YARGITAY KARARI
DAİRE : 23. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2014/2139
KARAR NO : 2014/2277
KARAR TARİHİ : 25.03.2014
MAHKEMESİ : Eskişehir 1. Asliye Ticaret Mahkemesi
TARİHİ : 04/04/2013
NUMARASI : 2012/330-2013/221
Taraflar arasındaki tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
-K A R A R-
Davacı vekili, yapılacağına inanılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, davalı yüklenicinin, inşaatın yapılacağı arsa üzerindeki müvekkili arsa sahibine ait evi yıktığını, sonrasında sözleşmeyi imzalamaktan kaçınmak suretiyle müvekkilini zarara uğrattığını ileri sürerek, belirsiz alacak talep etmiş, yargılama aşamasında davasını ıslah ederek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere yıkılan evin değeri için 9.000,00 TL ve yıkım tarihi ile dava tarihi arasındaki dönemi kapsayan mahrum kalınan kira geliri olarak 1.000,00 TL.’nin tahsilini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, iddia, savunma ve dosya kapsamına göre; taraflarca, evin yıkılıp, yerine yeni bina yapımı hususunda yapılan ön anlaşma sonrasında, eski binanın yıkıldığı, sonrasında, anlaşma yapılmaması nedeni ile davacının inşaatı kendisinin yaptığı, dolayısı ile davacının maliki olduğu için yıkılmasına göz yumması ve onay vermesi, anlaşmazlık sonucunda da kendi parseline inşaata başlaması dikkate alındığında, yıkımına onay verilen binanın, kendi inşaatı nedeniyle de yıkılacak olması nedeniyle, yıkılan binanın değerinin tazmini talebinin yerinde olmadığı, yıkım nedeni ile kira talebi yönünden ise; taraflar arasında sözleşme ilişkisinin kurulmamış olması, davacının onayı nedeni ile binanın yıkılmasında hukuka aykırılık bulunmaması nedeniyle, haksız fiil niteliğinde sayılmayan yıkım işlemi sebebiyle, bu talebin de hukuki dayanağı bulunmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.
Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir.
1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2-Davacı vekilinin kira kaybına ilişkin tazminatına yönelik temyiz itirazlarına gelince;
Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa, sözleşmeden haklı olarak dönen taraf, temerrüde düşmekte kusurlu olan taraftan dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan BK’nın 108. maddesi uyarınca ancak menfi zarar talep edebilir. Gerçekten, BK’nın 108/II. maddesi uyarınca “Borçlu kendisine hiçbir kusur isnat edilemeyeceğini ispat edemezse, alacaklı akdin hükümsüzlüğünden mütevellit zararın tazminini de talep edebilir.” BK m. 106. maddesinin ikinci fıkrasının son cümlesine dayanılarak, borçlu direnimi nedeniyle sözleşmeden dönülmesi üzerine taraflar, BK’nın 108/I. maddesi uyarınca ifa yükümlülüğünden kurtulurlar ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilirler. Ancak, karşısındaki kişiye güvenerek sözleşme akdetmiş olan ve haklı durumda bulunan tarafın, bu sözleşmenin karşı tarafça yerine getirilmemesinden kaynaklanan hayal kırıklığının yanında ayrıca, malvarlığında da eylemli bir azalma meydana gelmektedir. İşte, bu eylemli azalmaya, olumsuz zarar (negative interesse) denilir. Bu zararın tazminine ilişkin yasal dayanak, aynı maddenin ikinci fıkrasında (BK m. 108/II) düzenlenmiştir.
Olumsuz zarar; sözleşmenin, karşı tarafça yerine getirileceğine olan güvenin boşa çıkması nedeniyle uğranılan eylemli zarardır. Başka bir anlatımla, sözleşme yapılmasaydı, uğranılmayacak olan zarardır. Dolayısıyla, karşı tarafın malvarlığına girsin veya girmesin, sözleşme nedeniyle alacaklının cebinden (malvarlığından) çıkan ve yasal olarak harcanan paradır. Doktrinde hakim olan görüşe ve Yargıtay uygulamasına göre, burada oluşan zarar menfi (olumsuz) zarardır. Menfi zarar, genel bir anlatımla hukuken geçerli olmayan bir borç ilişkisinin geçerli olduğuna inanmaktan (güvenmekten) doğan zarardır. Bu zarar, alacaklının sözleşme yaptığı için uğradığı, sözleşme yapmamış olsa idi uğramayacağı zarar olup, sözleşmeye güvenilerek yapılan harcamaların (giderlerin) tamamı, başka bir anlatımla karşı tarafın malvarlığına girmese bile o sözleşme nedeniyle cepten çıkan paradır. Müsbet zarar ise, sözleşme nedeniyle cebe girmesi gereken paranın, girmemesi nedeniyle meydana gelen zarardır. Bu niteliği gereği, müsbet zarar daima ileriye dönük olup, bir beklenti kaybıdır. Diğer bir ifadeyle müsbet zarar, akdin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesinden doğan zarar şeklinde de tanımlanabilir. Binaların bitirilmiş olması halinde getirmesi beklenen kira geliri kaybı, geciken ifa nedeniyle ifaya bağlı ceza (BK 158/II), seçimlik ceza (BK 158/I), eksik işler bedeli, kâr kaybı, gecikme tazminatı (BK 106/2) müspet zarar; inşaatın yapımı süresince oturulacak ev için ödenmesi gereken kira bedeli ile yıkılan binanın enkaz bedeline yönelik talepler menfi (olumsuz) zarar kapsamındaki alacak kalemlerinden bazılarıdır. Olumsuz zarar, sözleşmeden dönen alacaklının haklı olması halinde, kusurlu borçludan isteyebileceği, diğer anlatımla, borçlunun sözleşmeye aykırı hareket etmesi nedeniyle sözleşmenin hüküm ifade etmemesi dolayısıyla ortaya çıkan zarardır.
Somut olayda; taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi taslağında arsa sahiplerinin inşaat ruhsatı alındığı tarihte arsayı sorunsuz ve boş olarak yükleniciye teslim edeceği, inşaat ruhsatının alımını takip eden 18 ay içerisinde arsa sahiplerine ait daire ve dükkanların teslim edileceği, inşaat ruhsatı çıkarılması ve takip işlemlerinin arsa sahiplerinden M. D. tarafından takip edileceği düzenlenmiştir. Arsa üzerindeki eski binanın 19.02.2010 tarihli kira sözleşmesiyle 3. kişiye bir yıllığına kiraya verildiği, sözleşmenin imzalanmasından sonra 18.08.2010 tarihinde yıkıldığı anlaşılmıştır.
Bu durumda mahkemece, davacı arsa sahiplerinin sözleşmenin davalı tarafça yerine getirileceği inancıyla arsa üzerindeki evin yıkılmasından dolayı uğradığı kira kaybının tazminini isteyebileceğinin kabulü ile sözleşmeye göre inşaat ruhsatı alınabilecek makul sürenin ne olduğu hususunda bilirkişi kurulundan ek rapor alınıp, bu makul sürede davacı arsa sahibinin inşaata başlayıp başlamadığı hususu da tartışılarak, sonucuna göre binanın yıkıldığı tarih ile makul süre sonunda inşaata başlanması gereken tarih arasında kalan süreye yönelik rayiç kira kaybı tazminatına hükmedilmesi gerekirken, yanılgılı gerekçeyle yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır.
SONUÇ: Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine, (2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün, davacı yararına BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 25.03.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.