YARGITAY KARARI
DAİRE : 20. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2017/8280
KARAR NO : 2019/1047
KARAR TARİHİ : 18.02.2019

MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılardan … ve … tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

K A R A R

Dava dilekçesinde; davacılar ile davalıların, tapu sicilinde … ilçesi, … köyü, 2589 ada, 36 parselde kayıtlı gayrimenkulün müşterek malikleri oldukları, gayrimenkulün yarısının sahibi olan davacıların gayrimenkulün hiçbir bölümünü kullanamadıkları gibi hisseleri oranında kullanma şanslarının da bulunmadığı, gayrimenkulün üzerinde imar ve iskana aykırı, hukuken değeri bulunmayan bir binanın bulunduğu belirtilerek, taraflar arasındaki ortaklığın satış yoluyla giderilmesi, satış sonucu elde edilecek paranın taraflara hisseleri oranında paylaştırılması istenilmiştir.
Mahkemece; mahallinde yapılan keşif, tapu kaydı, bilirkişiler tarafından düzenlenen 27/02/2015 tarihli rapor, … Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünün 02/04/2015 tarihli yazısı, kat mülkiyeti tesisi talep eden davalı …’nın duruşmayı takip etmemiş olmasına, davacı tarafça satış suretiyle ortaklığın giderilmesinin istenilmesine ve tüm dosya kapsamına nazaran; dava konusu taşınmazın aynen taksiminin mümkün olmadığı gerekçesiyle davanın kabulü ile; tapu sicilinin … ili, … ilçesi, … köyü, cilt; 231, sayfa no; 22783, ada no; 2589, parsel no:36’da kayıtlı arsa vasıflı ana taşınmazın aynen taksimi mümkün olmadığından açık artırma yolu ile satılarak ortaklığının giderilmesine, … 18. İcra Dairesinin satış memuru olarak görevlendirilmesine, satış sonucu elde edilecek paranın taraflara tapudaki hisseleri oranında dağıtılmasına karar verilmiş, hüküm davalı … ve davalı … tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, ortaklığın giderilmesi istemine ilişkindir.
Kat Mülkiyeti Kanununun 10. maddesinin son fıkrası hükmüne göre kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, ortak maliklerden birinin yargılamanın (temyiz aşaması dahil) herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması (taksim) yoluyla yapılmasını istemesi durumunda, hakim, 12. maddedeki belgeleri de tamamlattırıp taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar vermelidir.
Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (M….), yapının tümünün kargir olması (M.50/2) ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Kanunun 10. maddesinin 5. fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.
Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması veya bir kısım bağımsız bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli halde bulunmaması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi gerektiği kabul edilmektedir.
Dosyada toplanan belge ve bilgilere, özellikle bilirkişi raporu içeriğine göre; davaya konu 2589 ada 36 parsel üzerinde bitişik nizam 2 ayrı kapı girişli … kat + zemin kat + 3 normal kattan havi betonarme karkas tarzda inşa edilmiş bina bulunduğu, binanın … Sokak cephesinden kapı girişli kısmında zemin kat ve 3 normal katta 2’şer daire mevcut olup, toplam olarak 8 adet daire, binanın … Sokak yan cephesinden kapı girişli olarak kullanılan kısımda zemin katta … adet daire, 3 normal katta 2’şer daire olmak üzere toplam 7 adet daire mevcut olup, taşınmaz üzerindeki binada toplam olarak 15 adet daire bulunmakta olduğu, dairelerin kısmen kullanıldığı, kısmen boş olduğu ve kullanılmadığı,taşınmaz üzerindeki binanın hali hazır durumu itibariyle de her bir malike en az bir bağımsız bölümün isabet ettiği, binanın projeye uygun olarak ve yapı denetim kontrolünde inşa edildiği, dolayısıyla da kat mülkiyeti ya da kat irtifakı tesisi suretiyle taksiminin mümkün olacağı ,binada kat irtifakı tesis edilmemesi halinde binanın hali hazır durumuna ve tapudaki maliklerin hisse oranlarına göre binanın aynen taksiminin olamayacağı ve taşınmaz üzerindeki ortaklığın satış yoluyla giderilmesi gerektiği tespit edilmiştir.
Somut olayda dava konusu parselin toplam paydaş sayısı 10 olup paydaş ve bağımsız bölümlerin sayısı itibariyle her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düştüğü anlaşılmaktadır.
Buna göre; davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması, proje mevcut değil ise veya onaylı projeye aykırılıkların saptanması halinde ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara ya da projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması halinde, öncelikle aykırılıkların giderilmesi, eksiklerin tamamlatılması daha sonra yapının fiilî durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması, ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununun 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de dava konusu taşınmaz üzerindeki yapı veya yapılarda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiilî taksime göre, taksim yoksa çekilecek kura ile önce her bir paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümün pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kura ile paydaşlara özgülenerek, gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi ve yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle tahkikatın ikmal edilmesinden sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gerekir.
Yukarıda açıklanan hususlar yerine getirilmeden yetersiz araştırma ve eksik inceleme ile satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; bir kısım davalıların temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine 18/02/2019 günü oy birliği ile karar verildi.