YARGITAY KARARI
DAİRE : 18. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2015/2176
KARAR NO : 2015/16658
KARAR TARİHİ : 17.11.2015
MAHKEMESİ : İskenderun 1. Asliye Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 11/07/2014
NUMARASI : 2013/578-2014/478
Dava dilekçesinde, Kamulaştırma Yasasının 4650 Sayılı Yasayla değişik hükümleri uyarınca, Hatay İli … .. .. Köyü 2222 parsel sayılı taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespiti ve idare adına tescili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.
Y A R G I T A Y K A R A R I
Temyiz istemlerinin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Mahkemece yapılan araştırma ve inceleme ile alınan bilirkişi raporu hüküm kurmaya elverişli değildir.
Şöyle ki;
1-Dosyaya gönderilen belediye başkanlığı yazısında, davaya konu taşınmazın değerlendirme tarihinden önce kesinleşmiş 1/1000 ölçekli uygulama ve 1/5000 ölçekli nazım imar planının bulunmadığı, taşınmazın belediye hizmetlerinden faydalandığı, etrafının meskun olduğu, yerleşim yerine 3,5 km mesafede bulunduğu belirtilmiştir. Belediye yazısı taşınmazın vasfını belirleme bakımından yetersizdir. Mahkemece yapılan keşiflerde de taşınmazın vasfına yönelik herhangi bir gözlem yapılarak keşif zaptına bu hususlar yazılmamış olup, bilirkişiler ise soyut ifadelerle taşınmazın fiilen arsa niteliğinde olduğunu kabul edip, emsal mukayesesi ile bedel tespit etmiştir.
Taşınmazın imar planı içinde olup olmadığı, imar planı içinde ise tarihi, ölçeği ve türü (nazım-uygulama), belediye ve diğer altyapı hizmetlerinden (yol, su, elektrik, çöp toplama, kanalizasyon, aydınlatma gibi) yararlanma durumu, etrafının meskun olup olmadığı, nazım imar planı içinde ise bu plandaki konumu, hangi amaçla plan kapsamına alındığı, yerleşim merkezine uzaklığı, beldenin gelişme yönünde olup olmadığı, taşınmaz belediye nazım imar planı (1/5000 ve daha büyük ölçekli) içinde ise, Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 17.04.1998 gün ve 1996/3-1998/1 sayılı kararı uyarınca, bu plan kapsamına alındığı tarih ve plandaki konumu, altyapı hizmetlerinden yararlanma ve ulaşım olanakları, belediye merkezine uzaklığı, kullanım biçimi itibariyle iskan amacına yönelik yapılaşma olasılıkları, 1/1000 ölçekli mevzi imar planının yapılış amacı, nazım imar planının uygulanması için yapılan plan olup olmadığı ve tarihi de değerlendirilmek üzere araştırılmalıdır.
Mahkemece yeniden oluşturulacak bilirkişi heyeti ile keşif yapılarak, özellikle keşif esnasında mahkeme hakimince gözlem yapılarak taşınmazın belediye hizmetlerinin hangilerinden yararlandığı hangilerinden yararlanmadığı, etrafında meskûn mahal olup olmadığı, varsa mesafeleri ve niteliği, taşınmazın mevcut durumu itibari ile kullanım şekli, taşınmazın üzerinde bina olup olmadığı, bu taşınmazın konumu yani sokağa, yola olan cephesi, önemli merkezlere uzaklığı, üzerinde yapılaşmaya ilişkin olarak imar durumu gibi hususların ayrıntılı şekilde keşif zaptına geçirilmesi, taşınmazın değişik açılardan fotoğraflarının çektirilerek bunların onaylanıp dosya arasına alınması ve taşınmaz vasfının açık ve denetime elverişli şekilde tespiti ile kamulaştırma bedelinin tespit edilmesi gerekmektedir.
Mahkemece değerlendirmeye esas alınan bilirkişi kurulu raporunun yukarıda açıklanan esaslara uygun düşmediği gözetilmeden, gerekli araştırma ve yeterli incelemeyi içermeyen rapora itibarla hüküm kurulması,
Kabule göre de;
2-Hükme esas bilirkişi kurulu raporunda somut emsal alınan … Köyü 2882 parsel sayılı taşınmazın 23.04.2010 tarihli satışına ilişkin akit tablosundan, 1423,52 m² sulu tarla vasfındaki taşınmazın 1/2 hissesi 160.000,00 TL bedel ile üzerindeki mevcut ipoteğin hukuki vecibeleri de devredilmek suretiyle satıldığı, satışın şekli dikkate alındığında serbest satış olmadığı ve taşınmazın gerçek değerini yansıtmadığı kanaatini uyandırmaktadır. Bu sebeple bilirkişi kurulunun emsal seçimini isabetli yaptıklarından sözedilemez. Emsalin özel amaçlı olmayan, özel nitelikleri bulunmayan taşınmaz satışlarından seçilmesi gerekir.
Mahkemece, dava konusu taşınmazın arsa niteliğinde olduğu kabul edildiğine göre; Kamulaştırma Kanununun kıymet takdiri esaslarını gösteren 11.maddesinin 1.fıkrasının özellikle arsalara ilişkin (g) bendi uyarınca, kamulaştırma gününden önce özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerinin tesbiti ve bedelin tesbitinde etkisi olan diğer unsurlar da dikkate alınarak her unsurun gerekçeleri ve değere katkı oranları ayrı ayrı belirlenip dayanakları gösterilmek suretiyle değerlendirilerek kamulaştırma bedelinin tespiti gerekmektedir.
Emsalin kamulaştırılan taşınmazla aynı konumda ve taşınmaza yakın mesafede bulunması, aynı nitelik ve özellikleri taşıması, benzer yüzölçümünde olması veya kamulaştırmaya yakın günlerde satılması zorunlu değildir. Aynı özellik ve nitelikleri taşıyan başka yerlerde bulunan ve kamulaştırma gününden önce satılan taşınmazlar da emsal alınabilir. Bu emsalin satış fiyatına Türkiye İstatistik Kurumu üretici fiyat endeksi uygulanmak suretiyle değerlendirme tarihinde oluşan fiyatları bulunduktan sonra dava konusu taşınmazla karşılaştırılıp incelenerek aradaki farklılıklar gösterilip üstün ve eksik yönleri açıklanmalı, bu nitelik ve farklılıkların taşınmazın değerine olan etkilerinin ne olduğu belirtilmeli ve bu suretle yapılacak karşılaştırma ile dava konusu taşınmazın değeri tespit edilmelidir.
Emsal kayıtlar tapu müdürlüğünden getirtildikten sonra bunun imar parseli olup olmadığı da sorulup saptanmalıdır. İncelenen emsal imar parseli olup da dava konusu taşınmazın bu nitelikte olmaması halinde, dava konusu taşınmazın yapılacak karşılaştırmadan sonra bulunacak değerinden, İmar Yasası’nın 18.maddesinin 2. fıkrası gözetilerek, düzenleme ortaklık payına tekabül edecek
oranda indirim yapılması gerektiği de dikkate alınmalıdır. 2942 sayılı Yasa’nın 4650 sayılı Yasa ile değişik 11. maddesinin 1. fıkrasının (d) bendi gereği emlak vergi değerlerinin de dava konusu taşınmazın emsalle karşılaştırılmasında gözönünde tutulması gerekir. Buna göre dava konusu taşınmaz ve emsallerin emlak vergisine esas tutulan asgari m² değerlerinin ilgili belediye başkanlığından 2013 yılı itibarıyla getirtilerek karşılaştırılması ve değerlendirmeye esas alınan oranlar fahiş ölçüde farklı olduğunda bu farklılık ve çelişkinin giderilmiş olması gerekir.
Mahkemece, dava konusu taşınmazın yer aldığı ilçede emsal olabilecek özel amacı olmayan arsa satışlarının bulunmadığının düşünülemeyeceği ve değerlendirmeye esas alınan bilirkişi kurulu raporunun yukarıda açıklanan esaslara uygun düşmediği gözetilmeden, gerekli araştırma ve yeterli incelemeyi içermeyen rapora itibarla hüküm kurulması,
3-Davacı idarenin 6001 sayılı K.. M..nün Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanunun 12. maddesi uyarınca harçtan muaf olduğu düşünülmeksizin davacıdan karar ve ilam harcı alınmasına hükmedilmesi,
Doğru görülmemiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edenlerden davalı tarafa iadesine, 17.11.2015 gününde oybirliğiyle karar verildi.