YARGITAY KARARI
DAİRE : 18. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2007/1494
KARAR NO : 2007/3238
KARAR TARİHİ : 09.04.2007
MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
Dava dilekçesinde ortaklığın giderilmesi istenilmiştir. Mahkemece satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Y A R G I T A Y K A R A R I
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Davacı vekili dava dilekçesinde, 1791 ada 2 parsel sayılı taşınmazın ortaklığının kat irtifakı kurulmak suretiyle buna olanak bulunmadığı takdirde satış yoluyla giderilmesini istemiş; mahkemece, taşınmazın satılarak ortaklığının giderilmesine karar verilmiştir.
4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 699.maddesinin ikinci fıkrası hükmüne göre paydaşlar arasında paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hakim; -koşulları varsa- taşınmaz malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar vermek durumundadır. Anılan yasa maddesinin üçüncü fıkrasında belirtildiği üzere aynen paylaştırmanın koşulları yoksa ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan aynen paylaştırılması olanaklı değilse, ancak bu durumda açık artırmayla satışa hükmolunmalıdır. Öte yandan 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 10.maddesinin son fıkrası hükmü uyarınca, kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerinden birinin, paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin paydaşlara özgülenmesi yoluyla yapılmasını istediğinde hakim, o taşınmazın mülkiyetinin 12.maddede yazılı belgelere dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilerek bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar vermelidir. Bu madde hükmüne göre kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmazdan söz edilebilmesi ve dolayısıyla ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için; üzerindeki yapının veya yapıların mimari projesine
uygun biçimde tamamlanmış (yapı kullanma izin belgesinin alınmış) olması ve bağımsız bölümlerinden her birinin başlı başına kullanılmaya elverişli bulunması (m.1), anayapının tümünün kargir olması (m.50/2), her bir paydaşa en az bir bağımsız bölümün düşmesi, 12.maddede yazılı belgelerin yöntemine uygun biçimde tamamlattırılmış bulunması gerekir.
Dosyada toplanan bilgi ve belgelerden, dava konusu taşınmazın davacı ve davalı olmak üzere iki paydaşının olduğu ve üzerinde beş bağımsız bölümden oluşan kargir bir yapının bulunduğu, buna göre her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düştüğü anlaşılmaktadır. Saptanan bu özellikler gözetildiğinde 634 sayılı yasanın 10.maddesinin son fıkrasına göre taşınmazın kat mülkiyetine konu olmaya elverişli nitelikte olduğu sonucuna varılmaktadır. Ancak taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesine karar verilebilmesi için –yukarıda açıklandığı üzere- 12.maddede yazılı belgeler de yasaya ve yönteme uygun biçimde tamamlanmış ve dosyaya eksiksiz olarak konulmuş olmalıdır.
Bu bakımdan öncelikle taşınmazın onaylı mimari projesinin veya bu projede sonradan değişiklik yapılmışsa buna ilişkin değişiklik projesinin (onaylı) olup olmadığının araştırılması, projesi yoksa taşınmaz üzerindeki anayapının tekniğine ve imar mevzuatına aykırı olmadığının ve belediyece onay verilebileceğinin saptanması durumunda mevcut fiili durumuna uygun projenin hazırlattırılıp ilgili imar müdürlüğünün onayının ve yapı kullanma izin belgesinin alınması, ayrıca Kat Mülkiyeti Yasasının 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlanması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen davalı tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi; bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde taşınmazda kat mülkiyetine geçilmesi suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmesi, bu koşulların gerçekleşmemesi durumunda ise ortaklığın satış yoluyla giderilmesine hükmedilmesi gerekir.
Mahkemece, yukarıda açıklanan konularda yeterli araştırma ve inceleme yapılarak ve taraflar arasında düzenlenmiş bulunan 4.11.2003 tarihli sözleşme hükümleri de dikkate alınarak oluşacak sonuç doğrultusunda karar verilmesi gerekirken davacının satış suretiyle ortaklığın giderilmesini talep ettiği gerekçesiyle taşınmazın satılması suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmesi doğru görülmemiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile şimdilik diğer yönleri incelenmeksizin hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 9.4.2007 gününde oybirliğiyle karar verildi.