YARGITAY KARARI
DAİRE : 18. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2014/15897
KARAR NO : 2014/14835
KARAR TARİHİ : 27.10.2014

MAHKEMESİ : Bursa 1. Asliye Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 13/06/2013
NUMARASI : 2012/672-2013/443

Dava dilekçesinde, kamulaştırmasız el atma nedenine dayalı olarak taşınmaz bedelinin faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Y A R G I T A Y K A R A R I

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Mahkemece yapılan araştırma ve inceleme ile alınan bilirkişi raporu hüküm kurmaya yeterli değildir.
Şöyle ki;
1-2942 sayılı Kamulaştırma Yasası’nın 4650 sayılı Yasayla değişik 11. maddesinin birinci fıkrasının (g) bendi gereğince arsalarda değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan emsallerin satış değeri esas alınarak değerinin tespit edilmesi gerekir.
Bu esaslara göre gerçekçi ve doğru sonuçlara ulaşılabilmesi için ana amaç; emsal alınan taşınmazın satış tarihinin değerlendirme tarihinden önce ve değerlendirme tarihine yakın bulunması, dava konusu taşınmaza örnek teşkil edebilecek nitelikte, dava konusu taşınmaz ile aynı veya yakın semtlerde bulunması, topografik yapısı, manzarası, konumu, üzerinde yapılabilecek inşaat ve katlar için izin ve ruhsat sınırları, yüzölçümleri, imar uygulamasına konu edilmiş olup olmadıkları, sokak, cadde veya şehir alanlarına cepheleri ve mesafeleri gibi yönlerden benzer ya da yakın özelliklere sahip bulunması gerekir.
Emsalin kamulaştırılan taşınmazla aynı konumda olması, taşınmaza yakın mesafede bulunması, aynı nitelik ve özellikleri taşıması, benzer yüzölçümünde olması veya kamulaştırmaya yakın günlerde satılmış olması zorunlu değildir. Aynı özellik ve nitelikleri taşıyan başka yerlerde bulunan ve değerlendirme gününden önce satılmış olan taşınmazlar da emsal alınabilir. Bu emsalin satış fiyatına Türkiye İstatistik Kurumu Üretici Fiyat Endeksi uygulanmak suretiyle değerlendirme tarihinde oluşan fiyatı bulunduktan sonra dava konusu taşınmazla karşılaştırılıp incelenerek aradaki farklılıklar belirtilip üstün ve eksik yönleri açıklanmalı, bu nitelik ve farklılıkların taşınmazın değerine olan etkilerinin ne olduğu belirtilmeli ve bu suretle yapılacak karşılaştırma ile dava konusu taşınmazın değeri belirlenmelidir.
İncelenen emsal imar parseli olup da dava konusu taşınmazın bu nitelikte olmaması halinde, dava konusu taşınmazın yapılacak karşılaştırmadan sonra bulunacak değerinden, İmar Yasası da gözetilerek, düzenleme ortaklık payına tekabül edecek oranda indirim yapılması gerektiği de dikkate alınmalıdır.
2942 sayılı Yasa’nın 4650 sayılı Yasa ile değişik 11. maddesinin birinci fıkrasının (d) bendi gereği emlak vergi değerlerinin de dava konusu taşınmazın emsalle karşılaştırılmasında gözönünde tutulması gerekir. Buna göre dava konusu taşınmaz ve emsalin emlak vergisine esas tutulan asgari 2012 yılı itibariyle belirlenen m² değerlerinin ilgili belediye başkanlığından getirtilerek karşılaştırılması ve değerlendirmeye esas alınan oranlar fahiş ölçüde farklı olduğunda bu farklılık ve çelişkinin giderilmiş olması gerekir.
Dosya içerisindeki bilgi ve belgelerin incelenmesinden dava konusu taşınmazların dava tarihi itibariyle 3194 Sayılı İmar Yasası’nın 15. ve 16. maddeleri uygulamaları ile kamuya terk işlemi yapıldıktan sonra oluşmuş imar parseli oldukları, bilirkişi kurulunca somut emsal alınan …… Mahallesi 3504 ada 3 parsel sayılı taşınmazın ise satış tarihi itibariyle kadastro parseli olduğu anlaşılmaktadır. Ayrıca somut emsal alınan taşınmazın satış akit tablosunda, 22.04.2003 tarihli satışı sırasında vasfının tarla olduğu belirtilmiştir. Hükme esas alınan bilirkişi kurulu raporunda dava konusu taşınmaz ile yukarıda açıklanan özellikler itibarıyla benzer özellikler taşımayan ve emsal olacak nitelikte bulunmayan 3504 ada 3 parselin satışının somut emsal alınarak dava konusu taşınmazın belirlenen m² değerine % 67 oranında düzenleme ortaklık payı karşılığı miktar ilave edilerek değer belirlenmiştir. Açıklanan hususlara göre Bursa gibi büyük şehirlerde özellikleri itibariyle dava konusu taşınmaza daha uygun emsal taşınmaz satışlarının mümkün bulunduğu ve nitelikleri itibariyle uygun bir emsal satış ile kamulaştırma değerinin belirlenmesi gerekirken eksik araştırma ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı olduğu biçimde değer tespiti doğru değildir.
Mahkemece, tarafların vereceği ya da resen belirlenecek emsal kayıtlar tapu müdürlüğünden getirtildikten ve bunların imar parseli olup olmadığı sorulup saptandıktan sonra yukarıda açıklanan esaslara uygun incelemeyi ve sonucunu içeren ek bilirkişi raporları alınıp hasıl olacak sonuca göre karar verilmelidir.
Mahkemece tüm bu hususlara riayet edilmeksizin düzenlenen rapor doğrultusunda hüküm kurulması,
2-Dosya içerisindeki bilgi ve belgelerin incelenmesinden, dava konusu taşınmazların tapu kaydına göre malik olan davacılar murisi M..D… veraset ilamına göre mirasçılarından olan Y.. D.. davada taraf olmadığı ve bilirkişi raporunda da bedelin bu paydaşın payı düşülmek suretiyle belirlendiği anlaşılmaktadır. Dava konusu taşınmazların halen muris adına kayıtlı olması nedeniyle elbirliği mülkiyetine konu olduğu dikkate alınarak, davacıların miras payına tekabül eden, bedeline ve terkinine karar verilen 29/32 paydan geriye kalan 3/32 payın (her bir taşınmazdan) davada taraf olmayan Y.. D.. üzerinde bırakılmasına karar verilmesi gerekirken, bu payın muris M..D.. üzerinde bırakılmasına karar verilmiş olması,
Doğru görülmemiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 27.10.2014 gününde oybirliğiyle karar verildi.