YARGITAY KARARI
DAİRE : 3. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2010/12063
KARAR NO : 2010/13955
KARAR TARİHİ : 13.09.2010
MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ
Dava dilekçesinde kira parasının 1.8.2007 gününden başlayarak aylık 10.000 TL olarak tesbiti istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile aylık kira parasının 9000 TL olarak tespiti cihetine gidilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Y A R G I T A Y K A R A R I
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.
Davada, 01.08.2007 tarihinde başlayan döneme ilişkin kira parasının tespiti istenilmiş; Mahkemece, dairemizin 14.05.2009 tarih ve 2009/6247-8608 sayılı bozma ilamı gereğince dava konusu edilen dönem kira parası hak ve nesafet uygulaması sonucuna göre aylık 9000,00 TL olarak belirlenmiştir. Hüküm, süresinde davalı kiracı tarafından temyiz edilmiştir.
Dava konusu taşınmaz İstanbul- Şişli’de depolu ve asma katlı mağazadır.
Ancak, hükme esas alınan bilirkişi raporunda, tesbite dayanak olarak emsal kira sözleşmeleri değerlendirilmediği bu yönde re’sen emsal araştırması yapılmadığı da anlaşılmaktadır.
Anayasa Mahkemesinin 6570 sayılı yasanın 2 ve 3.maddelerinin iptaline ilişkin 26.3.1963 tarih ve 3/67 sayılı kararı ile, 6570 sayılı yasanın kira parasındaki “sınırlı artış” ilkesini ortadan kaldırılmamıştır. Bununla birlikte kira parasının tesbiti yöntemini belirleyen 18.11.1964 tarih ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da kira parasının “hak ve nesafete uygun” seviyede takdiri ile “sınırlı artışı” öngörülmektedir. O nedenle kira parasının tesbiti bir sınırlamadır ve hakim kira parasını takdir ederken bunun bir sınırlama olduğunu gözetmelidir.
18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, resende emsal araştırılmalı böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.
Hükme esas alınan inşaatçı, hukukçu ve mülk bilirkişisi heyeti raporunda da; tarafların emsal bildirmediği bilirkişi heyetince de re’sen emsal araştırması yaptıklarını, ancak kiralananla ilgili emsal bulamadıklarını beyanla; kiralananın bulunduğu yer, yüz ölçümü, nitelikleri, konfeksiyon mağazası olarak kullanılıyor olması, para değerinin düşmesi, bina maliyeti ve değerinin artması, hızlı nüfus artışı, çevrede hızlı gelişmeler gibi nedenler nazara alındığında boş olarak yeniden kiraya verildiğinde tespiti istenen dönemde aylık 10 625,00.TL olarak kiraya verilebileceği belirtilmiştir. Bu haliyle bilirkişi raporu hüküm kurmaya elverişli değildir. Zira raporda davacı ve davalı tarafların delil olarak sunduğu ve emsal olabileceğini bildirdiği yerlerle ilgili bir araştırma yapılmamış, emsal olup olamayacakları ve bu yerlerin kiralarının ne kadar olduğunun tespiti yapılmadığı gibi, somut emsal ve rayiç tespiti yapılmamış, soyut ve genel ifadelere dayalı olarak düzenlenmiştir.
Mahkemece, yukarıda Y.İ.B.K.’ında açıklanan yönleri içermeyen genel ifadeli bilirkişi raporuna itibar edilerek eksik inceleme ile hüküm kurulması usul ve yasaya, aykırı olup bozma nedenidir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 13.09.2010 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.