YARGITAY KARARI
DAİRE : 20. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2018/6230
KARAR NO : 2019/1330
KARAR TARİHİ : 28.02.2019
MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı dava dilekçesi ile … mah., … mevkii ada 133 parsel … de kayıtlı taşınmazda müvekkilleri ile davalının hissedar olduklarını, bu taşınmaz üzerinde … …, … dükkan, 3 daire ve … karkas yapıdan oluşan bina olduğunu, öncelikle kat mülkiyeti kurulmak suretiyle ortaklığın giderilmesini, bunun mümkün olmaması halinde ortaklığın satış suretiyle giderilmesini talep ve dava etmiştir.
Mahkemece davanın kabulü ile ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmiş, karar davalı vekili tarafından temyizi üzerine Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 02/12/2015 tarih ve 2015/4772 Esas 2015/17670 Karar sayılı ilamı ile “Dosyada toplanan belge ve bilgilere, özellikle bilirkişi raporu içeriğine göre; dava konusu taşınmazlardan 530 ada 7 parsel sayılı taşınmazın üzerinde 3 katlı, alt katında 3 dükkan diğerleri normal kattan oluşan betonarme yapı olduğu anlaşılmıştır. Bu taşınmaz tapuda taraflar adına kayıtlıdır. Paydaş ve bağımsız bölümlerin sayısı itibariyle her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düştüğü anlaşılmaktadır.
Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (M….), yapının tümünün kargir olması (M.50/2) ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12.maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma izin belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Kanunun 10. maddesi hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.
Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıklarının bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda, hemen kat mülkiyeti kurulamayacağı sonucuna varılmayarak, bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi gerektiği kabul edilmektedir.
Dava konusu taşınmaz üzerindeki yapı kat mülkiyeti kurulmasına elverişli ise de, kat mülkiyetine geçiş için bunlar yeterli olmayıp, yukarıda açıklanan diğer tüm koşulların (12. maddede yazılı belgelerin) varlığını da aramak gerekir. Ayrıca yapının her bir katının bir bağımsız bölüm olarak kullanılması mümkün olacak nitelikte olup olmadığı açısından da incelenmesi gerekmektedir.
Bu bakımdan somut olayda da mahkemece, davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması, proje mevcut değilse, ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara ya da projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması halinde, öncelikle aykırılıkların giderilmesi daha sonra yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak yapı kullanma izin belgesinin alınması, ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununun 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen davacı tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de; dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksime göre, taksim yoksa çekilecek kura ile önce her bir paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi, yönetim planını paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde imzalanmış sayılması suretiyle tahkikatın ikmal edilmesinden sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine; belirtilen koşulların oluşmaması halinde ancak satışa karar verilmesi gerekir.
Buna göre, mahkemece diğer ortaklara bu paylaşım şeklini kabul edip etmediklerinin sorularak diğer ortaklarca kabulü halinde; Kat Mülkiyeti Kanununun 10. maddesi hükmüne göre kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, ortak maliklerden birinin yargılamanın herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması yoluyla yapılmasını istemesi durumunda, hakim, Kat Mülkiyeti Kanunundaki yasal koşulların oluşması halinde ve 12. maddedeki belgeleri de tamamlattırıp taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar verilmesi gerekirken yetersiz araştırma ve eksik inceleme ile ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.” denilmek suretiyle bozulmuştur.
Mahkemece bozma kararına uyulduktan sonra yapılan yargılama sonucu, dava konusu taşınmazın üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiilî durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin alınması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması ve 12. maddede yazılı belgelerin tamamlattırılması için davacı tarafa yetki ve süre verildiği, verilen süre içerisinde kat mülkiyetinin kurulması için gerekli işlemlerin tamamlanamadığı ve kat mülkiyetinin tesisi için gerekli projelendirme ve tadilat işlemlerini tarafların yapmak istemediklerine dair beyanları, taşınmazdaki hisse durumu nazara alındığında dava konusu taşınmazda kat mülkiyetinin tesisinin mümkün olmadığı anlaşılmakla; davanın kabulü ile … ili, … ilçesi, … mahallesi, … mevkii 133 ada … parsel de kayıtlı bulunan taşınmazdaki ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlar ile yasal gerektirici nedenlere, mahkemenin gerekçesine ve davalı tarafın da kat mülkiyeti kurulması yönünde işlem yapmayacağı beyanı karşısında yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile hükmün ONANMASINA, taşınmazın satış bedeli üzerinden temyiz edenlerin payına düşen paranın binde 11,38 oranında hesaplanacak onama harcından peşin alınan harcın mahsubu ile artanının alınmasına 28/02/2019 günü oy birliği ile karar verildi.