YARGITAY KARARI
DAİRE : 18. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2015/2437
KARAR NO : 2015/17279
KARAR TARİHİ : 26.11.2015
Y A R G I T A Y İ L A M I
MAHKEMESİ : Adana 7. Asliye Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 27/06/2014
NUMARASI : 2013/330-2014/389
Dava dilekçesinde, Kamulaştırma Yasasının 4650 Sayılı Yasayla değişik hükümleri uyarınca, sayılı taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespiti ve idare adına tescili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı idare vekili ile davalı İ.. S.. vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Y A R G I T A Y K A R A R I
Temyiz istemlerinin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlarla yasal gerektirici nedenlere ve özellikle kanıtların takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.
Ancak;
1-Mahkemece, dava konusu taşınmazın arsa niteliğinde olduğu kabul edildiğine göre Kamulaştırma Kanununun kıymet takdiri esaslarını gösteren 11.maddesinin 1.fıkrasının özellikle arsalara ilişkin (g) bendi uyarınca kamulaştırma gününden önce özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerinin tesbiti ve bedelin tesbitinde etkisi olan diğer unsurlar da dikkate alınarak her unsurun gerekçeleri ve değere katkı oranları ayrı ayrı belirlenip dayanakları gösterilmek suretiyle değerlendirilerek kamulaştırma bedelinin saptanması gerekmektedir.
Emsalin kamulaştırılan taşınmazla aynı konumda ve taşınmaza yakın mesafede bulunması, aynı nitelik ve özellikleri taşıması, benzer yüzölçümünde olması veya kamulaştırmaya yakın günlerde satılması zorunlu değildir. Aynı özellik ve nitelikleri taşıyan başka yerlerde bulunan ve kamulaştırma gününden önce satılan taşınmazlar da emsal alınabilir. Bu emsalin satış fiyatına Türkiye İstatistik Kurumu üretici fiyat endeksi uygulanmak suretiyle değerlendirme tarihinde oluşan fiyatları bulunduktan sonra dava konusu taşınmazla karşılaştırılıp incelenerek aradaki farklılıklar gösterilip üstün ve eksik yönleri açıklanmalı, bu nitelik ve farklılıkların taşınmazın değerine olan etkilerinin ne olduğu belirtilmeli ve bu suretle yapılacak karşılaştırma ile dava konusu taşınmazın değeri tespit edilmelidir.
./..
Emsal kayıtlar tapu müdürlüğünden getirtildikten sonra bunun imar parseli olup olmadığı da sorulup saptanmalıdır. İncelenen emsal imar parseli olup da dava konusu taşınmazın bu nitelikte olmaması halinde, dava konusu taşınmazın yapılacak karşılaştırmadan sonra bulunacak değerinden, İmar Yasası’nın 18.maddesinin 2. fıkrası gözetilerek, düzenleme ortaklık payına tekabül edecek oranda indirim yapılması gerektiği de dikkate alınmalıdır.
2942 sayılı Yasa’nın 4650 sayılı Yasa ile değişik 11. maddesinin 1. fıkrasının (d) bendi gereği emlak vergi değerlerinin de dava konusu taşınmazın emsalle karşılaştırılmasında gözönünde tutulması gerekir. Buna göre dava konusu taşınmaz ve emsallerin değerlendirme yılı itibariyle emlak vergisine esas tutulan asgari m² değerlerinin ilgili belediye başkanlığından getirtilerek karşılaştırılması ve değerlendirmeye esas alınan oranlar fahiş ölçüde farklı olduğunda bu farklılık ve çelişkinin giderilmiş olması gerekir.
Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda değerlendirme için Adana ili Yüreğir İlçesi Karşıyaka Mahallesi 5167 ada 100 parsel sayılı taşınmazın 127/128 hissesinin 150.000,00 TL bedelle 28.04.2009 tarihli satışının emsal olarak incelendiği, emsal taşınmazın dosyaya getirtilen satış işlemine ait akit tablosu ve tapu kaydından, Adana Büyükşehir Belediye Başkanlığı kentsel dönüşüm alanı içerisinde kaldığına dair 28.03.2008 tarih ve 8913 yevmiye nosu ile taşınmazın kaydına şerh konduğu, daha sonra 127/128 hissesinin satışının gerçekleştirildiği anlaşılmakla, konulan şerh nedeniyle emsal alınan satışın yanıltıcı sonuçlara götürebileceği dikkate alınmadan emsal olarak 5167 ada 100 parsel sayılı taşınmaza göre değerlendirme yapan bilirkişi kurulu raporunun hükme esas alınması,
2-Kabule göre de; dava konusu taşınmaz üzerinde kat irtifakı kurulu tamamlanmış ve iskan edilmiş bir yapı ve arsasından ibarettir. Kat irtifaklı bağımsız bölümlerin değeri Kat Mülkiyeti Yasası’nın 46. maddesinin son fıkrası hükmüne göre bulunur. Tamamlanmış ve iskan edilmiş yapılarda da uygulanması gereken 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 46. maddesinin son fıkrası “anataşınmazın arsası ile birlikte kamulaştırılması halinde her bağımsız bölümün kamulaştırma bedeli, bağlantılı bulunduğu arsa payı ile eklentileri de gözönünde tutularak ayrı ayrı takdir olunur” hükmünü getirmiştir. Böyle olunca anayapının arsasına 2942 sayılı Kanunun 11. maddesinin 3. fıkrasının (g) bendi gözönünde tutularak kamulaştırma gününden önce özel amacı olmayan emsal satışlara göre; yapılara da aynı maddenin (h) bendi gereğince Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nca yayımlanmış, kamulaştırma (değerlendirme) tarihindeki resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını gösteren listelere göre (yıpranma payı da düşülerek) değer verilip, buna göre yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda arsa ile anayapının (ortak yerleri içerir biçimde) değerleri hesaplandıktan sonra zeminle yapı değerleri toplanıp kamulaştırmaya konu edilen bağımız bölümün tapu kaydında yazılı olan arsa payına oranlanmasıyla o bağımsız bölümün karşılığı kamulaştırma bedeli tespit edilmelidir. Şayet o bağımsız bölümün yapısında değeri etkileyecek özellik ve nitelikte diğer bağımsız bölümlerden farklı ilaveler varsa, bunların da gözönünde tutulması gerekir.
Yukarıda açıklanan hususlara göre kamulaştırma bedelinin tespiti gerekirken, bu esaslara uygun değerlendirme yapmayan bilirkişi kurulu raporunun hükme esas alınması,
Doğru görülmemiştir.
3-Bundan ayrı olarak;
Anayasa Mahkemesi 1. Bölümünün 19.12.2013 tarih ve 2013/817 sayılı kararında, kamulaştırma bedelinin tespiti için açılan davada uzun süren bir yargılama sonunda, dava tarihi itibarıyla belirlenen bedele hükmedilmesinin Anayasanın 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkının ihlal edildiği kabul edilerek mal sahibine tazminat ödenmesi gerektiği belirtilmiştir.
Yasa koyucu da, bu hak ihlalini dikkate alarak, 6459 sayılı Kanunun 6. maddesiyle 2942 sayılı Kanunun 10. maddesine eklenen fıkrada (yürürlük tarihi 30.04.2013) kamulaştırma bedelinin tesbiti için açılan davanın dört ay içinde sonuçlandırılmaması halinde, tespit edilen bedele bu sürenin bitiminden itibaren faiz uygulanmasına ilişkin düzenleme getirmiştir.
Her ne kadar, getirilen bu faiz hükmü maddi hukuka ilişkin olup, aynı Yasanın 29. maddesi gereğince yayımı tarihinden sonra açılacak davalara uygulanması gerekir ise de; 30.04.2013 tarihinden sonra açılacak davalar için yapılan bu düzenleme ile Anayasa Mahkemesinin makul süreyi aşan yargılamanın hak ihlali oluşturduğuna ilişkin kararı birlikte değerlendirildiğinde, 30.04.2013 tarihinden önce açılmış ve henüz kesinleşmemiş kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davalarında öngörülen dört aylık yargılama süresinin makul süre kabul edilerek, hakkaniyet gereğince taşınmaz malikinin zararının giderilmesi amacıyla dava tarihinden itibaren dört aylık sürenin bittiği tarihten, karar tarihine kadar tespit edilen kamulaştırma bedeline faiz uygulanması gerektiğinin düşünülmemesi bozmayı gerektirmiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine, 26.11.2015 gününde oybirliğiyle karar verildi.
Karşılaştırıldı ZS.