YARGITAY KARARI
DAİRE : 18. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2014/18038
KARAR NO : 2014/16747
KARAR TARİHİ : 24.11.2014
MAHKEMESİ : Bursa 3. Asliye Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 18/11/2013
NUMARASI : 2013/125-2013/592
Dava dilekçesinde, kamulaştırmasız el atma nedenine dayalı olarak taşınmaz bedelinin faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hükmün temyiz incelemesi davacılar vekili ile davalı Y.. B.. vekili tarafından, incelemenin duruşmalı olarak yapılması ise davacılar vekili tarafından yasal süresi içinde verilen temyiz dilekçesi ile istenilmekle taraflara yapılan tebligat üzerine duruşma için tayin olunan günde temyiz edenlerden davacılar vekili Av.H.N. D. ile davalı Y.. B.. vekili Av.A.Z. ve aleyhine temyiz olunan davalı B.. B.. vekili Av.F. K.geldiler. Gelen vekillerin sözlü açıklamaları dinlendikten sonra, dosya eksiklik nedeniyle mahalline geri çevrilmiş, bu kez iade edilmekle, dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, tetkik hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlarla yasal gerektirici nedenlere ve özellikle kanıtların takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.
Ancak;
1-Dosya içerisindeki bilgi ve belgelerin incelenmesinden; davacıların, dava konusu taşınmazın imar planında yol ve park olarak ayrıldığını, zeminde kısmen el atıldığını belirterek, taşınmazın tamamının bedelini talep ettiği anlaşıldığına göre; dava konusu taşınmazın imar planında kısmen park alanı, kısmen de ilçe belediyesi sorumluluğundaki ana arter niteliğinde olmayan yol olarak ayrıldığı, toplam 342,24 m² olan taşınmazın zeminde (A) harfi ile gösterilen 91,15 m²’sine asfalt yol, (B) harfi ile gösterilen 26,15 m²’sine yaya kaldırımı ve (D) harfi ile gösterilen 69,32 m²’sine asfalt yol yapılmak suretiyle toplam 186,62 m²’sine davalı Y.. B.. tarafından fiilen el atıldığı, buna göre fiilen el atılmayan ve krokide (C) harfi ile gösterilen 155,62 m²’lik kısmın aynı belediyenin sorumluluk alanında bulunan imar planında park alanında kaldığı, fiilen el atılan kısımlarla proje bütünlüğü bulunduğu gözetilerek, dava konusu taşınmazın krokide (C) harfi ile gösterilen kısmının da bedeline hükmedilmesi gerekirken sadece fiilen el atılan kısmın bedeline hükmedilmesi,
2-2942 sayılı Kamulaştırma Yasası’nın 4650 sayılı Yasayla değişik 11. maddesinin birinci fıkrasının (g) bendi gereğince arsalarda değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan emsallerin satış değeri esas alınarak değerinin tespit edilmesi gerekir.
Bu esaslara göre gerçekçi ve doğru sonuçlara ulaşılabilmesi için; emsal alınan taşınmazın satış tarihinin değerlendirme tarihinden önce ve değerlendirme tarihine yakın bulunması, dava konusu taşınmaza örnek teşkil edebilecek nitelikte, dava konusu taşınmaz ile aynı veya yakın semtlerde bulunması, topografik yapısı, manzarası, konumu, üzerinde yapılabilecek inşaat ve katlar için izin ve ruhsat sınırları, yüzölçümleri, imar uygulamasına konu edilmiş olup olmadıkları, sokak, cadde veya şehir alanlarına cepheleri ve mesafeleri gibi yönlerden benzer ya da yakın özelliklere sahip bulunması gerekir.
Emsalin kamulaştırılan taşınmazla aynı konumda olması, taşınmaza yakın mesafede bulunması, aynı nitelik ve özellikleri taşıması, benzer yüzölçümünde olması veya kamulaştırmaya yakın günlerde satılmış olması zorunlu değildir. Aynı özellik ve nitelikleri taşıyan başka yerlerde bulunan ve değerlendirme gününden önce satılmış olan taşınmazlar da emsal alınabilir. Bu emsalin satış fiyatına Türkiye İstatistik Kurumu Üretici Fiyat Endeksi uygulanmak suretiyle değerlendirme tarihinde oluşan fiyatı bulunduktan sonra dava konusu taşınmazla karşılaştırılıp incelenerek aradaki farklılıklar belirtilip üstün ve eksik yönleri açıklanmalı, bu nitelik ve farklılıkların taşınmazın değerine olan etkilerinin ne olduğu belirtilmeli ve bu suretle yapılacak karşılaştırma ile dava konusu taşınmazın değeri belirlenmelidir.
İncelenen emsal imar parseli olup da dava konusu taşınmazın bu nitelikte olmaması halinde, dava konusu taşınmazın yapılacak karşılaştırmadan sonra bulunacak değerinden, İmar Yasası da gözetilerek, düzenleme ortaklık payına tekabül edecek oranda indirim yapılması gerektiği de dikkate alınmalıdır.
2942 sayılı Yasa’nın 4650 sayılı Yasa ile değişik 11. maddesinin birinci fıkrasının (d) bendi gereği emlak vergi değerlerinin de dava konusu taşınmazın emsalle karşılaştırılmasında gözönünde tutulması gerekir. Buna göre dava konusu taşınmaz ve emsalin emlak vergisine esas tutulan asgari 2012 yılı itibariyle belirlenen m² değerlerinin ilgili belediye başkanlığından getirtilerek karşılaştırılması ve değerlendirmeye esas alınan oranlar fahiş ölçüde farklı olduğunda bu farklılık ve çelişkinin giderilmiş olması gerekir.
Dosya içerisindeki bilgi ve belgelerin incelenmesinden dava konusu taşınmazın dava tarihi itibariyle imar parseli olduğu, bilirkişi kurulunca somut emsal alınan Güllük Mahallesi .. ada .. parsel sayılı taşınmazın ise satış tarihi itibariyle kadastro parseli olduğu anlaşılmaktadır. Hükme esas alınan bilirkişi kurulu raporunda dava konusu taşınmaz ile yukarıda açıklanan özellikler itibarıyla benzer özellikler taşımayan ve emsal olacak nitelikte bulunmayan 1024 ada 27 parselin satışının somut emsal alınarak dava konusu taşınmazın belirlenen m² değerine % 32,90 oranında düzenleme ortaklık payı karşılığı miktar ilave edilerek değer belirlenmiştir. Bursa gibi büyük şehirlerde özellikleri itibariyle dava konusu taşınmaza daha uygun emsal taşınmaz satışlarının bulunması mümkün olduğuna göre, nitelikleri itibariyle uygun bir emsal satış ile karşılaştırma yapılarak taşınmaz bedelinin belirlenmesi gerekirken eksik araştırma ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı olduğu biçimde değer tespiti doğru değildir.
Mahkemece, tarafların vereceği ya da resen belirlenecek emsal kayıtlar tapu müdürlüğünden getirtildikten ve bunların imar parseli olup olmadığı sorulup saptandıktan sonra yukarıda açıklanan esaslara uygun incelemeyi ve sonucunu içeren ek bilirkişi raporları alınıp hasıl olacak sonuca göre karar verilmelidir.
Mahkemece tüm bu hususlara riayet edilmeksizin düzenlenen rapor doğrultusunda hüküm kurulması,
Doğru görülmemiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, Yargıtay duruşmasında vekille temsil edilen davacı yararına takdir edilen 1.100,00 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacı tarafa verilmesine, temyiz peşin harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine, 24.11.2014 gününde oybirliğiyle karar verildi.