YARGITAY KARARI
DAİRE : 20. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2016/14630
KARAR NO : 2017/4282
KARAR TARİHİ : 11.05.2017
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı ve davalı Hazine vekilleri tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı vekili 10.04.2014 tarihli dilekçe ile; müvekkilinin kayden maliki olduğu ….. köyünde bulunan 1128 parsel sayılı taşınmazının kıyıda kaldığı gerekçesiyle bedelsiz olarak hükmen tapusunun iptaline karar verildiğini, temyiz incelemesinden geçerek kesinleştiğini, tapunun iptal edilmesi sebebiyle zararın oluştuğunu ileri sürerek fazlaya ilişkin haklarını saklı tutup şimdilik 10.000.-TL tazminatın yasal faiziyle birlikte Hazineden tahsiline karar verilmesi istemiyle dava açmıştır. Daha sonra 11.03.2015 tarihinde harçlandırılmış ıslah dilekçesiyle toplam 12.075.-TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte tahsilini istemiştir.
Davalı Hazine; çekişmeli taşınmazın kıyı kenar çizgisi içinde kaldığından tazminat istenemeyeceğini, istenilen tazminat miktarınında fahiş olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece; tapu sicilinin doğru tutulmadığından TMK’nın 1007. maddesi uyarınca Hazinenin kusursuz sorumluluğunun bulunduğu gerekçesiyle davanın kabulüne, 10.000.-TL’nin dava tarihinden, 2.075.-TL’nin ıslah tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya ödenmesine karar verilmiş, hüküm davacı vekili ve davalı Hazine vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, tapu kaydının mahkeme kararı ile iptal edilmesi nedeniyle uğranılan zararın, 4721 sayılı TMK’nın 1007. maddesi uyarınca tazmini istemine ilişkindir.
1) Hüküm davacı vekili tarafından katılma yoluyla süresinde temyiz edilmiş ise de 22.12.2016 havale tarihli dilekçe ile temyiz isteğinden vazgeçtiğine, vekaletnamesinde de temyizden vazgeçme yetkisi bulunduğuna göre davacı vekilinin temyiz dilekçesinin reddine karar vermek gerekmiştir.
2) Davalı Hazine vekilinin temyiz itirazlarına gelince;
Mahkemece yapılan inceleme ve araştırma hükme yeterli değildir. Dosya içeriği ve toplanan delillerden; 1982 yılında yapılan kadastro sırasında …… köyü 604 parsel sayılı 306.000 m² yüzölçümündeki taşınmazın 05.10.1978 tarih 2 sıra nolu tapu kaydı uygulanarak tarla cinsi ile ….. ve müşterekleri adlarına tespit edildiği, itiraz üzerine kadastro komisyonunca 1128 ve dava dışı parsellere ayrıldığı, 1128 parsel sayılı 345 m² yüzölçümlü taşınmazın tarla cinsi ile 11.10.1988 tarihinde kadastro yoluyla davacı adına tescil edildiği, Hazine tarafından açılan dava sonucu Kaynarca Asliye Hukuk Mahkemesinin 2012/204 E. – 2013/16 K. sayılı kararıyla 1128 sayılı parselin kıyı kenar çizgisi içinde kaldığı gerekçesiyle tapu kaydının iptaline, sicilden terkinine karar verildiği, temyiz incelemesinden geçerek 16.04.2013 tarihinde kesinleştiği, eldeki davanın 10.04.2014 tarihinde açıldığı anlaşılmaktadır.
4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 1007. maddesi gereğince, tapu sicilinin yanlış tutulması nedeniyle zarara uğrayan kişinin bütün zararlarından devlet sorumludur. Tapu kaydının iptali nedeniyle, tapu sahibinin oluşan gerçek zararı neyse, tazminatın miktarı da o kadar olmalıdır. Gerçek zarar; tapu kaydının iptali nedeniyle, tapu malikinin mal varlığında meydana gelen azalmadır.
Tazminat miktarı, zarar verici eylem gerçekleşmemiş olsaydı, zarar görenin mal varlığı ne durumda olacak idiyse, aynı durumun tesis edilebileceği miktarda olmalıdır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 05.03.2003 gün ve 2003/19-152 E. – 2003/125 K.; 29.09.2010 gün ve 2010/14-386 E. – 2010/427 K.; 15.12.2010 gün ve 2010/13-618 E. – 2010/668 K. sayılı kararı). Zarara uğrayan kişinin gerçek zararı ise tazminat miktarının belirlenmesinde esas alınacak değerlendirme tarihine göre belirlenecek olup, bu tarih ise zararın meydana geldiği tarihtir. 4721 sayılı TMK’nın 705/2. maddesi uyarınca tapu iptali ve tescil istekli davaların kesinleştiği tarih itibariyle mülkiyet hakkı sona ereceğinden bu tarih itibariyle tapusu iptal edilen gerçek ve tüzel kişilerin zararı oluşacaktır. Dolayısıyla bu tür bir dava, taşınmazların mülkiyetlerinin yitirilmesine ilişkin iptal ve tescil davasının kesinleştiği tarihten sonra açılabileceğinden, mülkiyetin kaybedildiği tarih itibariyle de taşınmazların değerinin tespit edilmesi gerektiği kuşkusuzdur. Zararın meydana geldiği tarihe göre, tapusu iptal edilen gayrimenkulün niteliği ve değeri belirlenmelidir. Taşınmazın niteliği arazi ise gelir metodu yöntemi ile arsa vasfında ise değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanması suretiyle gerçek değer belirlenmelidir.
Bakanlar Kurulunun Yargıtay tarafından benimsenen 28.02.1983 gün ve 1983/6122 sayılı kararı uyarınca, belediye veya mücavir alan sınırları içinde kalan taşınmazın arsa niteliğinde olduğunun kabulü için uygulamalı imar planı ile iskan sahası olarak ayrılmış olması esastır. Aynı karar uyarınca imar planında yer almayan bir taşınmazın, arsa sayılabilmesi için değerlendirme tarihi itibariyle, belediye veya mücavir alan sınırları içinde olmakla beraber, belediye hizmetlerinden (Belediyece meskun olduğu için veya meskun hale getirileceği için sunulan yol, su, elektrik, ulaşım, çöp toplama, kanalizasyon, aydınlatma vs.) yararlanması ve meskun yerler arasında yer alması gerekir.
Taşınmaz değerlendirme tarihi itibariyle belediye nazım imar planı içinde ise Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 17.04.1998 gün ve 1996/3-1998/1 sayılı kararı uyarınca, bu plan kapsamına alındığı tarih ve plandaki konumu, altyapı hizmetlerinden yararlanma ve ulaşım olanakları, belediye merkezine uzaklığı, kullanım biçimi itibariyle iskan amacına yönelik yapılaşma olasılıkları da değerlendirilmek üzere araştırılmalıdır.
Mahkemece tapusu iptal edilen taşınmazın arsa olarak belirlenmesi halinde, emsal satışların değerlendirme tarihindeki karşılıklarının fiyat artış endekslerinin uygulanması suretiyle tespiti, bundan sonra emsal ile dava konusu taşınmazın eksik ve üstün yönlerinin neler olduğu ve oranları açıklanmak, taşınmazdan DOP payının düşülmesinin gerekip gerekmediği belirtilmek, üzerinde bina var ise Bayındırlık Bakanlığı resmi birim fiyatları esas alınarak yıpranma payı düşülmek suretiyle gerçek zararın belirlenmesi gerektiğinden, taraflara, dava konusu taşınmaz ile aynı bölgeden bulunamaması halinde yakın bölgelerden ve değerlendirme tarihinden önce ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer nitelikli ve yüzölçümlü satışları bildirmeleri için olanak tanınması, gerekli görülürse re’sen emsal getirtme yoluna gidilmesi ve bu emsallere göre değer biçilmesi için konunun uzmanı bilirkişilerden oluşturulacak bilirkişi kurulu vasıtasıyla keşif yapılarak, denetlemeye olanak veren bilimsel verileri içeren rapor alınması, emsal alınan taşınmazlara ilişkin resmi satış akit tablolarının tapu müdürlüğünden getirtilmesi, emsal taşınmazlar ile çekişmeli taşınmaza ait Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından belirlenen emlak vergisine esas olan m² değerleri, ilgili Belediye Başkanlığı Emlak Vergi Dairesinden istenip, dava konusu taşınmazın, emsal taşınmazlara göre üstünlük oranı yönünden bilirkişi kurulu raporununda denetlenmesi, dava konusu taşınmazın ve emsal alınan taşınmaz/taşınmazların değerlendirme tarihi itibariyle imar düzenlemesi sonucu oluşmuş imar parselleri olup olmadıkları, imar parseli iseler düzenleme ortaklık payının düşülüp düşülmediğinin, düşülmüş ise oranının belediye başkanlığı imar ve tapu müdürlüklerinden sorulup, emsalin İmar Kanunu uyarınca imar parseli, dava konusu taşınmazın ise imar uygulaması yapılmamış arsa parseli olduğunun belirlenmesi halinde çekişmeli taşınmazın emsalle karşılaştırma sonucu bulunan değerinden düzenleme ortaklık payına karşılık gelecek oranda indirim yapılması gerektiğinin gözetilmesi, tapusu iptal edilen taşınmazın niteliği arazi olarak belirlenir ise, arazi niteliğinde bulunan dava konusu taşınmaza yönelik olarak, sulu olup olmadığı, yerleşim alanlarına uzaklığı iklim şartları, arazinin toprak ve topoğrafik yapısı ve bölgesindeki konumu gözetilerek oluşturulacak bilirkişi kurulu yardımıyla çevrede yetiştirilen ürünlerin münavebesi, dekar başına ortalama verim, toptan satış fiyatı ve üretim maliyeti resmî verileri ilçe tarım müdürlüğünden getirtilmek suretiyle, taşınmaz üzerinde
meyve ağaçları varsa ağaçların cinsleri de dikkate alınmak suretiyle elde edilen verilere uygun biçimde değerlendirme yapılarak tapu kapsamındaki taşınmazların değeri, tapu iptali ve tescil kararının kesinleştiği tarihe göre hesaplanmalı, taşınmazın varsa mütemmim cüzleri, muhdesat ve sökülemeyen teferruatlarının değerleri bayındırlık birim fiyatları ve yıpranma oranları gözetilerek değerleme tarihine göre tespit ettirilmeli, bu şekilde tapusu iptal edilen taşınmazların zemin değeri, üzerindeki mütemmim cüz, muhdesat ve sökülemeyen teferruatları esas alınarak, tapu sahiplerinin oluşan gerçek zararlarının saptanması gerekmektedir .
Somut olaya gelince, kıyılar özel mülkiyete konu olamayacak ise de genel arazi kadastrosu sırasında çekişmeli taşınmaz hakkında kadastro tespit tutanağı düzenlenerek tapu kütüğünün davacı gerçek kişi adına oluşturulduğu, bu şekilde tapu sicilinin hatalı olarak tutulduğundan, TMK’nın 1007. maddesi kapsamında Devletin kusursuz sorumluluğunun bulunduğu ve davacının gerçek zararının karşılanması gerektiği kuşkusuzdur. Davacının zararı, tapu iptali ve tescil davasının kesinleştiği tarihte oluşmuş olup, mahkemece bu tarih itibariyle taşınmazın niteliğinin ve değerinin belirlenmesi gerekmektedir.
Ne var ki; hükme dayanak yapılan bilirkişi kurul raporunda, taşınmazın tarım arazisi niteliğinde olmadığı, tarım arazisi olarak hiç kullanılmadığı, kumluk olduğu, arsa olarak değerlendirilmek üzere ifraz yoluyla oluştuğu, belediye emlak vergisi bildiriminde cinslerinin arsa olarak belirtildiği, bu sebeplerle zirai gelir yöntemiyle değer tespiti yapılamayacağı, emsal değer yöntemiyle taşınmazların değerlerinin belirlenmesi gerektiği belirtilerek emsal incelemesi ve kıyaslaması yapılmak suretiyle taşınmazın dava tarihindeki değeri belirlenmiştir.
Bu durumda, davaya konu taşınmazın niteliğinin ve değerinin yönetimine uygun şekilde tespit edildiği söylenemez.
Hal böyle olunca, çekişmeli taşınmazın tapu iptali ve tescil davasının kesinleştiği tarihte yukarıda açıklanan Bakanlar Kurulu kararı ve Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kurulu kararı çerçevesinde arsa vasfında olup olmadığı yeniden araştırılmalı, taşınmazın bu ilkelere göre arsa niteliğinde olduğunun belirlenmesi halinde emsal incelemesi ve kıyaslaması yöntemiyle, arazi niteliğinde olduğunun saptanması halinde ise ekilebilir net tarımsal gelir metoduna göre tapu iptali ve tescil davasının kesinleştiği tarihteki gerçek değeri tespit edilerek sonucuna göre bir karar verilmelidir.
Açıklanan hususlar gözetilmeksizin, eksik araştırma, inceleme ve yetersiz bilirkişi raporlarına dayanılarak hüküm kurulması usûl ve kanuna aykırıdır.
SONUÇ: 1) Yukarıda birinci bentde açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz dilekçesinin REDDİNE, temyiz harcının istek halinde iadesine,
2) İkinci bentde açıklanan nedenlerle, davalı Hazine vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA 11.05.2017 günü oybirliğiyle karar verildi.