YARGITAY KARARI
DAİRE : 20. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2018/2809
KARAR NO : 2018/6825
KARAR TARİHİ : 25.10.2018

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

K A R A R

Davacı vekili dava dilekçesinde; …. mahallesi Cilt 145, Sayfa 32, Sıra 12’de kayıtlı 08/01/1962 tarihli taşınmazın 2/4 payı …. adına kayıtlı olup kadastro çalışmaları sırasında tescil dışı bırakıldığını, kadimden beri …..’nın zilyet ve tasarrufunda iken ölümüyle mirasçılarına intikal ettiğini ve mirasçıları tarafından nizasız fasılasız kullanılan taşınmaz 07/08/2011 tarihinde müvekkili tarafından satış senedi ile satın alınarak kullanılmaya devam edildiğini ileri sürerek, taşınmazın 2/4 payının yani 3214 metrekarelik kısmının müvekkili adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Hazine vekili ise, karşı tescil talebinde bulunmuştur.
Mahkemece, çekişmeli taşınmazın kısmen %22 ve kısmen de %13 eğimli topoğrafik bir yapıya sahip olup kazandırıcı zamanaşımı zilyetliği yoluyla kazanmaya elverişli taşınmaz olmadığı ve zilyetliğin kesintisiz devam etmediğinden davacı kişi yararına M.K.’nın 713. maddesinde yazılı şartların oluşmadığı gerekçesiyle davanın reddine, fen bilirkişisince düzenlenen 16.10.2014 tarihli rapor ve krokisinde (B) harfi ile gösterilen 4000.00 m2’lik kısmının tarla vasfıyla Hazine adına kayıt ve tesciline karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Çekişmeli taşınmazın bulunduğu yerde 3116 sayılı Kanuna göre yapılarak 16.12.1949 yılında ilan edilerek 16.03.1950 yılında kesinleşen orman tahdidi ile 1993 yılında 3302 sayılı Kanuna göre yapılıp 09.06.1993 tarihinde askı ilanı yapılarak 10.12.1993 tarihinde kesinleşen aplikasyon ve 2/B madde uygulama çalışmaları bulunmaktadır.
Genel arazi kadastrosu ise 1982 yılında yapılmış, dava konusu yer orman olduğu gerekçesiyle tapulama harici bırakılmıştır.
Dava Medenî Kanunun 713. maddesi hükümlerine göre açılmış tescil davası olduğuna göre böyle bir davada TMK’nın 713/3. maddesi uyarınca davanın, yasal hasım olan Hazine ve ilgili kamu tüzel kişiliğine birlikte yöneltilmesi zorunludur. Karar tarihinden önce 30.03.2014 tarihinde yürürlüğe giren 6360 sayılı Kanun gereğince, çekişmeli taşınmazların bulunduğu İstanbul Büyükşehir Belediyesinin sınırları il mülki sınırları olarak belirlenmiş, büyükşehir belediyesi olan illere bağlı ilçelerin mülki sınırları içerisinde yer alan köy ve belde belediyelerinin tüzel kişiliği kaldırılmış, köyler mahalle olarak, belediyeler ise belde ismiyle tek mahalle olarak bağlı bulundukları ilçenin belediyesine katılmıştır. Hal böyle olunca; mahkemece, İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığına husumetin yöneltilmesi ve taraf eksikliğinin giderilmesi için davacı tarafa süre verilmesi gerekirken, taraf teşkili sağlanmadan hüküm kurulması doğru değildir.
Bunun yanı sıra; mahkemece yapılan araştırma ve inceleme hüküm kurmaya yeterli ve elverişli

değildir. Şöyle ki; davacı TMK’nın 713. maddesi uyarınca tescil istemiyle açtığı davada tapu kaydına ve eklemeli zilyetliğe dayandığı halde mahkemece tapu kaydının ilk oluşumundan itibaren tüm tedavüllerinin getirtilerek tapu kaydı mahallinde uygulanmamıştır. Yine, taşınmazın tahdit dışında kaldığı belirlenmişse de, dava tarihinden 15-20 yıl öncesine ait hava fotoğrafları ve bu hava fotoğraflarından üretilen memleket haritaları getirtilerek taşınmazın zilyetlikle kazanılabilecek yerlerden olup olmadığı, zilyetlikle kazanılabilecek yerlerden ise üzerinde kesintisiz zilyetlik bulunup bulunmadığı, zilyetliğin kayıt maliki tarafından sürdürülüp sürdürülmediği kesin olarak belirlenmeden hüküm kurulmuştur.
O halde, mahkemece, öncelikle taraf teşkili sağlanarak tarafların tüm delilleri toplanmalı, dayanılan tapu kaydının ilk oluşumundan itibaren tüm gittileri ve krokileri, dava konusu taşınmaz ve etrafını gösterir ve ilk defa o yerde grafik ya da fotogrametri yöntemiyle düzenlenen 1/5000 ölçekli arazi kadastro paftasının orijinal fotokopi örneği ile taşınmaza bitişik ya da yakın komşu parsellerin, kadastro tespit tutanak örnekleri ve bu parsellere uygulanan tapu ve vergi kayıtları ilk oluşturulduğu günden itibaren tüm gittileri ile, yine en eski tarihli memleket haritası ve hava fotoğrafları ile TMK’nın 713. maddesine dayanılarak dava açıldığından dava tarihinden 15 – 20 yıl önce iki ayrı tarihte çekilmiş stereoskopik hava fotoğrafları ve bu fotoğraflara dayanılarak üretilmiş orijinal renkli memleket haritaları, 1990’lı yıllara ait ortofoto haritaları bulunduğu yerlerden istenerek, bu belgeler ziraat fakültelerinin toprak bölümünden mezun olan bir ziraat mühendisi, bir harita-kadastro (jeodezi ve fotogrametri) mühendisi ile bir orman yüksek mühendisinden oluşturulacak bilirkişi kurulu marifetiyle, dava konusu taşınmaz ile çevresine uygulanıp bu belgelerde dava konusu yer belirlendikten sonra, hava fotoğrafları ve dayanağı haritalar stereoskop aletiyle ve üç boyutlu olarak, ayrıca 2000’li yıllara ait uydu fotoğrafları da incelettirilip, taşınmazın niteliğinin bu belgelerde ne şekilde görüldüğü, imar ve ihya ile zilyetliğin hangi tarihte başlayıp tamamlandığı belirlenmeli, bu belgeler ile kadastro paftası, pafta düzenlenmemişse dava konusu taşınmazın 23/6/2005 tarihli ve 2005/9070 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe konulan Büyük Ölçekli Harita ve Harita Bilgileri Üretim Yönetmeliği (BÖHHBÜY) hükümlerine göre koordinatlı olarak düzenlenecek haritası hem 1/5000 ve hem de 1/25000 ölçeklerinde eşitlenerek kadastro paftası ile düzenlenen harita, komşu ve yakın komşu taşınmazları da içine alacak şekilde birbiri üzerine aplike edilmek suretiyle çekişmeli taşınmazın konumunu, hava fotoğrafları ile orijinal renkli memleket haritaları üzerinde gösterir biçimde bilirkişi kurulundan ayrıntılı ve bilimsel verileri içerir, topografik ve memleket haritalarından yararlanılarak taşınmazın gerçek eğim durumunu gösterir rapor alınmalı; dayanılan tapu kayıtları yöntemince yerel bilirkişi ve fen bilirkişi yardımıyla zemine uygulanmalı, hudutları yerel bilirkişiden sorulup irdelenmeli, davacının dayandığı 1962 tarih ve 12 sıra nolu tapu kaydı, yörede yapılan 1982 arazi kadastrosu sırasında revizyon görmediğinden, 3402 sayılı Kanunun 20/B maddesi uyarınca kayıt kapsamında kalan yerlerin dava tarihi itibariyle kayıt sahibi tarafından kullanılıyor ise tapu kaydına değer verileceğinden, tapu kaydı uyuyor ise, tapu kayıtlarına 3402 sayılı Kanunun 20/B maddesi bağlamında öncelikle kapsam tayin edilmeli, ayrıca tapu kaydının bir yönü dere okuduğundan, jeolog bilirkişiye inceleme yaptırılarak taşınmazın dere yatağında kalıp kalmadığı, derenin taşkınlarından etkilenip etkilenmediği konularında ayrıntılı rapor alınmalıdır.
Yukarıda anlatılan şekilde yapılacak uygulama ile dava konusu taşınmazın zilyetlikle edinilebilecek taşınmazlardan bulunduğu anlaşıldığı takdirde ise davacı tapu kaydı yanında eklemeli zilyetliğe de dayandığına göre, taşınmazın öncesinin ne olduğu, imar ve ihya yapılmışsa hangi tarihte başlayıp bitirildiği, kimden kime kaldığı, zilyetliğin ne zaman başlayıp nasıl sürdürüldüğü ve ekonomik amacına uygun olup olmadığı, maddî olaylara dayalı ve ayrıntılı olarak, taşınmaz başında dinlenecek yerel bilirkişiler ile taraf tanıklarından sorulmalı, yerel bilirkişi ve tanık sözlerinin doğruluğu yukarıda belirtilen ve gerçeğin kendisi olan belgelere dayalı olarak düzenlenecek bilirkişi kurulu raporuyla denetlenmeli, somut olayın özelliği gözönünde bulundurularak ayrıca; keşif sırasında taşınmazların çeşitli yönlerinden hâli hazır durumunu gösterir renkli fotoğrafları çektirilip onaylanarak dava dosyası içine konulmalı, 3402 sayılı Kanunun 14/1. maddesinde yazılı 40 ve 100 dönüm kısıtlama araştırmasının aynı maddenin 3/7/2005 tarihli ve 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ile değiştirilen ikinci fıkrası hükümleri gözönünde bulundurularak yapılacağı düşünülerek adına tescil kararı verilecek kişi ya da kişiler ile diğer mirasçılar ve onların miras

bırakanları yönünden aynı çalışma alanı içinde belgesizden zilyetliğe dayalı olarak tesbit ve tescil edilen taşınmaz olup olmadığı, varsa cinsi, parsel numaraları ve miktarı, tapu ve ilgili kadastro müdürlüklerinden ve yine, aynı kişiler tarafından açılan tescil davası olup olmadığı hukuk mahkemesi yazı işleri müdürlüklerinden ayrı ayrı sorularak gerektiğinde tesbit tutanak örnekleri ve tapu kayıtları ya da tescil dava dosyaları getirtilip incelenmeli, dava konusu taşınmazların sulu ya da kuru tarım arazisi olup olmadığı konusunda (5403 sayılı Kanunun 3/j maddesi ile Taşınmaz Malların Sınırlandırma Tesbit ve Kontrol İşleri Hakkındaki Yönetmeliğin değişik 10. maddesinin ikinci fıkrası hükümlerine göre, sulu tarım arazisi: tarım yapılan bitkilerin büyüme devresinde ihtiyaç duyduğu suyun, su kaynağından alınarak yeterli miktarda ve kontrollü bir şekilde karşılandığı araziler olarak açıklandığından) ziraat mühendisinden kanunun amacına uygun rapor alınmalı, bundan sonra toplanan delillerin tümü birlikte değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmelidir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine 25/10/2018 günü oy çokluğu ile karar verildi.

K A R Ş I O Y Y A Z I S I

Davacı … vekili, 12.03.2013 tarihli dava dilekçesi ile müvekkilinin, 08.01.1962 tarih 12 sıra numaralı tapu kaydı ile 2/4 payı Tahir Elma adına kayıtlı olan 6428 metrekare yüzölçümlü taşınmazı 07.08.2011 tarihinde Tahir Elma mirasçılarından satın aldığını, tescil harici bırakılan taşınmazın müvekkili adına tapuya tescilini talep ve dava etmiştir.
Mahkemece; dava konusu taşınmazın arazi kadastrosu sırasında tespit dışı bırakıldığı, davacı tarafın tapulu taşınmazın haricen satın alınması ve kazandırıcı zamanaşımı zilyetliğine dayanarak Medeni Yasanın 713. maddesi hükmü uyarınca taşınmazın adına tapuya tescilini talep ettiğini, bu nedenle iktisabı sağlayan zilyetliğin ispat edilmesi gerektiği, davacı tarafın dayanağı olan 08.01.1962 tarih 12 sıra nolu tapu kaydının dava konusu taşınmaza aynen uyduğu ancak %13 ila %22 eğimli topoğrafik bir yapıya sahip olduğu belirlenen taşınmazın eğimi nedeniyle kazandırıcı zamanaşımı zilyetliği yoluyla kazanmaya elverişli taşınmazlardan olmadığı gibi davacı kişi yararına zilyetlikle mülk edinme koşullarının da oluşmadığı gerekçesi ile davacının davasının reddine karar verilmiştir.
Dava; arazi kadastrosu sırasında orman olması nedeniyle tescil harici bırakılan yerin Medeni Kanunun 713/1. maddesi gereğince tapu kaydı, harici satın alma ve kazandırıcı zamanaşımı zilyetliğine dayalı tescili istemine ilişkindir.
Çekişmeli taşınmazın bulunduğu yerde 3116 sayılı Kanuna göre yapılarak 16.12.1949 yılında ilan edilerek 16.03.1950 yılında kesinleşen orman tahdidi ile 1993 yılında 3302 sayılı Kanuna göre yapılıp 09.06.1993 tarihinde askı ilanı yapılarak 10.12.1993 tarihinde kesinleşen aplikasyon ve 2/B madde uygulama çalışmaları bulunmaktadır.
Genel arazi kadastrosu ise 1982 yılında yapılmış, dava konusu yer orman olduğu gerekçesiyle tapulama harici bırakılmıştır.
Dosya kapsamındaki Orman Mühendisi bilirkişi ve Harita Mühendisi bilirkişi raporlarına göre çekişmeli taşınmazın 1950 yılında kesinleşen orman tahdidi dışında ve tarım arazileri içinde kaldığı, davacı taraf dayanağı olan tapu kaydının çekişmeli taşınmaza uyduğu belirlenmiştir. Davacı taraf, 2/4 payı Tahir Elma adına tapuya kayıtlı olan taşınmazı 07.08.2011 tarihinde mirasçılarından adi yazılı senet ile haricen satın aldığını ve kullandığını iddia etmekte, arazi kadastrosundan (tespitten) sonraki nedenlere dayanmaktadır. Tapu kaydı mülkiyet belgesi olup tapu kaydı kapsadığı taşınmaz üzerinde

tapu maliki ile mirasçılarına mülkiyet hakkı bahşeder. Mülkiyet belgesi olan tapu kaydının hukuken değer ifade edebilmesi için zilyetlik ile birleşmesine gerek bulunmamaktadır. Ancak somut olayda davacı taraf tapu maliki ya da mirasçısı olmayıp tapu maliki mirasçılarından tapulu taşınmazı arazi kadastrosundan sonraki bir tarihte haricen satın alan kişidir. 3402 sayılı Kadastro Kanununun 33. maddesinde “Bu Kanunun uygulandığı yerler dışında bulunan taşınmaz mallar hakkında da 14, 15, 17, 18, 20, 21’inci maddeler uygulanır.” düzenlemesi yer almaktadır. 3402 sayılı Yasa’nın 13/B-b maddesi tapulu taşınmazın tapu dışı yol ile satışına ve bu şekilde taşınmaz edinen zilyedin zilyetliğine değer verileceğini ifade etmektedir. Somut olayda 3402 sayılı Yasa’nın 33. maddesinde sayılmadığından aynı Yasa’nın 13/B-b maddesinin uygulanması söz konusu olmayacak tapulu taşınmazı tapu dışı yol ile satın alan davacı taraf tapu kaydının mülkiyet belgesi olması niteliğinden yararlanamayacak olup taşınmaz üzerinde kazanmaya elverişli zilyetliğini ispatlamak zorundadır. Davacı taraf, 1982 tarihinde yapılan kadastro sırasında revizyon görmeyen tapu kaydı kapsamındaki taşınmazı tescil davası açtığı tarihten iki yıl önce haricen satın almış ve ziraatçı bilirkişi raporuna göre %15 ila 25 eğimli olan ve büyük bölümü kendiliğinden yetişen otlar ile kaplı taşınmaz üzerinde ne şekilde zilyet olduğunu da kanıtlayamamıştır.
Mahkemece davacı taraf dayanağı olan tapu kaydının çekişmeli taşınmaza uyduğu, ancak davacı tarafın zilyetliği olmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir. Bu nedenle çoğunluğun özetle; “davacı TMK’nın 713. maddesi uyarınca tescil istemiyle açtığı davada tapu kaydına, harici satın alma ve eklemeli zilyetliğe dayandığı halde mahkemece tapu kaydının ilk oluşumundan itibaren tüm tedavüllerinin getirtilerek tapu kaydının mahalline uygulanmadığı, davacının dayandığı 1962 tarih ve 12 sıra nolu tapu kaydının yörede yapılan 1982 tarihli arazi kadastrosu sırasında revizyon görmediği, tapu kaydının ilk oluşumundan itibaren tüm tedavüllerinin getirtilerek yapılacak keşifte zemine uygulanması, 3402 sayılı Kanunun 20/B maddesi uyarınca kayıt kapsamında kalan yerler dava tarihi itibariyle kayıt sahibi tarafından kullanılıyor ise tapu kaydına değer verileceğinden, tapu kaydı uyuyor ise, tapu kayıtlarına 3402 sayılı Kanunun 20/B maddesi bağlamında öncelikle kapsam tayin edilmesi ve İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığına husumet yöneltilmesi” gerektiği yönündeki bozma görüşüne katılmıyorum. Zira 3402 sayılı Kanunun 20/B maddesinde harita, plan ve krokiye dayanmayan değişmez (sabit) sınırlı tapu kayıtlarının kapsamının belirlenmesinde tapu kayıtlarının sınırlarının esas alınacağı ilkesi düzenlemektedir. Buna göre sabit sınırlı tapu kaydının kapsamını tayinde sınırlarının çevrelemiş olduğu alan esas alınır. Ancak bu sabit sınırlar içinde kalan alanın kayıt sahibi ya da ilgilisi tarafından kullanılıyor olması gereklidir. Davacı tarafın haricen pay satın aldığı 08.01.1962 tarih 12 sıra nolu tapu kaydı “Şarken ve şimalen hendek, garben Şakir, cenuben dere” sınırı okumakta olup sabit hudutlu tapu kaydı olmadığı gibi davacı taraf tapu maliki ya da mirasçısı olmadığından somut olayda 3402 sayılı Kanunun 20/B maddesinin uygulama yeri bulunmamaktadır. Davada Çatalca İlçesi Belediye Başkanlığı taraf olup gerçek kişinin açtığı tescil davası da reddedildiğine göre Belediyeler aleyhine karar verilmeyip açılan dava ile Belediyeler yönünden aleyhe hukuki durum yaratılmadığından İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığına husumet yöneltilmesi gerektiği şeklindeki bozma gerekçesine de usul ekonomisinin gözetilmesi gerektiği düşüncesi ile katılamıyorum.
Tapu kaydı mülkiyet belgesi olup hukuki kıymetini koruduğu sürece kapsadığı taşınmaz üzerinde kayıt malikine mülkiyet hakkı bahşeder. Mülkiyet belgesi olan tapu kaydının hukuken değer ifade edebilmesi için zilyetlik ile birleşmesine gerek bulunmamaktadır. Ancak somut olayda davacı taraf tapulu taşınmazı arazi kadastrosundan sonraki bir tarihte tapu dışı yol ile satın aldığından tapu kaydının mülkiyet belgesi olması niteliğinden yararlanamayacak olup dava konusu taşınmaz üzerinde zilyetliğini de ispatlayamadığına göre mahkeme kararının onanması gerektiğini düşündüğümden çoğunluğun görüşüne katılmıyorum.