulamadığı anlaşılmaktadır.
Sözleşmenin kurulmasından sonra dava tarihi itibariyle 1 yıl geçtiği, halen iskan ruhsatının alınamadığına ilişkin davalının da kabulü mevcuttur.
Kiralananın kullanılması için iskan izni bulunması vazgeçilmez bir zorunluluk olup, bunun yerine getirilmesi de kiralayana ait bulunmaktadır. Sözleşme yapılırken iskan izninin bulunmaması, kiralayanı kanunen kendisine yüklenen iskan izni alma ve kiralananı sözleşmenin amacına uygun duruma getirme yükümlülüğünden kurtarmaz.
Kiralanan şeyin ayıpları kiralayanın tekeffül altındadır. Bu ayıplar kiralananın sözleşme ile güdülen amaca uygun şekilde kullanılmasını ve işletilmesini imkansız kılacak yahutta bu kullanım ve işletmeyi önemli surette azaltacak şekilde ise kiracı sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir (BK. mad. 249-250 ve 106-108).
Davacı, ayıbın giderilmesi için davalıya 24.11.2008’de ihtar göndermiş, verilen sürede ayıp giderilmediğinden bahisle sözleşmeden dönme hakkını kullanmıştır.
Mahkemece, taşınmazın davacıya teslim edilip edilmediği belirlenerek, yukarıdaki ilkeler dikkate alınarak varılacak sonucu dairesinde bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ve eksik inceleme ile sonuca gidilmesi doğru görülmemiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 07.10.2010 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.