YARGITAY KARARI
DAİRE : 20. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2017/5448
KARAR NO : 2018/8366
KARAR TARİHİ : 18.12.2018

MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki ortaklığın giderilmesi davasının yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi asıl ve birleşen dava davalısı … ve … vekili ile asıl dava davalısı … tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

K A R A R

Davacı vekili, müvekkilinin babası …’ün 26/07/2008 tarihinde vefatı ile …’ün terekesinden kalan Topçular 426 ada 207 parsel, Topçular 499 ada 8 parsel, …. 3009 ada 27 parsel ve Merkezefendi 2915 ada 7 parsele tarafların birlikte malik olduklarını, taşınmazları aralarında anlaşarak paylaşamadıkları için ortaklığın satış suretiyle giderilmesini istemiş, birleşen davada davacı vekili, …. mah. 3009 ada 27 parsel sayılı taşınmazdaki ortaklığın satış suretiyle giderilmesini istemiş, mahkemece davanın kabulü ile dava konusu taşınmazlardaki ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmiştir. Hüküm, asıl ve birleşen dava davalısı … ve … vekili ile asıl dava davalısı … tarafından temyiz edilmiştir.
Dosya kapsamından, davalılar …, … ve …’ün kısıtlı, diğer davalı …’ün ise kısıtlıların vasisi olduğu, davalı vasi …’ün verdiği vekaletnamelerde yalnızca kendi adına vekaletname verdiği ve kısıtlılar adına vekaletname verilmediği, bununla birlikte dava konusu taşınmazlarda kısıtlılar ile vasinin birlikte hissedar oldukları, mahkemece ara karar ile menfaat çatışması nedeniyle kısıtlılara kayyım atanması için vasi vekiline yetki verildiği ancak kayyım atanmadan dosyada karar verildiği, kısıtlıların dosyada temsil edilmediği ve taraf teşkili sağlanmadan yargılama yapıldığı, bilirkişi raporunda dava konusu taşınmazlardan 426 ada 207 parselde bodrum, zemin, asma kat ve ayrıca 4 kat olmak üzere toplam 7 kattan oluşan kargir 3/B sınıfında bina bulunduğu, zeminde iki işyeri, her bir katta ise ikişerden toplam sekiz bağımsız bölümün bulunduğu ve asma katında ayrıca fiilen kullanıldığının belirtildiği, 499 ada 8 parselde ise zemin, asma kat ve ayrıca 3 kat olmak üzere toplam 5 kattan oluşan kargir 3/B sınıfında bina bulunduğu, bağımsız bölümler yönünden bir belirtmenin yapılmadığı, ilgili belediye başkanlıklarınca binaların mimari projesinin olmadığının bildirildiği, davalı … ve … vekilinin aynen taksim istediği, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 10. maddesine göre bir araştırma ve inceleme yapılmadığı anlaşılmaktadır.

Dava, ortaklığın giderilmesi istemine ilişkindir.
1-4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 426. maddesinde, vesayet makamı, ergin bir kişi, hastalığı, başka bir yerde bulunması veya benzeri bir sebeple ivedi bir işini kendisi görebilecek veya bir temsilci atayabilecek durumda değilse, bir işte yasal temsilcinin menfaati ile küçüğün veya kısıtlının menfaati çatışıyorsa, yasal temsilcinin görevini yerine getirmesine bir engel varsa veya kanunda gösterilen diğer hallerde ilgilisinin isteği üzerine veya resen temsil kayyımı atanacağı düzenlenmiş olup, mahkemece dava konusu taşınmazlarda kısıtlılar ile vasinin birlikte hissedar olduğu ve aralarında menfaat çatışması olabileceği düşünülerek, kısıtlılara asıl ve birleşen dava dosyaları yönünden temsil kayyımı atanması suretiyle taraf teşkili sağlanarak yargılama yapılması gerekirken, taraf teşkili sağlanmadan hüküm kurulması,
2-634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (M.1), yapının tümünün kargir olması (M.50/2) ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Kanunun 10. maddesinin 5. fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.
Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması veya bir kısım bağımsız bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli halde bulunmaması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi gerektiği kabul edilmektedir.
Bu bakımdan mahkemece öncelikle yapının ayrı ayrı ve müstakil olarak kullanılmaya elverişli bağımsız bölümler içerip içermediğinin, içeriyorsa bunların sayısının saptanması, her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi halinde davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması, proje mevcut değil ise veya onaylı projeye aykırılıkların saptanması halinde ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara ya da projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması halinde, öncelikle aykırılıkların giderilmesi, eksiklerin tamamlatılması daha sonra yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması, ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununun 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de; dava konusu taşınmaz üzerindeki yapı veya yapılarda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksime göre, taksim yoksa çekilecek kur’a ile önce her bir paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümün pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kur’a ile paydaşlara özgülenerek, gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi ve yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle tahkikatın ikmal edilmesinden sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gerekir.
Aynen taksim isteyen hissedarlara süre verilerek Kat Mülkiyeti Kanununun 12. maddesinde belirtilen eksikliklerin giderilmesi suretiyle kat mülkiyeti oluşturulması ve bağımsız bölüm ve daireler arasındaki değer farkının ise ivaz ilavesiyle denkleştirilmesi mümkün bulunmaktadır.

Bir kısım dava konusu taşınmazlar üzerinde kargir, kat mülkiyeti kumaya elverişli yapılar bulunduğuna göre, mahkemece yukarıda açıklanan hususlar gözönünde bulundurularak öncelikle, kat mülkiyetine geçişin sağlanması suretiyle taksim yolunda yargılama yapılması gerektiği düşünülmeden, hüküm kurmaya elverişsiz rapora göre satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmesi doğru görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; asıl ve birleşen dava davalısı … ve … vekili ile asıl dava davalısı …’ün temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine 18/12/2018 günü oy birliği ile karar verildi.