YARGITAY KARARI
DAİRE : 23. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2012/5325
KARAR NO : 2013/783
KARAR TARİHİ : 13.02.2013
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki men’i müdahale ve ecrimisil davalarının bozma kararına uyularak yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne, yönelik olarak verilen hüküm süresi içinde davalılar … ve … vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmiş ise de, dosya içerisinde tebligat için mürafaa pulu bulunmadığından duruşma isteminin red edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
-K A R A R-
Davacı vekili, 2830 ada … parsel sayılı taşınmaz üzerinde yapılan ve kaba inşaat halinde terk edilen yapının tamamlanması için müvekkili ile davalılar … ve … arasında sözlü olarak yapılan anlaşmaya göre davalıların kalan işleri sekiz ay içerisinde tamamlayacağını, ancak davalıların edimini yerine getirmediği gibi davalı … ile davalıların daire sattıkları diğer davalı …’in müvekkiline ait iki adet daireyi işgal ettiğini, müvekkiline de zorla sözleşme imzalattıklarını ileri sürerek, davalıların müvekkiline ait dairelere haksız olarak el atmalarının önlenmesi ile ….800,00 TL haksız işgal tazminatının davalılar … ve …’den ayrı ayrı tahsilini talep ve dava etmiştir.
Davalılar … ve … vekili, müvekillerinden … ile davacı arasında 2003 Nisan ayında imzalanan sözleşme uyarınca müvekkilinin yarım kalan inşaatı tamamladığını, ancak davacının müvekkiline verilecek dairelerin tapusunu vermediği için müvekkilinin de davacının dairelerini teslim etmediğini savunarak, davanın reddini istemiştir.
Davalı …, davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile davalıların bina üzerindeki müdahalelerinin men’ine ve ….800,000 TL’nin davalı …’dan tahsiline yönelik verilen karar, davalılar … ve … vekilinin temyizi üzerine … …. Hukuk Dairesi’nce, mahallinde keşif yapılıp bilirkişi raporu alınarak, işin kabule engel halinin bulunup bulunmadığının, imar mevzuatına ve iskân ruhsatı alınmasına mani bir durumun olup olmadığının araştırılması, gerektiğinde işin ikmali ve iskân ruhsatı alınması için davalı yüklenici …’e yetki ve mehil verilmesi, inşaatın yasal olarak teslimi halinde sözleşmeyle davacıya bırakılan yerler dışında müdahale yoksa davanın bu yönden reddedilmesi ancak davalı …’in ise şimdiki gibi tazminatla sorumlu tutulması ve dava masraflarının ise davalı tarafa yükletilmesi gerektiğine işaret edilerek bozulmuştur.
Mahkemece, iddia, savunma, … …. Hukuk Dairesi’nin uyulan bozma ilamı ve tüm dosya kapsamına göre; davacı …’ın davayı takip etmemesi üzerine davasının işlemden kaldırıldığı ve üç aylık yasal süre içerisinde de davasını yenilemediği gerekçesiyle davacı …’ın davasının açılmamış sayılmasına; davacı …’nin davası yönünden ise, davalılar vekilinin talebi doğrultusunda dava konusu taşınmazdaki eksik işlerin ikmali ve iskân ruhsatı alınması için davalı …’a 01.06.2009 tarihine kadar kesin süre verilmesine rağmen davalı tarafından eksikliklerin giderilmediği, Belediye Başkanlığı’na her hangi bir müracaatın olmadığı, kalorifer ve asansör projesinin bulunmadığı gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile davalıların binaya el atmalarının önlenmesi ile ….800,000 TL’nin davalı …’dan tahsiline karar verilmiştir.
Kararı, davalılar … ve … vekili temyiz etmiştir.
…- Dava, el atmanın önlenmesi ve haksız işgal tazminatı istemine ilişkindir. Taraflar arasındaki sözleşmeye konu arsa vasfındaki taşınmazın, … …. Hukuk Dairesi’nin bozma ilamından sonra 01.06.2009 tarihinde …/… paylı olarak … ve …’ye tapuda devredildiği ve maliklerden … tarafından davanın takip edildiği, ancak … tarafından davanın takip edilmemesi sebebiyle, bu davalı yönünden davanın açılmamış sayılmasına karar verildiği anlaşılmıştır.
Yeni malikler … ve … ile davalı yüklenici arasında her hangi bir akdi ilişki bulunmamaktadır. Bu durumda sözleşmenin tarafı olan …’nin halefi olarak bu davayı takip edebilmeleri için, önceki arsa sahibi… tarafından davalı yüklenici ile arasındaki dava konusu sözleşmeden doğan hakların yeni maliklere temlik edildiğine ilişkin yazılı bir temlik sözleşmesi sunulmalıdır.
Alacağın temliki ve borcun nakli BK’nın 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir. Temlik, alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızasının alınması gerekmez. Temlik, hatta borçlunun muhalefetine rağmen geçerli olarak doğar ve hükümlerini hasıl eder. Borçlunun temlikten sonraki asıl muhatabı artık alacağı temellük eden (devralan) kişidir. Bu itibarla borçlunun borçtan kurtulabilmesi için temlik işleminden sonra borcunu devralan kimseye ifa etmesi gerekir. Kural budur. Şu hale göre temlik anına kadar borçlu temlikin dışında iken, temlik anından itibaren evvelki alacaklı temlik işleminin dışına çıkmaktadır.
Temlikin, temlik alanla borçlu (yüklenici) arasında bazı ilişkilerin doğmasına neden olduğu çok açıktır. Zira temlik alan evvelki alacaklının yerine geçmiş borçludan (yükleniciden) ifayı istemek, gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak onun hakkı olmuştur.
Yüklenici ile arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunan önceki arsa sahibinden, sözleşmeye konu taşınmazı satın alan alan üçüncü kişilerin, yükleniciyi (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için öncelikle temlik işlemini ve işlemin sıhhatini kanıtlaması gerekir. Fakat temlik işlemi kanıtlanmış olunsa da yukarıda açıklandığı üzere ifa talebinin muhatabı olan yüklenici ifaya derhal uymak zorunda değildir. Gerçekten BK’nın 167. maddesine göre ”Borçlu temlike vakıf olduğu zaman temlik edene karşı haiz olduğu def’ileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen borçlu temlik olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür def’iler ileri sürebilecekse, aynı def’ileri yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir hale gelir. Temlikin konusu önceki arsa sahibinin arsa payı devri karşılığı yüklenici ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden arsa sahibinin yükleniciden hak kazanmadığını üçüncü kişiye temlik etmesi yüklenici bakımından önemsizdir.
Diğer taraftan arsa sahibi yükleniciye karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi BK.nın 81. maddesinden yararlanma hakkı bulunan yükleniciyi ifaya zorlayamaz.
O halde mahkemece, yeni malikler … ve …’a, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olan önceki arsa sahibi … tarafından sözleşmeden kaynaklanan hakların yazılı olarak temlik edilip edilmediği araştırılıp, yazılı bir temlik sözleşmesi sunulmaması halinde ise davanın reddine karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeye dayalı yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiştir.
…)Bozma nedenine göre, davalılar … ve … vekilinin diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir.
SONUÇ:Yukarıda (…) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, davalılar … ve … vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün, adı geçen davalılar yararına BOZULMASINA, (…) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, kararın tebliğinden itibaren … gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,….02.2013 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.