YARGITAY KARARI
DAİRE : 20. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2017/6683
KARAR NO : 2019/836
KARAR TARİHİ : 11.02.2019
MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava dilekçesinde, … ili, … ilçesi, … mahallesi, 476 ada 120 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki ortaklığın kat mülkiyetine dönüştürülmek suretiyle ve … ili, … ilçesi, … köyünde kain 157, 576, 537 ve 221 parsel sayılı söz konusu taşınmazların aynen taksimi mümkün olmadığından ortaklığın satış suretiyle giderilmesi istenilmiştir.
Mahkemece … ili, … ilçesi, … mahallesi 157, 221, 537 ve 576 parsel sayılı taşınmazlar üzerindeki ortaklığın aynen taksim suretiyle giderilmesi mümkün görülmediğinden üzerindeki tüm muhdesatlarla birlikte açık artırma suretiyle satılarak giderilmesine, dava konusu … ilçesi, … mahallesi 476 ada 120 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki yapı üzerinde bulunan ortaklığın kat mülkiyetine çevrilmek suretiyle giderilmesine karar verilmiş, hüküm davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, ortaklığın giderilmesi istemine ilişkindir.
…) Taraflar arasında ortaklığın giderilmesi istenilen … ili, … ilçesi, … mahallesi 157, 221, 537 ve 576 parsel sayılı taşınmazlar üzerindeki ortaklığın aynen taksim suretiyle giderilmesi mümkün görülmediğinden satış sureti ile ortaklığın giderilmesine karar verilmesinde usul ve kanuna aykırılık görülmemekle, davacılar vekilinin yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan hükmün onanmasına karar vermek gerekmiştir.
2) Davacılar vekilinin … ili, … ilçesi, … mahallesi, 476 ada 120 parsel sayılı taşınmaza ilişkin karara yönelik temyiz itirazlarına gelince;
Bu parsel yönünden dosyada alınan bilirkişi raporuna göre üzerinde …, zemin ve 2 kattan oluşan kargir bina olduğu anlaşılmakla, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiilî durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (M….), yapının tümünün kargir olması (M.50/2) ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Kanunun 10. maddesinin 5. fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.
Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiilî durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması veya bir kısım bağımsız bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli halde bulunmaması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi gerektiği kabul edilmektedir.
Bu bakımdan mahkemece öncelikle yapının ayrı ayrı ve müstakil olarak kullanılmaya elverişli bağımsız bölümler içerip içermediğinin, içeriyorsa bunların sayısının saptanması, her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi halinde davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması, proje mevcut değil ise veya onaylı projeye aykırılıkların saptanması halinde ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara ya da projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması halinde, öncelikle aykırılıkların giderilmesi, eksiklerin tamamlatılması daha sonra yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması, ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununun 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de; dava konusu taşınmaz üzerindeki yapı veya yapılarda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiilî taksime göre, taksim yoksa çekilecek kura ile önce her bir paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümün pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kur’a ile paydaşlara özgülenerek, gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi ve yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle tahkikatın ikmal edilmesinden sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gerekir.
Aynen taksim isteyen hissedarlara süre verilerek Kat Mülkiyeti Kanununun 12. maddesinde belirtilen eksikliklerin giderilmesi suretiyle paydaş ve bağımsız bölüm itibariyle herbir müşterek malike/paydaşa en az bir bağımsız bölüm verilerek kat mülkiyeti oluşturulması ve bağımsız bölüm ve daireler arasındaki değer farkının ise ivaz ilavesiyle denkleştirilmesi mümkün bulunmaktadır.
Mahkemece, her ne kadar bu parsel yönünden kat mülkiyeti kurulmak sureti ile ortaklığın giderilmesine karar verilmiş ise de ilgili belediye tarafından gönderilen projenin taşınmaza uygun olup olmadığı denetlenmemiştir, öncelikle bu projenin mevcut yapıya uygun olup olmadığı denetlenmeli, değil ise ortaklığın kat mülkiyeti kurularak giderilmesini isteyen tarafa fiili duruma uygun proje hazırlatmak üzere süre verilmesi varsa aynen taksim iddiasının araştırılması gerekirken açıklanan hususlar yerine getirilmeden yetersiz araştırma ve eksik incelemeyle ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince bozulmasına karar vermek gerekmiştir.
SONUÇ: …) Yukarıda birinci bentde açıklanan nedenlerle; davacılar vekilinin yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile … ili, Araban ilçesi, Karacaviran mahallesi 157, 221, 537 ve 576 parsel sayılı taşınmazların satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmesi yönünde kurulan usul ve kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA,
2) İkinci bentde açıklanan nedenlerle; … ili, … ilçesi, … mahallesi, 476 ada 120 parsel sayılı taşınmaza ilişkin karara yönelik temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün bu yönden BOZULMASINA 11/02/2019 günü oy birliği ile karar verildi.