YARGITAY KARARI
DAİRE : 23. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2013/8164
KARAR NO : 2014/1640
KARAR TARİHİ : 05.03.2014
MAHKEMESİ : Körfez 1. Asliye Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 05/06/2013
NUMARASI : 2012/1050-2013/806
Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı dava şartı olan hukuki menfaat yokluğundan davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
-K A R A R-
Davacı vekili, müvekkili yüklenici ile davalı arsa sahibi arasında 29.09.2010 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşme gereği müvekkilinin bütün edimlerini ifa ederek işi teslim ettiğini, ancak davalının tapu devir borcunu yerine getirmediğini ileri sürerek,davalı adına tapu mevcut ise tapuların iptali ile davacı adına tesciline, ayrıca dava konusu eserin inşa bedelinin tespiti ile davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili, davacının davasına dayanak olan sözleşmenin davacının edimlerini tam olarak yerine getirmemesi üzerine tarafların karşılıklı rızası ile 16.05.2012 tarihinde feshedildiğini, fesihnamede davacının olası tüm haklarını aldığını ve başkaca alacağının kalmadığını beyan ettiğini, ayrıca sözleşmeden doğan hak ve yükümlülükleri karşılıklı olarak sona erdirdiklerini ve fesih tarihinden itibaren birbirlerini sorumlu tutmayacaklarını kabul ettiklerini, davacının müvekkilini ibra ettiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, iddia, savunma ve dosya kapsamına göre; tarafların aralarında yaptığı inşaat sözleşmesini feshetmeleri ve birbirlerini sorumlu tutmayacaklarını kararlaştırmaları karşısında davacının bu davayı açmakta hukuki menfaatinin olmadığı gerekçesiyle, davanın HMK 114/1-h maddesi uyarınca dava şartı olan hukuki menfaat yokluğundan reddine karar verilmiştir.
Kararı, davacı temyiz etmiştir.
1-Dava,taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptali tescil ve imalat bedelinin tahsili istemine ilişkindir.
Davadan önce 16.05.2012 tarihinde noterde düzenlenen “fesihname” başlıklı belgede, taraflar arasındaki 29.09.2010 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin görülen lüzum üzerine karşılıklı olarak feshedildiği, sözleşmeden doğan hak ve yükümlülüklerin karşılıklı olarak sona erdiği ve fesih tarihinden itibaren birbirlerini sorumlu tutmayacakları kararlaştırılmıştır. Ancak davacı tarafça fesih tarihinden sonra yüklenilen işin tamamlanarak edimin yerine getirildiği ileri sürülmüştür.
Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri; yüklenicinin finansı kendisi tarafından
sağlanarak arsa malikinin arsası üzerine bina yapım işini üstlendiği, arsa malikinin ise, bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölüm mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaadettiği sözleşmelerdir.
Burada iki sözleşme iç içedir. Biri, hiçbir şekle bağlı olmayan “inşaat sözleşmesi”; diğeri ise, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK)’nun 634, 818 sayılı Borçlar Kanunu (BK)’nun 213, Tapu Kanunu’nun 26. ve Noterlik Kanunu’nun 60. maddeleri uyarınca, resmi biçimde yapılması gereken “mülkiyeti nakil borcu doğuran sözleşme”dir. Bu nedenle, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri”nin noterde “düzenleme” biçiminde yapılması gerekmektedir. Burada şekil, geçerlik şartıdır. Emredici kural gereği, resmi şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler ise geçersizdir.
Ancak, şekil koşuluna uygun olmadığı için geçersiz olan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin fiilen hayata geçirildiği, tarafların edimlerini ağırlıkla yerine getirdiğinin anlaşıldığı durumlarda artık bu sözleşmelerin geçersizliğinin ileri sürülmesi mümkün değildir.
Şekil zorunluluğunun birinci istisnası; “sözleşme adi yazılı şekilde olsa bile, yüklenici edimini (bina meydana getirme borcunu) tamamen veya reddolunmayacak oranda yerine getirmişse, arsa sahibi artık bu sözleşmenin geçersizliğini ileri süremez” kuralıdır. Zira böyle bir davranış, TMK’nın 2. maddesinde tanımlanan “Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz” kuralına aykırı düşer.
İkinci istisnası ise; “sözleşmeyle yükleniciye bedel olarak verilmesi kararlaştırılan taşınmazın devrine ilişkin yüküm, taşınmaz tapuda yükleniciye devredilerek gerçekleşmişse, başlangıçta geçersiz olan sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülemeyecek hale gelmesidir.”
Gerek, edimlerin karşılıklı olarak tümüyle veya önemli oranda yerine getirilmesi ve gerekse şekil koşuluna uyulmadan yapılan sözleşmeye rağmen, arsa payının tapuda yükleniciye geçirilmesi halinde şekil eksikliğinin ileri sürülememesi kuralı, dayanağını Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 30.09.1988 tarih, 1987/2 E, 1988/2 K. sayılı kararının gerekçesinden almaktadır.
Öte yandan, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince yüklenicinin bedele, başka bir anlatımla sözleşmede kararlaştırılan tapu payı veya bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi için inşaatı sözleşme ve ekleri ile tasdikli proje ve inşaat ruhsatı ile kamu düzeninden olan imar mevzuatı ve bu doğrultuda çıkartılan Deprem Yönetmeliği hükümlerine uygun olarak tamamlayıp, arsa sahiplerine teslim etmesi gerekir.
Dosyada mevcut tapu kayıtlarında taşınmaz üzerinde bodrum+zemin ve çatı piyesli iki daire olmak üzere dört katlı binaya ilişkin kat irtifakının kurulduğu ve bir kısım bağımsız bölümlerin üçüncü kişilere satıldığı anlaşılmaktadır.
Bu durumda, mahkemece, davacının fesih tarihinden sonra inşaatı tamamladığı yolundaki iddiasıyla ilgili taraf vekillerinden inşaatın tamamlanıp tamamlanmadığı, tamamlanmış ise kim tarafından tamamlandığı hususunda açıklama alınıp, bu husustaki delilleri toplandıktan sonra, gerekirse mahallinde keşif ve inceleme yapılarak taraflar arasında yapılan fesih sözleşmesinden sonra tarafların karşılıklı olarak fesihten vazgeçip geçmedikleri, yeni bir sözlü ya da adi yazılı sözleşme yapıp yapmadıkları, yapılmış olan binanın kim tarafından yapıldığı, yapılan işlerin feshedilen sözleşmeye uygun olarak
yapılıp yapılmadığı araştırılarak, tarafların fesihten karşılıklı olarak vazgeçtiklerinin ve yüklenicinin inşaatı ilk sözleşmeye uygun olarak yaptığının tespiti halinde yüklenicinin bağımsız bölüm hak edip etmediğinin belirlenmesi, hak etmiş ise tescil talebinin karara bağlanması, imalat bedeline yönelik talebinin reddine karar verilmesi, tarafların fesihten vazgeçmediklerinin ya da yeni bir adi yazılı ya da sözlü sözleşme yapmadıklarının belirlenmesi halinde ise imalat bedeline ilişkin talebinin karara bağlanması gerekirken, davacının iddiası üzerinde yeterince durulmadan sırf fesihname esas alınarak, eksik incelemeye dayalı yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır.
2-Kabule göre; mahkemece, taraflar arasındaki inşaat sözleşmesinin karşılıklı olarak feshedildiği ve birbirlerini sorumlu tutmayacaklarının kararlaştırıldığı sonucuna varıldığına göre, imalat bedeli talebinin karara bağlanması gerektiğinden, davacının imalat bedeline ilişkin davayı açmakta hukuki yararı bulunduğu, iddianın ileri sürülüş biçimine göre tescil istemine ilişkin de hukuki yararının bulunduğu gözardı edilerek, dava şartı olan hukuki yarar yokluğundan davanın reddine karar verilmesi doğru olmamıştır.
SONUÇ: Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, davacının temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün, davacı yararına BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 05.03.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.