YARGITAY KARARI
DAİRE : 20. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2017/7830
KARAR NO : 2019/902
KARAR TARİHİ : 12.02.2019
MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı …, …, … ve … tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin davalılarla birlikte … ili, … ilçesi, 29 pafta, 20956 parsel sayılı taşınmazda ortak olarak bulunduklarını beyanla taşınmazın mümkün ise aynen taksimini, mümkün değil ise satışı yapılarak bedelinin taksimi yoluyla ortaklığın giderilmesini talep ve dava etmiştir.
Mahkemece ortaklığın satış yolu ile giderilmesine ilişkin verilen hüküm Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 2009/1866-2119 E. K. sayılı ilamı ile “mahkemece, davalılardan …, … ve …’a çıkartılan çağrı kağıtları usulüne uygun şekilde tebliğ edilmediği halde bu tebligatlar geçerli sayılarak yargılamaya devam edilip hüküm kurulmuştur. HUMK’nın 73. maddesine göre; kanunun gösterdiği istisnalar dışında hakim, her iki tarafı dinlemedikçe veyahut sav ve savunmalarını bildirmeleri için yasal şekillere uygun olarak davet etmedikçe kararını veremez. Kanunun bu açık hükmüne aykırı olarak ve mahkemece kendilerine yöntemince tebligat yapılmayarak savunma hakkı kısıtlanmış olan davalılara dava dilekçesi usulünce tebliğ edilip, ortaya koyacağı deliller toplanıp savunmaları çerçevesinde değerlendirme yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yöntemince taraf teşkili sağlanmadan davalıların yokluğunda yargılama yapılıp hüküm kurulması doğru görülmemiştir. ” gerekçesiyle bozulmuştur.
Bozma ilamına uyulması sonrasında mahkemece, davacının davasının kabulü ile … ili, …, … mevkii, 20956 parsel nolu taşınmazın üzerinde davacı ile davalılar arasındaki ortaklığın aynın taksim suretiyle giderilmesi mümkün olmadığından açık arttırma ile satış suretiyle giderilmesine, satış bedelinin tapu kayıt maliklerine tapudaki hisseleri ve veraset ilamındaki oranında ödenmesine karar verilmiş, hüküm davalı …, …, … ve … tarafından temyiz edilmiştir.
Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (M….), yapının tümünün kargir olması (M.50/2) ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Kanunun 10. maddesinin 5. fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.
Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması veya bir kısım bağımsız bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli halde bulunmaması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi gerektiği kabul edilmektedir.
Bu bakımdan mahkemece öncelikle yapının ayrı ayrı ve müstakil olarak kullanılmaya elverişli bağımsız bölümler içerip içermediğinin, içeriyorsa bunların sayısının saptanması, her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi halinde davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması, proje mevcut değil ise veya onaylı projeye aykırılıkların saptanması halinde ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara ya da projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması halinde, öncelikle aykırılıkların giderilmesi, eksiklerin tamamlatılması daha sonra yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması, ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununun 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de; dava konusu taşınmaz üzerindeki yapı veya yapılarda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksime göre, taksim yoksa çekilecek kur’a ile önce her bir paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümün pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kur’a ile paydaşlara özgülenerek, gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi ve yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle tahkikatın ikmal edilmesinden sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gerekir.
Aynen taksim isteyen hissedarlara süre verilerek Kat Mülkiyeti Kanununun 12. maddesinde belirtilen eksikliklerin giderilmesi suretiyle paydaş ve bağımsız bölüm itibariyle herbir müşterek malike/paydaşa en az bir bağımsız bölüm verilerek kat mülkiyeti oluşturulması ve bağımsız bölüm ve daireler arasındaki değer farkının ise ivaz ilavesiyle denkleştirilmesi mümkün bulunmaktadır.
Mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar gözönünde bulundurularak kaç bağımsız bölüm olduğu belirlenmeli ve öncelikle kat mülkiyetine geçişin sağlanması yolunda yargılama yapılması gerektiğinden ilgili belediye ve kurumun kat mülkiyetine geçiş cevabi yazıları beklenmeli,son tapu kaydı getirtilerek taraf teşkili sağlanmalıdır.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine 12/02/2019 günü oy birliği ile karar verildi.