YARGITAY KARARI
DAİRE : 20. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2016/12940
KARAR NO : 2018/7065
KARAR TARİHİ : 05.11.2018
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı Hazine vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı vekili 11/09/2014 harç tarihli dava dilekçesinde özetle; davacının hissedarı bulunduğu … ili, … ilçesi, İncesu mah. 6781 ada 1 ve 6782 ada 1 parsel sayılı taşınmazların kısmen orman vasfında olduğu gerekçesiyle müvekkili adına olan tapu kaydının kısmen iptali ile orman vasfı ile Hazine adına tesciline karar verildiğini, dava konusu 6781 ada 1 parsel sayılı taşınmazla ilgili … 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2009/38 Esas, 6782 ada 1 parsel sayılı taşınmazla ilgili ise … 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2009/60 Esas sayılı dosyaları ile karar verilmiş olduğunu, müvekkili adına tapuya kayıtlı olan bu taşınmazların tapu kaydının kısmen iptal edilerek orman vasfıyla Hazine adına tescil edilmesinden dolayı müvekkilinin uğramış olduğu zarardan dolayı şimdilik 1.000,00.-TL tazminatın iptaline ilişkin mahkeme kararlarının kesinleştiği tarihten itibaren yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
Davacılar vekili, 09/02/2016 tarihli harçlandırılmış ıslah dilekçesiyle, talebini 440.962,80TL’ye yükselterek, kesinleşme tarihlerinden itibaren faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Mahkemece yapılan yargılama sonunda; davacının davasının bedel artırım talebi de dahil olmak üzere kabulü ile 380.992,20 TL’nin 03/06/2010 tarihinden itibaren, 59.970,60 TL’nin 19/04/2010 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş, hüküm davalı Hazine vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava 4721 sayılı TMK’nın 1007. maddesi uyarınca tazminat istemine ilişkindir.
Dosya kapsamından 2001 yılında imar uygulaması ile davacı adına tapuda kayıtlı bulunan çekişmeli taşınmazların 872 ve 959 kadastro parsellerinden geldiği, bu parsellerden 872 sayılı parselin 1976 yılında yapılan tapulama sonunda kişiler adına, 959 sayılı parselin ise Hazine adına tescil edildiği, imar uygulaması ile oluşan 2062,01 m2 yüzölçümlü 6781 ada 1 sayılı parselin 21/10/2001 tarihinde davacı adına tescil edildiği, Orman Yönetimi tarafından açılan 03/06/2010 tarihinde kesinleşen … 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2009/38 E.-2009/285 K. sayılı kararında taşınmazın (A1)=3920, 12 m2, (A2)=791,69 m2, (B3)=1461,59 m2 ve (B4)=176,47 m2 bölümlerinin tapusunun iptal edilerek orman olarak tesciline karar verildiği, imar uygulaması ile oluşan 3042,96 m2 yüzölçümlü 6782 ada 1 sayılı parselin ise 21/10/2001 tarihinde 2558/3046 hissesinin davacı, 488/3046 hissesinin Hazine adına tescil edildiği, 12/11/2002 tarihinde taşınmazın tapusuna orman şerhi konulduğu, Orman Yönetimi tarafından açılan 19/04/2010 tarihinde kesinleşen … 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2009/60 E.-2009/259 K. sayılı kararında taşınmazın (B1)=1045,56 m2 ve
(B3)=144,64 m2 bölümlerinin tapusunun iptal edilerek orman olarak tesciline karar verildiği, eldeki davanın ise 11/09/2014 tarihinde açıldığı anlaşılmıştır.
4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 1007. maddesi gereğince, tapu sicilinin yanlış tutulması nedeniyle zarara uğrayan kişinin bütün zararlarından Devlet sorumludur. Tapu kaydının iptali nedeniyle, tapu sahibinin oluşan gerçek zararı neyse, tazminatın miktarı da o kadar olmalıdır. Gerçek zarar; tapu kaydının iptali nedeniyle, tapu malikinin mal varlığında meydana gelen azalmadır. Tazminat miktarı, zarar verici eylem gerçekleşmemiş olsaydı, zarar görenin mal varlığı ne durumda olacak idiyse, aynı durumun tesis edilebileceği miktarda olmalıdır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 05/03/2003 gün ve 2003/19-152 E. – 2003/125 K.; 29/09/2010 gün ve 2010/14-386 E. – 2010/427 K.; 15.12.2010 gün ve 2010/13-618 E. – 2010/668 K. sayılı kararı). Zarara uğrayan kişinin gerçek zararı ise tazminat miktarının belirlenmesinde esas alınacak değerlendirme tarihine göre belirlenecek olup, bu tarih ise zararın meydana geldiği tarihtir. 4721 sayılı TMK’nın 705/2. maddesi uyarınca tapu iptali ve tescil istekli davaların kesinleştiği tarih itibariyle mülkiyet hakkı sona ereceğinden bu tarih itibariyle tapusu iptal edilen gerçek ve tüzel kişilerin zararı oluşacaktır. Zararın meydana geldiği tarihe göre de tapusu iptal edilen gayrimenkulün niteliği ve değeri belirlenmelidir. Değerlendirme tarihi itibariyle taşınmazların niteliği arazi ise net gelir metodu yöntemi ile, arsa vasfında ise değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanması suretiyle gerçek değer belirlenmelidir.
Bakanlar Kurulunun Yargıtay tarafından benimsenen 28/02/1983 gün ve 1983/6122 sayılı kararı uyarınca, belediye veya mücavir alan sınırları içinde kalan taşınmazın arsa niteliğinde olduğunun kabulü için uygulamalı imar planı ile iskan sahası olarak ayrılmış olması esastır. Aynı karar uyarınca imar planında yer almayan bir taşınmazın, arsa sayılabilmesi için değerlendirme tarihi itibariyle, belediye veya mücavir alan sınırları içinde olmakla beraber, belediye hizmetlerinden (Belediyece meskun olduğu için veya meskun hale getirileceği için sunulan yol, su, elektrik, ulaşım, çöp toplama, kanalizasyon, aydınlatma vs.) yararlanması ve mesken yerler arasında yer alması gerekir.
Taşınmaz değerlendirme tarihi itibariyle belediye nazım imar planı içinde ise, Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 17/04/1998 gün ve 1996/3 E. – 1998/1 K. sayılı kararı uyarınca, bu plan kapsamına alındığı tarih ve plandaki konumu, altyapı hizmetlerinden yararlanma ve ulaşım olanakları, belediye merkezine uzaklığı, kullanım biçimi itibariyle iskan amacına yönelik yapılaşma olasılıkları da değerlendirilmek üzere araştırılmalıdır.
Bu hususlar belediye başkanlığından ve su ve elektrik idarelerinden ve diğer ilgili merciilerden sorulup alınacak cevap yazılarına göre taşınmazların değerlendirme tarihinde (tapu iptali ve tescil davalarının kesinleştiği tarihte) arsa niteliğinde olup olmadığı saptanmalıdır.
Mahkemece taşınmazların arsa olarak belirlenmesi halinde, emsal satışların değerlendirme tarihindeki karşılıklarının fiyat artış endekslerinin uygulanması suretiyle tespiti, bundan sonra emsal ile dava konusu taşınmazların eksik ve üstün yönlerinin neler olduğu ve oranları açıklanmak, taşınmazlardan DOP payının düşülmesinin gerekip gerekmediği belirtilmek, üzerinde bina var ise Bayındırlık Bakanlığı resmi birim fiyatları esas alınarak yıpranma payı düşülmek suretiyle gerçek zararın belirlenmesi gerektiğinden, taraflara, dava konusu taşınmazlar ile aynı bölgeden bulunamaması halinde yakın bölgelerden ve değerlendirme tarihinden önce ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer nitelikli ve yüzölçümlü satışları bildirmeleri için olanak tanınması, gerekli görülürse re’sen emsal getirtme yoluna gidilmesi ve bu emsallere göre değer biçilmesi için konunun uzmanı bilirkişilerden oluşturulacak bilirkişi kurulu vasıtasıyla keşif yapılarak, denetlemeye olanak veren bilimsel verileri içeren rapor alınması, emsal alınan taşınmazlara ilişkin resmi satış akit tablolarının tapu müdürlüğünden getirtilmesi, emsal taşınmazlar ile çekişmeli taşınmazlara ait arsa m2 rayiç bedeli takdir komisyonu tarafından belirlenen emlak vergisine esas olan m² değerleri, ilgili belediye başkanlığı Emlak Vergi Dairesinden istenip, dava konusu taşınmazların, emsal taşınmazlara göre üstünlük oranı yönünden bilirkişi kurulu raporununda denetlenmesi, dava konusu taşınmazların ve emsal alınan taşınmaz/taşınmazların değerlendirme tarihi itibariyle imar düzenlemesi sonucu oluşmuş imar parselleri olup olmadıkları, imar parseli iseler düzenleme ortaklık payının düşülüp düşülmediğinin, düşülmüş ise oranının belediye başkanlığı imar ve tapu müdürlüklerinden sorulup, emsalin İmar Kanunu uyarınca imar parseli, dava konusu taşınmazların ise imar uygulaması yapılmamış arsa parseli olduğunun belirlenmesi halinde çekişmeli taşınmazların emsalle karşılaştırma sonucu bulunan değerinden düzenleme ortaklık payına karşılık gelecek oranda indirim yapılması gerektiğinin gözetilmesi, tapusu iptal edilen taşınmazların niteliği arazi olarak belirlenir ise, arazi niteliğinde bulunan dava konusu taşınmazlara yönelik olarak, sulu olup olmadığı, yerleşim alanlarına uzaklığı iklim şartları, arazinin toprak ve topoğrafik yapısı ve bölgesindeki konumu gözetilerek oluşturulacak bilirkişi kurulu yardımıyla çevrede yetiştirilen ürünlerin münavebesi, dekar başına ortalama verim, toptan satış fiyatı ve üretim maliyeti resmî verileri ilçe tarım müdürlüğünden getirtilmek suretiyle, taşınmazlar üzerinde meyve ağaçları varsa ağaçların cinsleri de dikkate alınmak suretiyle elde edilen verilere uygun biçimde değerlendirme yapılarak tapu kapsamındaki taşınmazların değeri, tapu iptali ve tescil kararının kesinleştiği tarihe göre hesaplanmalı, taşınmaların varsa mütemmim cüzleri, muhdesat ve sökülemeyen teferruatlarının değerleri bayındırlık birim fiyatları ve yıpranma oranları gözetilerek değerleme tarihine göre tespit ettirilmeli, bu şekilde tapusu iptal edilen taşınmazların zemin değeri, üzerindeki mütemmim cüz, muhdesat ve sökülemeyen teferruatları esas alınarak, tapu sahiplerinin oluşan gerçek zararlarının saptanması gerekmektedir .
Somut olaya gelince; ormanlar özel mülkiyete konu olamayacak ise de; tapu kütüğünün gerçek kişiler adına oluşturulduğu, bu şekilde tapu sicili hatalı olarak tutulduğundan, TMK’nın 1007. maddesi kapsamında Devletin kusursuz sorumluluğunun bulunduğu ve davacının gerçek zararının karşılanması gerektiği kuşkusuzdur. Mahkemece değerlendirme tarihi olarak taşınmazların tapu kayıtlarının iptaline ilişkin mahkeme kararlarının kesinleştiği tarihlerin alınmasında da bir isabetsizlik bulunmamaktadır. Ancak mahkemece taşınmazların arsa olduğu kabul edilerek emsal metoduna göre değerleri belirlenmişse de, yapılan emsal araştırması yeterli değildir, belediyeden gelen yazı cevabında taşınmazların 1/1000 ölçekli imar uygulaması içinde oldukları belirtilmişse de, imar uygulamasının hangi tarihte yapıldığı araştırılmadan, değerlendirme tarihinde 872 ve 959 parsellerin imar planı içinde bulunup bulunmadığı ve değerlendirme tarihi itibariyle arsa ya da arazi vasfında bulunup bulunmadığı araştırılmamıştır. Ayrıca emsal alınan taşınmazların satış akit tablosu dosya getirtilmeden, bilirkişi raporu denetlenmeksizin hüküm kurulması da doğru değildir.
Bu durumda, davaya konu taşınmazların niteliğinin ve değerinin yöntemine uygun şekilde tespit edildiği söylenemez.
Hal böyle olunca, çekişmeli taşınmazların yukarıda açıklanan bakanlar kurulu kararı ve Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kurulu kararı çerçevesinde arsa yada arazi vasfında olup olmadığı yeniden araştırılmalı, taşınmazların bu ilkelere göre arsa niteliğinde olduğunun belirlenmesi halinde emsal incelemesi ve kıyaslaması yöntemiyle, arazi niteliğinde olduğunun saptanması halinde ise tarımsal gelir metoduna göre değerlendirme tarihindeki gerçek değeri, 6754 sayılı Bilirkişilik Kanununun 11. maddesine uygun olarak yeniden oluşturulacak bilirkişi kurulu marifetiyle tespit edilmeli, varsa üzerinde bulunan yapıların bayındırlık bakanlığı resmi birim fiyatları esas alınarak yıpranma payı düşülmek suretiyle gerçek değeri tespit edilmeli, emsal satış yöntemine göre zarar belirlenecek ise taraflarca gösterilecek veya bilirkişi kurulu tarafından resen belirlenecek emsaller arasından, değerlendirme tarihine yakın zamanda, gerçek satışlara ait taşınmazların resmi satış tablosu getirtilmeli, imar parsellerine yakın olup olmadığı, kadastro veya imar parseli niteliğinde olup olmadığı, DOP düşülmesi gerekip gerekmediği araştırılmalı, çekişmeli taşınmazların konumunun, emsal taşınmaz ve çevredeki yakın imar parselleri ile birlikte kroki üzerinde gösterildiği, denetime imkan veren rapor hazırlattırılmalı ve oluşacak sonuca göre hüküm kurulmalıdır.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; davalı Hazine vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, 05/11/2018 günü oy birliği ile karar verildi.