YARGITAY KARARI
DAİRE : 20. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2018/1780
KARAR NO : 2019/458
KARAR TARİHİ : 24.01.2019
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı … vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı vekili, 01/09/2010 tarihli dava dilekçesiyle müvekkilinin …, …, … mevkiindeki 436800 m2’lik taşınmazın 55000/436800 hissesini 1976 yılında satın aldığını ve adına tapunun 15/04/1976 tarih ve 7 sıra nolu işlemle kaydedildiğini, taşınmazın 1989 yılında yapılan kadastroda 115.525 m2 yüzölçümü ve tarla niteliğiyle müvekkili ve diğer gerçek kişiler adına tapuya dayalı olarak 2807 parsele revizyon gördüğünü kadastro tespiti sırasında taşınmazın yüzölçümünün 115.525 m2 ye düşürüldüğünü, dolayısıyla satın aldığı taşınmazın da hissesi oranında 14.546,41 m2’ye düşürüldüğünü, açılan dava sonucu da Kadastro Mahkemesinin 2000/178 E. sayılı dosya ile taşınmazın tamamını kaybettiklerini ileri sürerek, şimdilik 115,525 m2 de 55.000/436800 hisse karşılığının dava tarihi itibariyle 727.320 TL tazminatın dava tarihinden itibaren faiziye birlikte tahsilini talep etmiştir.
Mahkemece davanın reddine karar verilmiş; hükmün, davacı vekilinin temyizi üzerine Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 22/12/2014 gün ve 2014/20879-31094 E. K. sayılı ilamıyla bozulmuştur.
Bozma ilamında “Dosyada bulunan kanıt ve belgelerden; … ili, … köyünde bulunan kayden ….838.000 metrekare yüzölçümlü taşınmazla ilgili olarak, 1926 yılında … Sulh Hukuk Mahkemesine açılan ortaklığın giderilmesi davasında mahkemece 11.01.1940 tarih ve 15/… sayılı taksim ve satış kararı ile taşınmazın 878.564 metrekarelik kısmının hissedarlara taksimine, 22.201.202 metrekarelik kısmının ise satışı suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verildiği ancak, kararda tapu kapsamı belirlenirken kayıt miktarının değil gayri sabit hudutların esas alınması sonucu ….838.000 metrekare yüz ölçümlü taşınmazın alanının yolsuz olarak 23.079766 metrekareye çıkartıldığı ve ifrazen taksimine hükmedilen 878.564 metrekarenin 28 parçaya bölünerek 1944 de tapuya tescil edildiği, satılmasına hükmedilen kısmın ise ilama dayalı olarak yapılan açık artırmada Kemal Kasapoğlu ve … isimli şahıslara satılarak 13.04.1944 tarih ve 118 sıra nosu ile adı geçen şahıslar adına tescil edilip, tapu kaydının zaman içerisinde ifrazlara tabi tutularak muhtelif kişilere satıldığı, davacının da söz konusu taşınmazların ifrazından oluşan 436.800 metrekare yüz ölçümlü taşınmazdaki 55.000 metrekare hisseyi 15.04.1976 tarihinde tapuda yapılan resmi işlemle satın aldığı ve 1989 yılında yapılan kadastro çalışmalarında bu taşınmazın 115.525 metrekare yüz ölçümlü 2807 parsele revizyon görerek davacının hissesinin 55000/436800 miktarı ile tespit edildiği ancak, üçüncü şahıslar tarafından bu tespite yönelik olarak … Kadastro Mahkemesinin 2000/178 Esas sayılı dosyasında itiraz davası açıldığı, davacı … da bu davada hem davalı hem de taşınmazın yüz ölçümüne itraz ederek müdahil sıfatı ile yer aldığı, mahkemece taşınmazın yüz ölçümünde her hangi bir düzeltme yapılmaksızın taşınmazın tespit gibi … ve diğer hissedarlar adına tesciline ilişkin verilen1998 tarihli ilk kararı …’ın temyiz etmediği gibi 21.08.1998 tarihli dilekçe ile onanmasını istediği ancak söz konusu kararın Yargıtay 16. Hukuk Dairesi tarafından bozulması üzerine mahkemece, kesinleşen 200/178 Esas sayılı karar ile 2807 parseldeki davacı ve diğer müştereklerinin hissesinin dayanağı olan tapu kayıtlarının ortaklığın giderilmesi davasında yüz ölçümünün 1800 dönümden 22000 dönüme çıkarılması ile oluştuğu ve kök tapu kaydının yolsuz olarak sicile tescil edildiği kabul edilip, taşınmazın 4298 metrekaresini imar ve ihya nedeniyle şahıslar, geri kalanının ise … adına tesciline karar verilmesi üzerine davacı tarafından TMK’nın 1007. maddesine dayalı olarak tazminat istemli iş bu davanın açıldığı anlaşılmıştır.
4721 sayılı TMK’nın 1007. maddesinin “sorumluluk” kenar başlığını taşıyan 1007. maddesinde “Tapu sicilinin hatalı tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur. Devlet zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder “ hükmü yer almakta olup, burada Devletin sorumluluğu kusursuz sorumluluktur. Kusursuz sorumluluk tapu siciline bağlı çıkarların ve ayni hakların yanlış tescili sonucu değişmesi ya da yitirilmesi ile bu haklardan yoksun kalınması temeline dayanır. Çünkü, sicillerin doğru tutulması görevini üstlenen ve taahhüt eden Devlet , gerçeğe aykırı ve dayanaksız kayıtlardan doğan zararları da ödemekle yükümlüdür. Kusurun varlığı ya da yokluğu Devletin sorumluluğu için önem taşımayıp, sadece Devletin memurune rücuu sırasındaki iç ilişkide önemlidir.
Açıklanan nedenlerle, davacının 1976 yılında satın aldığı taşınmazın, 1989 yılında yapılan kadastro çalışmaları sırasında revizyon gördüğü 2807 parsel sayılı taşınmaz ile ilgili olarak açılan kadastro tespitine itiraz davasında, davacının dayandığı tapu kaydının geldisi olan ortaklığın giderilmesi davasındaki miktar fazlalığı nedeniyle 1944 tarihli kök tapu kaydının yolsuz olarak olarak oluştuğu kabul edilip, kadastro tespitinin iptali ve davacının bu şekilde mülkiyet hakkını yitirmesi nedeniyle uğradığı zararın tazmini için açtığı davada, 4721 sayılı TMK’nın 1007. maddesi uyarınca Devletin sorumluluğuna ilişkin koşulların oluştuğu gözetilip, davacının kadastro ile oluşan 2807 parsel sayılı taşınmazın miktarına kadastro mahkemesinde itiraz etmekle beraber, bu talebin reddine ilişkin 1998 tarihli ilk kararı temyiz etmeyip onanmasını isteyerek kararın bu yönden 1998 yılında kesinleştiği ve eksik miktar ile ilgili olarak zamanaşımı süresinin dolduğu ancak, tutanağa bağlanan 115.525 metrekare yüz ölçümlü 2807 parseldeki 55000/436800 oranındaki hisse yönünden, işin esasına girilip talebin kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.” hususlarına değinilmiştir. Davalı Hazinenin karar düzeltme talebi ise Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 05/12/2016 gün ve 2015/4421 E- 2016/11646 K sayılı ilamıyla reddedilmiştir.
Mahkemece bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucu davanın kabulüne, 727.320,00 TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyen yasal faiziyle davalıdan tahsiline, davacının fazlaya ilişkin isteminin reddine karar verişmiş, hüküm davalı … vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, tapu sicilinin hatalı tutulması nedeniyle uğranılan zararın 4721 sayılı TMK’nın 1007. maddesi uyarınca tazmini istemine ilişkindir.
4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 1007. maddesi gereğince, tapu sicilinin yanlış tutulması nedeniyle zarara uğrayan kişinin bütün zararlarından Devlet sorumludur. Tapu kaydının iptali nedeniyle, tapu sahibinin oluşan gerçek zararı neyse, tazminatın miktarı da o kadar olmalıdır. Gerçek zarar; tapu kaydının iptali nedeniyle, tapu malikinin mal varlığında meydana gelen azalmadır. Tazminat miktarı, zarar verici eylem gerçekleşmemiş olsaydı, zarar görenin mal varlığı ne durumda olacak idiyse aynı durumun tesis edilebileceği miktarda olmalıdır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 05.03.2003 gün ve 2003/19-152 E. – 2003/125 K.; 29.09.2010 gün ve 2010/14-386 E. – 2010/427 K.; 15.12.2010 gün ve 2010/13-618 E. – 2010/668 K. sayılı kararı). Zarara uğrayan kişinin gerçek zararı, tazminat miktarının belirlenmesinde esas alınacak değerlendirme tarihine göre belirlenecek olup, bu tarih ise zararın meydana geldiği yani mülkiyet hakkının sona erdiği tarihtir. Zararın meydana geldiği tarihe göre de tapusu iptal edilen gayrimenkulün niteliği ve değeri belirlenmelidir. Zararın meydana geldiği tarih yani değerlendirme tarihi itibariyle taşınmazın niteliği arazi ise net gelir metodu yöntemi ile, arsa vasfında ise değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanması suretiyle gerçek değer belirlenmelidir.
Bakanlar Kurulunun Yargıtay tarafından benimsenen 28.02.1983 gün ve 1983/6122 sayılı kararı uyarınca, belediye veya mücavir alan sınırları içinde kalan taşınmazın arsa niteliğinde olduğunun kabulü için uygulamalı imar planı ile iskan sahası olarak ayrılmış olması esastır. Aynı karar uyarınca imar planında yer almayan bir taşınmazın, arsa sayılabilmesi için değerlendirme tarihi itibariyle, belediye veya mücavir alan sınırları içinde olmakla beraber, belediye hizmetlerinden (Belediyece meskun olduğu için veya meskun hale getirileceği için sunulan yol, su, elektrik, ulaşım, çöp toplama, kanalizasyon, aydınlatma vs.) yararlanması ve meskun yerler arasında yer alması gerekir.
Taşınmaz değerlendirme tarihi itibariyle belediye nazım imar planı içinde ise Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 17.04.1998 gün ve 1996/3-1998/… sayılı kararı uyarınca, bu plan kapsamına alındığı tarih ve plandaki konumu, altyapı hizmetlerinden yararlanma ve ulaşım olanakları, belediye merkezine uzaklığı, kullanım biçimi itibariyle iskan amacına yönelik yapılaşma olasılıkları da değerlendirilmek üzere araştırılmalıdır.
Bu hususlar belediye başkanlığından ve su ve elektrik idarelerinden ve diğer ilgili merciilerden sorulup alınacak cevap yazılarına göre taşınmazın değerlendirme tarihinde arsa niteliğinde olup olmadığı saptanmalıdır.
Mahkemece taşınmazın arsa olarak belirlenmesi halinde, emsal satışların değerlendirme tarihindeki karşılıklarının fiyat artış endekslerinin uygulanması suretiyle tespiti, bundan sonra emsal ile dava konusu taşınmazın eksik ve üstün yönlerinin neler olduğu ve oranları açıklanmak, taşınmazdan … payının düşülmesinin gerekip gerekmediği belirtilmek, üzerinde bina var ise … Bakanlığı resmi birim fiyatları esas alınarak yıpranma payı düşülmek suretiyle gerçek zararın belirlenmesi gerektiğinden, taraflara, dava konusu taşınmaz ile aynı bölgeden bulunamaması halinde yakın bölgelerden ve değerlendirme tarihinden önce ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer nitelikli ve yüzölçümlü satışları bildirmeleri için olanak tanınması, gerekli görülürse re’sen emsal getirtme yoluna gidilmesi ve bu emsallere göre değer biçilmesi için konunun uzmanı bilirkişilerden oluşturulacak bilirkişi kurulu vasıtasıyla keşif yapılarak, denetlemeye olanak veren bilimsel verileri içeren rapor alınması, emsal alınan taşınmazlara ilişkin resmi satış akit tablolarının tapu müdürlüğünden getirtilmesi, emsal taşınmazlar ile çekişmeli taşınmaza ait Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından belirlenen emlak vergisine esas olan m² değerleri, ilgili Belediye Başkanlığı Emlak Vergi Dairesinden istenip, dava konusu taşınmazın, emsal taşınmazlara göre üstünlük oranı yönünden bilirkişi kurulu raporununda denetlenmesi, dava konusu taşınmazın ve emsal alınan taşınmaz/taşınmazların değerlendirme tarihi itibariyle imar düzenlemesi sonucu oluşmuş imar parselleri olup olmadıkları, imar parseli iseler düzenleme ortaklık payının düşülüp düşülmediğinin, düşülmüş ise oranının belediye başkanlığı imar ve tapu müdürlüklerinden sorulup, emsalin İmar Kanunu uyarınca imar parseli, dava konusu taşınmazın ise imar uygulaması yapılmamış arsa parseli olduğunun belirlenmesi halinde çekişmeli taşınmazın emsalle karşılaştırma sonucu bulunan değerinden düzenleme ortaklık payına karşılık gelecek oranda indirim yapılması gerektiğinin gözetilmesi, tapusu iptal edilen taşınmazın niteliği arazi olarak belirlenir ise arazi niteliğinde bulunan dava konusu taşınmaza yönelik olarak, sulu olup olmadığı, yerleşim alanlarına uzaklığı iklim şartları, arazinin toprak ve topoğrafik yapısı ve bölgesindeki konumu gözetilerek oluşturulacak bilirkişi kurulu yardımıyla çevrede yetiştirilen ürünlerin münavebesi, dekar başına ortalama verim, toptan satış fiyatı ve üretim maliyeti resmî verileri ilçe tarım müdürlüğünden getirtilmek suretiyle, taşınmaz üzerinde meyve ağaçları varsa ağaçların cinsleri de dikkate alınmak suretiyle elde edilen verilere uygun biçimde değerlendirme yapılarak tapu kapsamındaki taşınmazların değeri, tapu iptali ve tescil kararının kesinleştiği tarihe göre hesaplanmalı, taşınmazın varsa mütemmim cüzleri, muhdesat ve sökülemeyen teferruatlarının değerleri bayındırlık birim fiyatları ve yıpranma oranları gözetilerek değerleme tarihine göre tespit ettirilmeli, bu şekilde tapusu iptal edilen taşınmazların zemin değeri, üzerindeki mütemmim cüz, muhdesat ve sökülemeyen teferruatları esas alınarak, tapu sahiplerinin oluşan gerçek zararlarının saptanması gerekmektedir.
Mahkemce bozma ilamına uyularak davacının zararın doğduğunun kabulünde ve oluşan gerçek zararının belirlenmeye çalışılmasında bir isabetsizlik bulunmamaktadır. Ne var ki davacının zararı mülkiyet ihtilafının sona erdiği, davacının tutunduğu tapu kaydının hukuki değerini yitirdiği hususunun kesinleştiği … Kadastro Mahkemesinin 25/03/2004 gün ve 2000/178-2004/9 E. K. sayılı kararının kesinleştiği 01/06/2009 tarihinde gerçekleştiğinden, mahkemece bu tarihin değerlendirme tarihi olarak esas alınması gerekirken, dava tarihinin değerlendirme tarihi olarak esas alınması doğru değildir.
Ayrıca mahkemece dava konusu taşınmazın değerlendirme tarihi itibari ile niteliğini belirlemeye yönelik yapılan araştırma da yeterli değildir. Belediyenin 08/03/2012 tarihli cevabi yazısında taşınmazın bir kısmının …/1000 ölçekli imar planında kaldığı, bir kısmının ise plansız alanda kaldığı belirtilmişse de imar planının onaylanma tarihi açıklanmamış, taşınmazın değerlendirme tarihinden önce mi sonra mı imar planı kapsamına alındığı, belediye hizmetlerinden yararlanıp yararlanmadığı araştırılmaksızın, arsa olarak kabul edilen denetime elverişli bulunmayan bilirkişi raporuna göre hüküm kurulmuştur.
Bu durumda davaya konu taşınmazların niteliğinin ve değerinin yönetimine uygun şekilde tespit edildiği söylenemez.
Hal böyle olunca çekişmeli taşınmazın … Kadastro Mahkemesinin 25/03/2004 gün ve 2000/178-2004/9 E. K. sayılı kararının kesinleştiği 01/06/2009 tarihinde yukarıda açıklanan Bakanlar Kurulu kararı ve Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kurulu kararı çerçevesinde arsa vasfında olup olmadığı yeniden araştırılmalı, taşınmazın bu ilkelere göre arsa niteliğinde olduğunun belirlenmesi halinde emsal incelemesi ve kıyaslaması yöntemiyle, arazi niteliğinde olduğunun saptanması halinde ise tarımsal gelir metoduna göre değerlendirme tarihindeki gerçek değeri tespit edilerek sonucuna göre bir karar verilmelidir.
Açıklanan hususlar gözetilmeksizin, eksik araştırma, inceleme ve yetersiz bilirkişi raporlarına dayanılarak hüküm kurulması usûl ve kanuna aykırıdır.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalı … vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, 24/01/2019 günü oybirliğiyle karar verildi.