YARGITAY KARARI
DAİRE : 20. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2018/5117
KARAR NO : 2019/598
KARAR TARİHİ : 04.02.2019
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı … vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı gerçek kişiler vekili 30/09/2011 tarihli dilekçesiyle, müvekkillerinin murisi adına kayıtlı Mart 1953 tarih 56 sıra numaralı tapu kaydı kapsamında kalan … köyü 122 ada 19 sayılı parselin kadastro mahkemesinin kararı ile … vasfıyla … adına tesciline karar verildiğinden bahisle fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla …000,00-TL maddi tazminatın 30.10.2001 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı Hazineden tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. Daha sonra 14.07.2014 tarihli harçlı ıslah dilekçesiyle tazminat isteğini artırarak toplamda 107.974,24-TL tazminat isteğinde bulunmuştur.
Mahkemece yapılan yargılama sonunda, davanın kabulüne ve 107.974,24-TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı Hazineden alınarak davacılara verilmesine karar verilmiş, hüküm davalı … vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava dilekçesindeki açıklamaya göre dava, eski tapu kaydının kadastro sırasında eksik yüzölçümüyle revizyon görmesi nedeniyle uğranılan zararın 4721 sayılı TMK’nın 1007. maddesi uyarınca tazmini isteğine ilişkindir.
Tazminat isteğine dayanak … köyü 122 ada 19 parsel sayılı 4255,28 m² yüzölçümündeki taşınmaz yörede 1995 yılında yapılan kadastro ile zeytin ağaçlı tarla vasfıyla beyanlar hanesine 6831 sayılı Kanunun 2/B maddesi kapsamında kaldığına dair şerh düşülerek … adına tespit edilmiş, bu tespite karşı … Yönetiminin açtığı dava ile … Kadastro Mahkemesinin 01.03.2001 gün ve 1998/65 – 2001/35 E.K. sayılı kararı ile 122 ada 19 sayılı parselin tespitinin vasıf tespiti yönünden iptaliyle taşınmazın … vasfıyla … adına tesciline karar verilmiş, bu karar 30.10.2001 tarihinde kesinleşmiştir.
Daha sonra eldeki bu dosyanın da davacıları olan …, … ve … vekili tarafından 03.07.2007 tarihinde, Mart 1953 tarih 56 sıra numaralı tapu kaydı kapsamındaki taşınmazının 23.189,69 m² yüzölçümlü bölümünün … köyü 122 ada 18 sayısıyla mirasçılar adına tespit ve tescil edildiğini ancak aynı tapu kaydının kapsamında kalan 4255,28 m² yüzölçümlü bölümünün aynı köy 122 ada 19 parsel sayısıyla ve kadastro mahkemesi kararıyla … vasfıyla tescil edildiğini ancak taşınmazın … olmadığını iddia ederek tapu iptal ve tescil davası açılmış, … 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 19/10/2009 gün ve 2007/280 – 2009/367 E.K. sayılı kararı ile taşınmazın … sayılan yer olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, bu karar Yargıtay denetiminden geçerek 09.07.2010 tarihinde kesinleşmiştir.
Mahkemece yapılan araştırma ve inceleme hüküm kurmaya yeterli değildir. Şöyle ki; eldeki davada davacılar, murisleri Mehmet … adına kayıtlı olan Mart 1953 tarih 56 sıra numaralı 25 dönüm miktarlı tapu kaydının bir kısmının … köyü 122 ada 18 sayısıyla mirasçılar adına tespit ve tescil edildiğini ancak aynı tapu kaydının kapsamında kalan 4255,28 m² yüzölçümlü bölümünün aynı köy 122 ada 19 parsel sayısıyla ve kadastro mahkemesi kararıyla … vasfıyla tescil edildiğini ileri sürerek uğranılan zararın 4721 sayılı TMK’nın 1007. maddesi uyarınca tazminini istemektedir.
Eldeki dosya kapsamında davacı yanın dayanağı Mart 1953 tarih 56 sıra numaralı tapu kaydının zemine uygulaması yapılmamıştır. Dosyada yer alan belgelerden dayanak tapu kaydının kısmen revizyon gördüğü belirtilen 122 ada 18 sayılı parselin 23.139,69 m2 yüzölçümlü olduğu ve hükmen gerçek kişiler adına tescil edildiği, dosya kapsamında 122 ada 18 parselin tesciline esas … Kadastro Mahkemesinin 1998/199 Esas – 1999/128 Karar sayılı dava dosyasının asıl yada suretinin yer almadığı, tescil dosyasına ilişkin gerekçeli karar, keşif tutanağı ve duruşma tutanaklarının fotokopilerinin bulunduğu, bilirkişi raporlarının suretlerinin ise yer almadığı, anılan dosyaya ilişkin dosya arasında yer alan belgeler incelendiğinde, 1995 yılında yapılan genel arazi kadastrosu sırasında … ilçesi … köyü 122 ada 18 parsel sayılı 23.189,69 m2 yüzöçümündeki taşınmazın kazandırıcı zamanaşımı zilyetliği nedeniyle zeytinlik niteliği ile … mirasçıları adına tespit edildiği, … ile … ve arkadaşları tarafından açılan dava üzerine … Kadastro Mahkemesinin 1998/199 E-1999/128 K sayılı ilamıyla, 122 ada 18 parsel sayılı taşınmazın davalıların dayandıkları 12.03.1953 tarih 56 sıra nolu tapu kaydının kapsamı içinde kaldığı, davalıların ve murisleri …’ın zilyetliğinde olduğu, davacılarla ilgisinin bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verildiği, kesinleşmekle 29.06.2000 tarihinde tapuda tescil işleminin yapıldığı, keşif tutanağında dayanak tapunun uygulandığı, doğuda okunan sınırın 20 ve 21 parseller olduğu, batıdaki yolun zemindeki yol olduğu, kuzeyde okunan sınırın mezarlık olarak kullanılan yer olduğu, tapunun davalı yere uyduğunun belirtildiği anlaşılmıştır.
Dava konusu 122 ada 19 parsele ilişkin eldeki bu dosyanında davacıları olan …, … ve … tarafından açılan … 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2007/280 – 2009/367 E.K. sayılı dava dosyasının incelenmesinde ise; dosya kapsamında tanık ve yerel bilirkişi dinlenmediği, tapu uygulaması yapılmadığı, sadece …, ziraat ve fen bilirkişiden oluşan heyetten rapor alındığı, alınan raporda parselin zeytinlik olduğu, 1947 yılında yapılan … tahdidi içinde kaldığı, 1744 sayılı Kanun hükümleri uyarınca … adına … sınırları dışına çıkarıldığı, … Yönetimi tarafından açılan dava sonucu Danıştay 8. Dairesinin 1985/105 sayılı kararı ile … rejimi dışına çıkarma işleminin iptal edildiğinin belirtildiği, mahkemece taşınmazın … sayılan yer olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verildiği, bahsi geçen dosyada da dayanak tapunun uygulaması yapılmadığı görülmüştür.
Bu hali ile dayanak tapu, dava konusu taşınmaza komşu 122 ada 18 parsel sayılı taşınmazın tesciline esas … Kadastro Mahkemesinin 1998/199 Esas – 1999/128 Karar sayılı dava dosyasında yapılan keşifte uygulanmış ise de hükme esas fen bilirkişi raporu dosyada yer almadığı için tapu kaydı uygulaması ve kapsadığı alana ilişkin belirlemeler denetlenememektedir. Belirlenen eksikliğin giderilmesi ve dayanak tapu kaydının kısmen revizyon gördüğü belirtilen 122 ada 18 sayılı parselin hükmen tesciline esas … Kadastro Mahkemesinin 1998/199 Esas – 1999/128 Karar sayılı dava dosyasına 02/05/2016 ve 15/03/2018 günlü iade kararları ile ulaşılmaya çalışılmış ise de tescile esas dosya kapsama alınamamıştır. Bu durumda, dosya kapsamında davacının dayanağı tapu kaydının zemine usulünce uygulandığı ve kapsamının net bir şekilde belirlendiğinden söz edilemez.
Bunun yanı sıra, davacı yanın dayanağı tapu kaydının ilk tesisinden itibaren oluşum belgeleri, haritası ve tüm tedavülleri getirilerek revizyon durumu sorulmamış, tapu revizyon görmüş ise revizyon gördüğü tüm parsel tutanakları getirtilmemiş, revizyon görmemiş ise neden revizyon görmediği araştırılmamış, komşu parsel tutanak ve dayanakları, davalı iseler dava dosyaları, kesinleşerek tapuya kaydedilmiş iseler tapu kayıtları ile birlikte eksiksiz olarak getirtilmemiş, davacının dayanağı tapu kaydının sınırları ve komşu parsellerin kayıt sınırları parsel malikleri ile bağ kurularak tespit edilmemiştir. Mahkemece yapılan araştırma ve inceleme bu yönüyle hüküm kurmaya yeterli değildir.
Ayrıca; 4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 1007. maddesi gereğince, tapu sicilinin yanlış tutulması nedeniyle zarara uğrayan kişinin bütün zararlarından Devlet sorumludur. Tapu kaydının iptali nedeniyle, tapu sahibinin oluşan gerçek zararı neyse, tazminatın miktarı da o kadar olmalıdır. Gerçek zarar; tapu kaydının iptali nedeniyle, tapu malikinin mal varlığında meydana gelen azalmadır. Tazminat miktarı, zarar verici eylem gerçekleşmemiş olsaydı, zarar görenin mal varlığı ne durumda olacak idiyse, aynı durumun tesis edilebileceği miktarda olmalıdır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 05.03.2003 gün ve 2003/19-152 E. – 2003/125 K.; 29.09.2010 gün ve 2010/14-386 E. – 2010/427 K.; 15.12.2010 gün ve 2010/13-618 E. – 2010/668 K. sayılı kararı). Zarara uğrayan kişinin gerçek zararı ise tazminat miktarının belirlenmesinde esas alınacak değerlendirme tarihine göre belirlenecek olup, bu tarih ise zararın meydana geldiği tarihtir. 4721 sayılı TMK’nın 705/2. maddesi uyarınca tapu iptali ve tescil istekli davaların kesinleştiği tarih itibariyle mülkiyet hakkı sona ereceğinden bu tarih itibariyle tapusu iptal edilen gerçek ve tüzel kişilerin zararı oluşacaktır. Zararın meydana geldiği tarihe göre de tapusu iptal edilen gayrimenkulün niteliği ve değeri belirlenmelidir. Değerlendirme tarihi itibariyle taşınmazın niteliği arazi ise net gelir metodu yöntemi ile, arsa vasfında ise değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanması suretiyle gerçek değer belirlenmelidir.
Bakanlar Kurulunun Yargıtay tarafından benimsenen 28.02.1983 gün ve 1983/6122 sayılı kararı uyarınca, belediye veya mücavir alan sınırları içinde kalan taşınmazın arsa niteliğinde olduğunun kabulü için uygulamalı imar planı ile iskan sahası olarak ayrılmış olması esastır. Aynı karar uyarınca imar planında yer almayan bir taşınmazın, arsa sayılabilmesi için değerlendirme tarihi itibariyle, belediye veya mücavir alan sınırları içinde olmakla beraber, belediye hizmetlerinden (Belediyece meskun olduğu için veya meskun hale getirileceği için sunulan yol, su, elektrik, ulaşım, çöp toplama, kanalizasyon, aydınlatma vs.) yararlanması ve meskun yerler arasında yer alması gerekir.
Taşınmaz değerlendirme tarihi itibariyle belediye nazım imar planı içinde ise, Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 17.04.1998 gün ve 1996/3 E. – 1998/… K. sayılı kararı uyarınca, bu plan kapsamına alındığı tarih ve plandaki konumu, altyapı hizmetlerinden yararlanma ve ulaşım olanakları, belediye merkezine uzaklığı, kullanım biçimi itibariyle iskan amacına yönelik yapılaşma olasılıkları da değerlendirilmek üzere araştırılmalıdır.
Bu hususlar belediye başkanlığından ve su ve elektrik idarelerinden ve diğer ilgili merciilerden sorulup alınacak cevap yazılarına göre taşınmazın değerlendirme tarihinde (tapu iptali ve tescil davalarının kesinleştiği tarihte) arsa niteliğinde olup olmadığı saptanmalıdır.
Mahkemece taşınmazın arsa olarak belirlenmesi halinde, emsal satışların değerlendirme tarihindeki karşılıklarının fiyat artış endekslerinin uygulanması suretiyle tespiti, bundan sonra emsal ile dava konusu taşınmazın eksik ve üstün yönlerinin neler olduğu ve oranları açıklanmak, taşınmazdan … payının düşülmesinin gerekip gerekmediği belirtilmek, üzerinde bina var ise Bayındırlık Bakanlığı resmi birim fiyatları esas alınarak yıpranma payı düşülmek suretiyle gerçek zararın belirlenmesi gerektiğinden, taraflara, dava konusu taşınmaz ile aynı bölgeden bulunamaması halinde yakın bölgelerden ve değerlendirme tarihinden önce ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer nitelikli ve yüzölçümlü satışları bildirmeleri için olanak tanınması, gerekli görülürse re’sen emsal getirtme yoluna gidilmesi ve bu emsallere göre değer biçilmesi için konunun uzmanı bilirkişilerden oluşturulacak bilirkişi kurulu vasıtasıyla keşif yapılarak, denetlemeye olanak veren bilimsel verileri içeren rapor alınması, emsal alınan taşınmaza ilişkin resmi satış akit tablolarının tapu müdürlüğünden getirtilmesi, emsal taşınmazlar ile çekişmeli taşınmaza ait Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından belirlenen emlak vergisine esas olan m² değerleri, ilgili Belediye Başkanlığı Emlak Vergi Dairesinden istenip, dava konusu taşınmazın, emsal taşınmazlara göre üstünlük oranı yönünden bilirkişi kurulu raporununda denetlenmesi, dava konusu taşınmazın ve emsal alınan taşınmaz/taşınmazların değerlendirme tarihi itibariyle imar düzenlemesi sonucu oluşmuş imar parselleri olup olmadıkları, imar parseli iseler düzenleme ortaklık payının düşülüp düşülmediğinin, düşülmüş ise oranının belediye başkanlığı imar ve tapu müdürlüklerinden sorulup, emsalin İmar Kanunu uyarınca imar parseli, dava konusu taşınmazın ise imar uygulaması yapılmamış arsa parseli olduğunun belirlenmesi halinde çekişmeli taşınmazın emsalle karşılaştırma sonucu bulunan değerinden düzenleme ortaklık payına karşılık gelecek oranda indirim yapılması gerektiğinin gözetilmesi, tapusu iptal edilen taşınmazın niteliği arazi olarak belirlenir ise, arazi niteliğinde bulunan dava konusu taşınmaza yönelik olarak, sulu olup olmadığı, yerleşim alanlarına uzaklığı iklim şartları, arazinin toprak ve topoğrafik yapısı ve bölgesindeki konumu gözetilerek oluşturulacak bilirkişi kurulu yardımıyla çevrede yetiştirilen ürünlerin münavebesi, dekar başına ortalama verim, toptan satış fiyatı ve üretim maliyeti resmî verileri ilçe tarım müdürlüğünden getirtilmek suretiyle, taşınmaz üzerinde meyve ağaçları varsa ağaçların cinsleri de dikkate alınmak suretiyle elde edilen verilere uygun biçimde değerlendirme yapılarak tapu kapsamındaki taşınmazın değeri, tapu iptali ve tescil kararının kesinleştiği tarihe göre hesaplanmalı, taşınmaların varsa mütemmim cüzleri, muhdesat ve sökülemeyen teferruatlarının değerleri bayındırlık birim fiyatları ve yıpranma oranları gözetilerek değerleme tarihine göre tespit ettirilmeli, bu şekilde tapusu iptal edilen taşınmazın zemin değeri, üzerindeki mütemmim cüz, muhdesat ve sökülemeyen teferruatları esas alınarak, tapu sahiplerinin oluşan gerçek zararlarının saptanması gerekmektedir .
Somut olaya gelince; hükme esas bilirkişi raporunda taşınmazın niteliği net olarak belirlenmeksizin taşınmazın tamamının hem arsa hem de arazi olarak değeri tespit edilmiş, mahkemece daha düşük miktarlı çıkan arazi olarak belirlenen değer esas alınarak hüküm kurulmuştur. Mahkemece dava konusu taşınmazın niteliği ile değeri yöntemine uygun şekilde tespit edilmemiş, bu yöndeki araştırma ve incelemesi hüküm kurmaya yeterli görülmemiştir. Eksik inceleme ve araştırmaya dayanılarak hüküm kurulamaz.
Bu sebeplerle davacının dayandığı tapu kaydı ilk oluşumundan itibaren tüm tedavülleri ve varsa krokileri, revizyon gördüğü tüm parsel tutanakları, davalı iseler dava dosyaları getirtilmeli, kalan hisse açıklarının hangi numaralara gittiği araştırılmalı, revizyon görmemiş ise neden revizyon görmediği sorulmalı, çekişmeli taşınmaza komşu parsellere ilişkin tapu kayıtları ve varsa dayanak tapu ve vergi kayıtları ile davalı iseler dava dosyaları, tapu kayıtları mahkeme kararı sonucu oluşmuş ise ilgili dava dosyaları ile … köy 122 ada 18 parselin tesciline esas … Kadastro Mahkemesinin 1998/199 Esas– 1999/128 Karar sayılı dava dosyası kapsama alınmalı, tamamlanan bu belgelerle birlikte fen bilirkişi, mahalli bilirkişi ve tanıklar huzurunda keşif yapılarak dayanak tapu kaydının sınırları tek tek okunmak suretiyle zeminde gösterilmesi sağlanmalı, yerel bilirkişilerce bilinemeyen ve gösterilemeyen sınırlar konusunda taraflara tanıkla kanıtlama olanağı sağlanmalı, yerel bilirkişi ve tanık sözleri komşu taşınmazlara ait kadastro tutanakları ve dayanağı belgelerle denetlenmeli, … Kadastro Mahkemesinin 1998/199 Esas – 1999/128 Karar sayılı dosyasında yapılan keşifte dinlenen mahalli bilirkişi ve tanıklar hayatta ise onlar da tanık sıfatı ile dinlenmeli, uzman fen bilirkişisine yerel bilirkişi ve tanıkların gösterdiği nokta ve sınırların işaretlendiği, keşfi izlemeye elverişli ayrıntılı rapor ve harita düzenlettirilerek tapu kaydının kapsamı belirlenmeli, tapu kaydı başka parsellere de revizyon görmüş ise, miktar hesabında nazara alınmalı, komşu taşınmazlardan senetsizden davacılar adına tescil edilen taşınmazların dayanak tapu kaydının kapsamında olup olmadığı hususları da araştırılarak oluşacak sonuca göre davacı yanın tazminat talebi değerlendirilmelidir.
Açıklanan hususlar gözetilmeksizin, eksik inceleme ve araştırma ile hüküm kurulması usul ve kanuna aykırıdır.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; davalı … vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, 04/02/2019 günü oy birliği ile karar verildi.