YARGITAY KARARI
DAİRE : 23. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2011/4735
KARAR NO : 2012/3109
KARAR TARİHİ : 25.04.2012
MAHKEMESİ :Ticaret Mahkemesi
Taraflar arasındaki genel kurul kararının iptali, tapu iptali, tescil ve alacak davalarının bozma kararına uyularak yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı Kooperatif vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
-K A R A R-
Davacı vekili, müvekkilinin davalı kooperatifin ortağı olduğunu, kooperatif tarafından diğer davalılara ait arsa üzerinde inşa edilen binanın zemin katındaki iki daire için yönetim kurulu ile satış vaadi sözleşmeleri yaptığını, satış bedellerinin müvekkili tarafından peşin olarak ödendiğini, yapılan sözleşmelerde satılan dairelerin kur’a dışı bırakılacağı ve 30 ayda teslim edileceğinin kararlaştırıldığını, ancak davalı kooperatifin teslim süresi sona erdiği halde müvekkiline teslim etmesi gereken daireleri teslim etmediği gibi yapılan proje değişikliği sonucu müvekkiline satılan dairelerin alanının küçültüldüğünü, 16.10.2005 tarihinde yapılan ve müvekkilinin çağrılmadığı olağanüstü genel kurul toplantısında alınan kararlar gereği müvekkilinden ek para istendiğini ileri sürerek, müvekkilinin davalı kooperatifin ortağı olduğunun tespitine, usulüne uygun yapılmayan 16.10.2005 tarihli olağanüstü genel kurulun ve kararların iptaline, müvekkiline satış vaadi ile satılan dairelerin zamanında teslim edilmemesi nedeniyle dairelerin aylık kira bedelinin tespiti ile kira bedeli alacağına mahsuben 1.000,00 TL ve dairelerin küçük yapıldığının tespiti ile daire değer farkına mahsuben 4.000,00 TL’nin tahsiline, davalı arsa sahipleri adına olan tapu kayıtlarının iptali ile müvekkili adına tesciline, yargılama sırasında yapılan ıslah ile müvekkili adına tescil yerine satış sözleşmelerinin tapuya tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı kooperatif vekili, peşin satış sözleşmelerinin yönetim kurulu tarafından yapıldığını, davaya konu olayla ilgili olarak genel kurul tarafından alınmış bir kararın bulunmadığını, yönetim kurulu kararının genel kurul kararına dayanmadığından geçersiz olduğunu, davacının temel iddiasının hukuki dayanağı olmadığından diğer taleplerinin de yersiz ve hukuki dayanaktan yoksun bulunduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.
Diğer davalılar, arsa sahipleri olarak kooperatifle sözleşme yaptıklarını, davaya konu uyuşmazlığın davalı kooperatif ile hiç tanımadıkları davacı arasında olduğunu, bu nedenle davanın kendilerine yöneltilmesinin doğru olmadığını savunarak, davanın reddini istemişlerdir.
Mahkemece, iddia, savunma, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre; davalı kooperatife yönelik olarak açılan davanın kısmen kabulü ile davacının davalı kooperatifin ortağı olduğunun tespitine, davalı kooperatifin 16.10.2005 tarihli genel kurul
gündeminin 7. maddesi gereğince alınan kararın “Peşin satış yapılan, genel kurul kararı olan dairelerin reeskont faizi hesaplanarak aradaki farkı ödedikleri takdirde kendilerine verilmesine, kabul etmedikleri takdirde ödedikleri paranın Kooperatifler Kanunu’na aykırı olduğundan hesaplanarak paranın ödenerek kooperatif hissesine geçirilmesine, genel kurul kararı olmaksızın peşin satışı yapılan dairelerin iptaline, kooperatif yönetimince tapu verilmemesine, verilmişse iptaline oy birliğiyle karar verilmiştir” şeklindeki kısmının yok hükmünde olduğunun tespitine, davacının fazlaya ilişkin istemlerinin reddine, davacı vekilinin diğer davalılara yönelik sözleşmelerin tapu siciline şerhi şeklinde ıslah edilen davasının reddine karar verilmiş, kararın, davacı ve davalı kooperatif vekillerince temyizi üzerine, Yargıtay 11. Hukuk Dairesi’nce kısa karar ile gerekçeli karar arasında çelişki bulunduğu gerekçesiyle kararın bozulmasına karar verilmiştir. Mahkemece bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucunda, kısa kararın maddi hata yüzünden yanlış yazıldığı, dosya içeriğine göre aynı kararın verilmesi gerektiği gerekçesiyle kısa kararla gerekçeli karar uyumlu hale getirerek bozma öncesi gibi davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Kararı, davalı kooperatif vekili temyiz etmiştir.
Dosyadaki bilgi ve belgelerden, davalı kooperatif yönetim kurulunca 16.05.1999 ve 21.09.2000 tarihli sözleşmelerle davacıya birer daire satıldığı, 1999 tarihli satıştan sonra ve fakat 2000 tarihli satıştan önceki 23.01.2000 tarihli genel kurulun 9. maddesi ile “Gündemin ek maddesi olarak kooperatifimizdeki mimari projelerde belirtilen kota giren dairelerin kooperatifin amaç ve menfaati doğrultusunda yönetim kurulu tarafından ayrıca olağan genel kurul kararı ile zemin kattaki dairelerin peşin olarak satışa sunulmasına” oy birliği ile karar verildiği ancak anılan bu kararda “yönetim kurulu tarafından” ibaresinin üzerinin silindiği ve ayrıca ilgili maddede satışa konu dairelerin satış bedelinin belirtilmediği, 09.05.2004 tarihli genel kurulun 6. maddesinde, kooperatife ait kot ve zemindeki dairelerin (15.000.000.000) onbeş milyara satılması konusunda en az 3 kişilik komisyon kurulmasına, zemin kattaki ve 1. bodrum ve 2. bodrum kattaki dairelerin kur’a dışı bırakılmasına ve şartlı satış yapılmasına, sözleşme gereği arsa sahiplerine verilecek dairelerin kur’a dışı bırakılmasına, kalan dairelere kur’a çekimi yapılmasına karar verildiği anlaşılmıştır.
Mahkemece, yok hükmünde olduğuna karar verilen dava konusu 16.10.2005 tarihli olağanüstü genel kurulun 7. maddesinde ise ” …Peşin satış yapılan, genel kurul kararı olan dairelerin reeskont faizi hesaplanarak aradaki farkı ödedikleri takdirde kendilerine verilmesine, kabul etmedikleri takdirde ödedikleri paranın Kooperatifler Kanunu’na aykırı olduğundan hesaplanarak, paranın ödenerek, kooperatif hissesine geçirilmesine, genel kurul kararı olmaksızın peşin satış yapılan dairelerin iptaline, kooperatif yönetimince tapu verilmemesine, verilmişse iptaline oy birliği ile karar verildiği” görülmüştür.
1163 sayılı Kooperatifler Kanunu’nun 23.madde hükmü uyarınca, ortaklar hak ve yükümlülüklerde eşit konumda olduklarından, yönetim kurulu bu ilkenin dışına çıkmak istediği taktirde, bu hususu, genel kurul gündemine alarak, genel kurulun tartışmasına açıkça sunmak zorundadır. Bu nedenle, sabit ve peşin aidat ödemek suretiyle ortaklığa alınmadaki bu usule uyulmamışsa, böyle bir ortağın, (devam eden inşaatların finansmanına katılımı için) üyelik aidat yükümlülüğü devam eder. Açıklanan usule uyulmuşsa, ortaklığa alınmadaki bu farklılık, ortaklığa alındıktan sonra üyelik aidatı istenmesini mümkün kılmaz ise de, kooperatifin amacına ulaşıncaya kadar yapılan genel yönetim ve alt yapı giderlerinden ortağın sorumluluğuna engel değildir. Genel kurulca açık yetki verilmedikçe ya da benimsenmedikçe 1163 sayılı Kanun’un 23. maddesine aykırı şekilde yönetim kurulunun
diğer ortaklardan farklı statüde ortaklığa kabul kararı vermesine geçerli hukuki sonuç bağlanamaz.
Bu durumda mahkemece tüm bu genel kurul kararları birlikte incelenip değerlendirilerek ve yine yönetim kuruluna peşin satış konusunda yetki veren başka kararlar varsa bunlar da getirtilip incelenerek, davacının hukuki durumunun yukarıda belirtilen ilke çevrçevesinde değerlendirilip sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, davacının peşin ödemeli ortak olup olmadığı tartışılmadan, eksik inceleme ve yanılgılı gerekçelerle davacının peşin ödemeli üye olarak kabul edilip, genel kurulda alınan kararların da kazanılmış hakları ihlal ettiği gerekçesiyle 2005 tarihli olağanüstü genel kurulunun 7. maddesinin yok hükmünde olduğunun tespitine karar verilmesi doğru görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün, davalı yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde davalı kooperatife iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 25.04.2012 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.