YARGITAY KARARI
DAİRE : 18. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2016/5527
KARAR NO : 2016/10126
KARAR TARİHİ : 27.06.2016

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Dava dilekçesinde, ….. İli … İlçesi … Mahallesi 222 ada 3 parsel sayılı taşınmazın kamulaştırmasız el koyma nedenine dayalı olarak bedelinin faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davacılar vekili ile davalılardan …ı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Y A R G I T A Y K A R A R I

Temyiz istemlerinin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Mahkemece yapılan araştırma ve inceleme ile alınan bilirkişi raporu hüküm kurmaya yeterli değildir.
Şöyle ki;
1-Dosyadaki bilgi ve belgelerden dava konusu taşanmaza okul, okul bahçesi ve bir kısmına da tel örgü çekilmek suretiyle 1967 yılında el atıldığı anlaşılmıştır. 11.06.2013 tarihinde yürürlüğe giren 6487 sayılı Yasa ile değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun Geçici 6. maddesinin 1. ve 2. fıkrasında “Kamulaştırma işlemleri tamamlanmamış veya kamulaştırması hiç yapılmamış olmasına rağmen 09.10.1956 tarihi ile 04.11.1983 tarihi arasında fiilen kamu hizmetine ayrılan veya kamu yararına ilişkin bir ihtiyaca tahsis edilerek üzerinde tesis yapılan taşınmazlara veya kaynaklara kısmen veya tamamen veyahut irtifak hakkı tesis etmek suretiyle malikin rızası olmaksızın fiili olarak el konulması halinde taşınmazın dava tarihindeki değeri, taşınmazın el koyma tarihindeki nitelikleri esas alınmak ve bu Kanunun 11 inci ve 12 nci maddelerine göre hesaplanmak suretiyle tespit edilir.” hükmü öngörülmüştür.
Dava konusu taşınmazın 1967 yılı itibariyle 1/1000 ölçekli uygulama imar planı içinde bulunup bulunmadığının, bu tarih itibariyle kesinleşmiş imar planı içinde olmadığının anlaşılması halinde belediye veya mücavir alan sınırları içinde olmakla beraber belediye ve altyapı hizmetlerinden (yol, su, elektrik, çöp toplama, kanalizasyon, aydınlatma vd. gibi) yararlanıp yararlanmadığının, özellikle etrafının meskûn olup olmadığının, taşınmaz belediye nazım imar planı içinde ise, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 17.04.1998 gün ve 1996/3-1998/1 sayılı kararı uyarınca bu plan kapsamına alındığı tarih ve plandaki konumunun, hangi amaçla plan kapsamına alındığının, yerleşim merkezlerine uzaklığının, alt yapı hizmetlerinden yararlanma ve ulaşım olanaklarının, kullanma biçimi itibariyle iskan amacına yönelik yapılaşma olasılıklarının, belediye başkanlığından araştırılarak, bu konuda taraflara delillerini ibraz etmek üzere süre verildikten ve hava fotoğrafları da getirtilmek suretiyle dava konusu taşınmazın 1967 yılı itibariyle niteliği tespit edildikten sonra sonucuna göre hüküm kurulması gerekirken eksik incelemeyle arsa olarak kabul edilerek bedel belirlenmesi,
2-Dava konusu taşınmazın arsa olduğunun kabulü halinde; 2942 sayılı Kamulaştırma Yasasının 4650 sayılı Yasayla değişik 11. maddesinin 1. fıkrasının (g) bendi gereğince, arsalarda değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan emsallerin satış bedelleri esas alınarak değerin tespiti gerekir.
Bu esaslara göre gerçekçi ve doğru sonuca ulaşılabilmesi için; emsal alınan taşınmazın satış tarihinin değerlendirme tarihinden önce ve değerlendirme tarihine yakın bulunması, dava konusu taşınmaza örnek teşkil edebilecek nitelikte ve dava konusu taşınmaz ile aynı veya yakın semtlerde bulunması, topografik yapısı, manzarası, konumu, üzerinde yapılabilecek inşaat ve katlar için izin ve ruhsat sınırları, yüzölçümü, imar uygulamasına konu edilmiş olup olmadığı, sokak, cadde veya şehir alanlarına cephesi ve mesafesi gibi yönlerden benzer veya yakın özelliklere sahip bulunması gerekir.
Emsalin kamulaştırılan taşınmazla aynı konumda ve taşınmaza yakın mesafede bulunması, aynı nitelik ve özellikleri taşıması, benzer yüzölçümünde olması veya kamulaştırmaya yakın günlerde satılması zorunlu değildir. Aynı özellik ve nitelikleri taşıyan başka yerlerde bulunan ve değerlendirme gününden önce satılan taşınmazlar da emsal alınabilir. Bu emsalin satış fiyatına Türkiye İstatistik Kurumu üretici fiyat endeksi uygulanmak suretiyle değerlendirme tarihinde oluşan fiyatı bulunduktan sonra, dava konusu taşınmazla karşılaştırılıp incelenerek aradaki farklılıklar belirtilip üstün ve eksik yönleri açıklanmalı, bu nitelik ve farklılıkların taşınmazın değerine olan etkilerinin ne olduğu belirtilmeli ve bu suretle yapılacak karşılaştırma ile dava konusu taşınmazın değeri belirlenmelidir.
İncelenen emsal imar parseli olup da dava konusu taşınmazın bu nitelikte olmaması halinde, dava konusu taşınmazın yapılacak karşılaştırmadan sonra bulunacak değerinden, İmar Yasası da gözetilerek, düzenleme ortaklık payına tekabül edecek oranda indirim yapılması gerektiği de dikkate alınmalıdır
2942 sayılı Yasanın 4650 sayılı Yasa ile değişik 11. maddesinin birinci fıkrasının (d) bendi gereği emlak vergi değerlerinin de dava konusu taşınmazın emsalle karşılaştırılmasında gözönünde tutulması gerekir. Buna göre dava konusu taşınmaz ve emsalin emlak vergisine esas tutulan 2011 yılı itibariyle belirlenen asgari m² değerlerinin ilgili belediye başkanlığından getirtilerek karşılaştırılması ve değerlendirmeye esas alınan oranlar fahiş ölçüde farklı olduğunda bu farklılık ve çelişkinin giderilmiş olması gerekir.
Bilirkişi kurulunca somut emsal alınan Arslanbucak Mahallesi 238 ada 7 parsel sayılı taşınmazın altı ayrı pareselin (238 ada 1-6 parsel sayılı taşınmazlar) ayrı ayrı anonim şirkete satışı olup, parsellerin tevhitle 238 ada 7 parsel sayılı taşınmaz haline geldiği, için bu A.Ş tarafından yapılan otel lojmanının bulunduğu, serbest satış niteliğinde olmadığı, taşınmazın gerçek değerini yansıtmadığı izlenimini uyandırmaktadır. Bu nedenle kamulaştırılan taşınmaza emsal olabilecek nitelikte olmadığı ve gerçekçi olmayan yanıltıcı sonuçlara götüreceği kuşkusuzdur.
Mahkemece, tarafların vereceği ya da re’sen belirlenecek emsal kayıtlar tapu müdürlüğünden getirtildikten ve bunların imar parseli olup olmadığı sorulup saptandıktan sonra yukarıda açıklanan esaslara uygun incelemeyi ve sonucunu içeren ek bilirkişi raporları alınıp hasıl olacak sonuca göre karar verilmelidir.
Mahkemece tüm bu hususlara riayet edilmeksizin düzenlenen rapor doğrultusunda hüküm kurulması,
3-Arsa niteliğindeki bir taşınmaz için ecrimisil bedeli hesaplanırken taşınmazın bulunduğu mevkideki diğer arsaların dava tarihinden geriye doğru ecrimisil istenen süre içinde kiraya verilip verilmedikleri, veriliyor ise nasıl ve ne şekilde kiralandıklarının taraflardan delilleri sorulmak suretiyle tespit edilip varsa emsal kira sözleşmeleri de incelenilerek ecrimisil bedelinin tespiti gerekirken, neye göre tespiti edildiği anlaşılamayan 8.408,00 TL ecrimisil bedeli hesaplayan bilirkişi raporuna göre hüküm kurulmuş olması,
4-Bilirkişi heyetince hesaplanan ecrimisil bedellerine dönem sonlarından itibaren faiz yürütülmesi gerektiği halde toplam ecrimisil bedeline dava tarihinden itibaren faiz yürütülmesi,
5-Mahkemece dava konusu taşınmazın sadece el atılan kısımlarının bedeline hükmedildiğine göre bu kısımlardaki davacıların paylarının iptali ile idare adına tesciline karar verilmesi gerekirken taşınmazın tamamındaki paylarının iptaline karar verilmesi,
6-Davacı … Bakanlığı’nın yargı harçlarından muaf olduğu gözetilmeden karar harcının alınmış olması,
Doğru görülmemiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edenlerden davacı tarafa iadesine, 27.06.2016 gününde oybirliğiyle karar verildi.