YARGITAY KARARI
DAİRE : 18. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2013/16369
KARAR NO : 2014/826
KARAR TARİHİ : 21.01.2014
MAHKEMESİ : Sulh Hukuk Mahkemesi
Davacılar vekili dava dilekçesinde, taşınmaz üzerindeki ortaklığın satış veya aynen taksim yolu ile giderilmesi istenilmiştir. Mahkemece satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmiş, hüküm bir kısım davalılar … vd. vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Y A R G I T A Y K A R A R I
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Davacı vekili dava dilekçesinde, … İli ….. 209 ada 152 parselde kayıtlı taşınmaz üzerindeki muhtesatlar ile birlikte ortaklığın satış veya aynen taksim suretiyle giderilmesini; davalılar ise taşınmazın aynen taksimi veya mümkün olmadığı takdirde satış yoluyla ortaklığın giderilmesini istemiş, mahkemece satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmiştir
Dosyada toplanan belge ve bilgiler ile özellikle bilirkişi raporları içeriğinden, dava konusu taşınmaz üzerinde biri bodrum,zemin ve 2 normal katlı kargir , diğeri bodrum, zemin ve 2 normal katlı kargir bina bulunduğu, paydaş ve yapının durumu ile bağımsız toplam bölüm sayısı itibariyle her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düştüğü, taşınmaz üzerindeki yapının Kat Mülkiyeti Yasası’nın 50/2. maddesine uygun nitelik taşıdığı anlaşılmaktadır.
Kat Mülkiyeti Yasası’nın 10. maddesi hükmüne göre kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, ortak maliklerden birinin yargılamanın herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması yoluyla yapılmasını istemesi durumunda hakim, Kat Mülkiyeti Yasası’ndaki yasal koşulların oluşması halinde ve 12. maddedeki belgeleri de tamamlattırıp taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar vermelidir..yrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Yasa’nın 10. maddesinin son fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolla giderilmesine karar verilebilecektir.
Yargıtay’ın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olması durumunda hemen kat mülkiyeti kurulamayacağı sonucuna varılmayarak, bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi gerektiği kabul edilmektedir.
Dava konusu taşınmaz üzerindeki yapının katlarının paydaşlardan her birine en az bir kat özgülenecek sayıda olduğundan bu yönüyle üzerinde kat mülkiyeti kurulmasına elverişli ise de, kat mülkiyetine geçiş için bunlar yeterli olmayıp, yukarıda açıklanan diğer tüm koşulların (12. maddede yazılı belgelerin) varlığını da aramak gerekir. Ayrıca yapının her bir katının bir bağımsız bölüm olarak kullanılması mümkün olacak nitelikte olup olmadığı açısından da incelenmesi gerekmektedir.
Yargıtay uygulamalarında, üzerinde yapı bulunan taşınmazlarda aynen taksim isteminin, paylaşmanın kat mülkiyetine çevrilmesi istemini de kapsadığı kabul edilmektedir. Bu tür davaların özelliği olarak gerek davacı taraf ve gerekse davalı taraf aynı haklara sahiptir.
Bu bakımdan somut olayda mahkemece; davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması, proje mevcut değil ise ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara ya da projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması halinde, öncelikle aykırılıkların giderilmesi daha sonra yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak yapı kullanma izin belgesinin alınması, ayrıca Kat Mülkiyeti Yasası’nın 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için (aynen taksim talebi de dahil) kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen davacılar ve davalılara yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de, dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksime göre taksim yoksa çekilecek kura ile önce her paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten ve gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi, yönetim planının paydaşlar (tanınan süreye rağmen) tarafından imzalamaktan kaçınılması halinde imzalanmış sayılması suretiyle tahkikatın ikmal edilmesinden sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine, belirtilen koşulların oluşmaması halinde ise taşınmazın satışına karar verilmesi gerekirken davacı tarafa da yetki ve yeterli süre verilmesi düşünülmeksizin, sadece davalı tarafa Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca yetki ve yeterli süre verilmesi, yine davalı tarafa mehil verilip yerine getirmediğinden bahisle ve yukarıda açıklanan hususlar yerine getirilmeden yetersiz araştırma ve eksik inceleme ile ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 21.01.2014 gününde oybirliğiyle karar verildi.