YARGITAY KARARI
DAİRE : 20. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2018/6405
KARAR NO : 2019/1238
KARAR TARİHİ : 25.02.2019
MAHKEMESİ : … Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi
Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava dilekçesinde; … ili, …, … mah. … sok. 231 ada 27 parsel sayılı taşınmazın kat mülkiyeti kurulması suretiyle ortaklığının giderilmesine karar verilmesi istenilmiştir.
Mahkemece; dosyanın 6 celsesinin … nolu ara kararında duruşma zaptının davacı vekiline tebliğ edilerek davacı vekiline ana yapının bir bütün halinde kat mülkiyetine elverişli bir hale getirmek ve taşkın yapıların kat mülkiyetine uygun halegetirmek için bir dahaki celseye kadar süre verildiği, davacı vekiline duruşma zaptının tebliğ edildiği ve yine dosyanın 7. celsesinin 2 nolu ara kararında duruşma zaptının davacı vekiline tebliğ edilerek davacı vekiline ana yapının bir bütün halinde kat mülkiyetine elverişli bir hale getirmek ve taşkın yapıların kat mülkiyetine uygun hale getirmek için duruşma zaptının tebliğinden itibaren 2 haftalık kesin süre verildiği ve ve kesin süre içerisinde belge sunulmadığı ve davalının da davaya devam etmek istemediği taktirde davanın reddedileceği ihtar edilmiş olup duruşma zaptı davacı vekiline tebliğ edilmiş ancak herhangi bir evrak sunulmadığı gerekçesiyle açılan davanın reddine karar verilmiş, hükmün davacılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine … Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi 2018/171 Esas- 2018/1034 Karar sayılı ilamıyla “Dava konusu taşınmaz üzerinde ikişer katlı iki ev ve müştemilatından ibaret binalar bulunduğu yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporu ile sabittir. Kat mülkiyeti kurularak ortaklığın giderilebilmesi için “her bir paydaşa bir bağımsız bölüm özgülenmesi” gerekir. Tapu kaydının incelenmesinde dava konusu taşınmazın paydaş sayısı altı olduğuna göre her bir paydaşa bir bağımsız bölümün özgülenme imkanı bulunmamaktadır. Mahkemece verilen karar netice itibariyle doğrudur. (Yargıtay 18. HD. 2016/5073 E- 2016/13240 K) Açıklanan nedenlerle davacıların istinaf kanun yolu başvurusunun 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 353/b-… maddesi uyarınca esastan reddine karar verilmiş, hüküm davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, ortaklığın giderilmesi istemine ilişkindir.
Kat Mülkiyeti Kanununun 10. maddesinin son fıkrası hükmüne göre kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, ortak maliklerden birinin yargılamanın (temyiz aşaması dahil) herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması (taksim) yoluyla yapılmasını istemesi durumunda, hakim, 12. maddedeki belgeleri de tamamlattırıp taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar vermelidir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (M….), yapının tümünün kargir olması (M.50/2) ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Kanunun 10. maddesinin 5. fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.
Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması veya bir kısım bağımsız bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli halde bulunmaması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi gerektiği kabul edilmektedir.
Dosyada toplanan belge ve bilgilere özellikle taraf beyanlarına göre; dava konusu tapuda bahçeli iki şer katlı kargir iki ev ve müştemilatı olarak tescilli 231 ada, 27 parsel üzerinde bulunan iki ev ve müştemilatın fiili kullanımı konusunda tarafların anlaştığı ve bu şekilde de kullanıldığı saptanmıştır.
Aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi davalarında her bir paydaşa bir bağımsız bölüm düşmesi asıl ise de Dairenin uygulamalarında mirastan elbirliği (iştirak) mülkiyetinin söz konusu olması halinde (paydaş…’un mirası el birliği halinde mirasçılarına intikal ettiğinden) birden fazla elbirliği halindeki malike bir bağımsız bölümün tahsis edilmek suretiyle de ortaklığın giderilmesi mümkündür. Çekişmeli taşınmazda 2 paydaş ve bir miras ortaklığı mevcut olup paydaş ve bağımsız bölüm itibariyle her bir müşterek malike/paydaşa (mirasçılar arasında elbirliği şeklinde) en az bir bağımsız bölüm verilerek kat mülkiyeti oluşturulması, bağımsız bölüm ve daireler arasındaki değer farkının ise ivaz ilavesiyle denkleştirilmesi mümkündür.
Bu bakımdan mahkemece öncelikle hükme ve denetime elverişli bilirkişi raporu ile yapının ayrı ayrı ve müstakil olarak kullanılmaya elverişli bağımsız bölümler içerip içermediğinin, içeriyorsa bunların sayısının saptanması, her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi halinde davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması, proje mevcut değil ise veya onaylı projeye aykırılıkların saptanması halinde ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara ya da projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması halinde, öncelikle aykırılıkların giderilmesi, eksiklerin tamamlatılması daha sonra yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması, ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununun 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de, dava konusu taşınmaz üzerindeki yapı veya yapılarda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksime göre, taksim yoksa çekilecek kur’a ile önce her bir paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümün pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kur’a ile paydaşlara özgülenerek, gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi ve yönetim planı gibi belgeler i paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle tahkikatın ikmal edilmesinden sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gerekir.
Mahkemece yeterli araştırma ve inceleme yapılmadan davanın reddine karar verilmesi ve … Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi tarafından yukarıda açıklanan hususlar yerine getirilmeden yetersiz araştırma ve eksik inceleme ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir. Bu nedenle Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılarak yerel mahkeme kararının bozulması gerekmiştir.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle, temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılarak dosyanın ilk derece mahkemesine, kararın bir örneğinin ise 6100 sayılı HMK’nın 373/… maddesi uyarınca bölge adliye mahkemesine gönderilmesine, temyiz harcının istek halinde iadesine 25/02/2019 günü oy birliği ile karar verildi.