YARGITAY KARARI
DAİRE : 16. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2014/2361
KARAR NO : 2014/10020
KARAR TARİHİ : 16.09.2014

MAHKEMESİ : MARMARİS KADASTRO MAHKEMESİ
TARİHİ : 28/01/2013
NUMARASI : 2012/41-2013/25

Taraflar arasında görülen dava sonucunda verilen hükmün Yargıtay’ca duruşmalı olarak incelenmesi istenilmekle; duruşma için belli edilen gün ve saatte temyiz eden G.Değ. Tic. Aş. vekili Avukat S. U.Ö. Hazine vekili Av. G. Ş. ile aleyhine temyiz istenilen S. Y. vekili Avukat F.Ö. geldiler. Gelenlerin yüzlerine karşı duruşmaya başlandı. Tarafların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra duruşmanın bittiği bildirildi. Süresi içinde inceleme raporu ve dosyadaki belgeler okundu. GEREĞİ GÖRÜŞÜLDÜ:
Yargıtay bozma ilamında özetle; “yetersiz inceleme ile verilen kararın isabetsiz olduğu belirtilerek; mahallinde yeniden yöntemince keşif yapılarak çekişmeli taşınmaz üzerindeki zilyetliğin başlangıcı ile şekli ve süresi yönlerinden olaylara dayalı bilgi alınması; dinlenecek yerel bilirkişi, taraf tanıkları ve tespit bilirkişilerin sözleri arasında doğabilecek çelişkilerin yöntemince giderilmesi; bundan sonra toplanan ve toplanacak tüm deliller birlikte gözetilerek sonucuna göre bir karar verilmesi” gereğine değinilmiştir. Mahkemece bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonunda; davacı G. D. A.Ş.’nin davasının reddine, davacı S.. Y.. davasının kabulüne ve H. Köyü çalışma alanında bulunan çekişmeli .. ada .. parsel sayılı taşınmazın davacı S.. Y.. adına tesciline karar verilmiş; hüküm, davacı G.D. A.Ş. vekili ile davalı Hazine vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Çekişmeli taşınmaz, kadastro tespiti sırasında H. oğlu S.Y.’in hak iddiası bulunduğu ancak devletin hüküm ve tasarrufu altındaki ham toprak niteliğindeki yerlerden olduğu belirtilerek Hazine adına tespit edilmiştir. Davacı S.. Y.. vekili tarafından çekişmeli taşınmazın aynı ada .. parsel sayılı taşınmazın bahçesi olarak davacıya ait olduğu iddiasıyla; davacı G.. A.. vekili tarafından Mart 1290 tarih 9/18 defter varak sayılı H.. mevkiindeki 4000 dönüm yüzölçümlü çiftlik hakkında oluşturulan tarafları; “M. G.” ve “K.B.” ve “D.” ve“L. Ç.” sınırlı; Mart 1290 tarih 9/19 defter varak sayılı, Ö. (L.) Ç. mevkiindeki 3000 dönüm yüzölçümlü çiftlik hakkında oluşturulan, tarafları; “M. G.” ve “İ.” ve “D.” ve “G. b.” ve “L. çiftliği” sınırlı; Mart 1290 tarih 9/20 defter varak sayılı, G.-S. Çiftliği mevkili 7000 dönüm yüzölçümlü çiftlik hakkında oluşturulan, tarafları “K. ve B.”, “T.” ve “L.”, “G.”, “K.” ve “M. G.” ve “Ç. G.” sınırlı tapu kayıtları ile bu kayıtlardan gelme Ağustos 1326 tarih 2, 3 ve 4 nolu ve Şubat 1962 tarih 1, 2 ve 3 nolu tapu kayıtlarından pay satın almaya dayanılarak dava açılmıştır. Mahkemece yapılan yargılama sonunda; 26.4.2010 tarihli karar ile davaların reddiyle çekişmeli taşınmazın tespit gibi Hazine adına tesciline karar verilmiş; taraflarınca temyiz edilen karar Yargıtay Yüksek 7. Hukuk Dairesi’nin yukarıda özetli kararıyla tespitte saptanan hukuksal olgular ile keşifte saptanan hukuksal olgular arasında doğan çelişkiler giderildikten sonra bir karar verilmesi gereğine değinilerek, araştırmaya yönelik bozulmuştur. Bozmaya uyularak yapılan yargılama sonunda; davacı S.. Y.. ve öncüllerinin çekişmeli taşınmaz üzerinde Medeni Kanun’un yürürlüğe girdiği 1926 yılından önce 10 yılı aşkın süre aralıksız, çekişmesiz ve malik sıfatıyla zilyetliğinin sürdüğü, malik sıfatıyla süren zilyetliklerinin Medeni Kanun’un yürürlüğünden sonra ve kadastro tespitine kadar kesintisiz olarak devam ettiği, bu suretle Arazi Kanunnamesi’nin 20 ve 78. maddeleri gereğince davacı G.. A.. dayanağını oluşturan ve uygulama yeteneği bulunmayan tapu kayıtlarının hukuki kıymetini kaybettiği, davacı S.. Y.. yararına edinme koşullarının oluştuğu kabul edilmek suretiyle çekişmeli taşınmazın davacı S.. Y.. adına tapuya tesciline karar verilmiştir.
Yukarıda belirtildiği ve dosya kapsamından da anlaşılacağı üzere; davacı G.. A.. vekili tarih ve numarası yazılı tapu kayıtlarına dayanmış, davacı Selahaddin ve öncüllerinin arazi üzerindeki zilyetliklerinin malik sıfatı ile değil, kiracılık ilişkisine dayalı olduğunu ileri sürmüşler, Medeni Kanun’un yürürlüğe girmesi ile Arazi Kanunnamesi yürürlükten kalktığı için, Arazi Kanunnamesinin 20 ve 78. maddeleri hükümlerinin davaca Selehaddin’in yararına uygulanma imkanının bulunmadığını iddia etmişlerdir. Davacı G.. A..’nin bu iddialarına karşılık olarak karşı taraf; dayanılan tapu kayıtlarının çekişmeli taşınmazı kapsamadığını, Kadastro Mahkemesinin 1996/11 Esas sayılı dosyasında yapılan kapsam belirlemesinin kendileri yönünden bağlayıcı olamayacağını, kayıt maliki ile davacı şirketin satın aldığı kişiler arasında akdi veya ırsi bir ilişkinin kurulamaması sebebiyle davanın sıfat yokluğu nedeniyle reddedilmesi gerektiğini, taşınmaz üzerindeki çok uzun süreli zilyetliğin kiracılık değil malik sıfatıyla sürdüğünü, davacı G.. A..’nin dayanağını oluşturan tapu kayıtları taşınmaza uysa dahi uzun süreli nizasız kullanma nedeniyle kaydın hukuki kıymetini kaybettiğini, kendileri adına edinme koşullarının oluştuğunu ileri sürmüştür. Bu iddia ve savunma çerçevesinde yerel mahkemece yapılan araştırma, inceleme ve uygulamanın yeterli olup olmadığı, delillerin değerlendirilmesinde hataya düşülüp düşülmediği, varılan sonucun usul ve yasaya uygun bulunup bulunmadığı konularında yargıya varmadan önce, tarafların iddia ve savunmaları ile ilgili olarak ileri sürdükleri yukarıda özetlenen tüm vakıa ve delillerin ayrı ayrı tahlillerinin yapılıp buna göre bir sonuca ulaşılması uygun olacaktır. Şöyle ki;
1- Davacı G.. A..’nin pay satın aldığı kişilerin ve müştereklerinin kök kayıt malikinin mirasçısı olup olmadığı: Karşı taraf, kayıt maliki ile davacı şirketin pay satın aldığı kişilerin murisi H. Hanım arasında irs ilişkisi olmadığını ileri sürmüşlerse de; davacı şirketin satın aldığı kişilerin H. Hanımın
mirasçısı oldukları hususunda bir tereddüt bulunmamaktadır. Tereddüt karşı tarafın iddia ettiği gibi H. H.ın tapu maliki H. F.’nin kızı olup olmadığı konusundadır. Dosyada H. H.ın nüfus kaydı mevcut olup, bu kayıtta baba adı M. F.dir. Tapu kayıtlarında ise “H.F. Kızı” olarak geçmektedir. Ancak ibraz edilen ve Osmanlı arşivleri ile şer’i sicil kayıtları üzerinde yapılan araştırmanın yer aldığı klasör içindeki belgeler arasında yer alan 1303 tarihli vekaletnamede; vekil eden olarak “M., Ş. B. Mahallesi sakinlerinden H. F. E. Z.Ş. ağa İbn-i M.F. E. adı geçmektedir. Şevket ağanın H. hanımın kardeşi olduğu sabittir. Yine Şer’i sicil defterinde kayıtlı Ş.ağaya ait bir dilekçede “H.F.E. Z. Ş.ağa İbn-i M. Efendi, İ. H. O.” ve “kız kardeşim H. Hanım İbnetü M. F. E. İ.H. O.” yazılıdır. Yine aynı belgeler içerisinde yer alan Orman ve Maadin Nezaretinin Sadaret Makamına sunduğu 4 Nisan 1311 tarihli tezkerede “M.M. H. F.E.Kerimesi H. H.ın uhdei tasarrufunda bulunan G.E.“Hi. N. Ç.in” ifadeleri yer almaktadır. Bu ve benzeri kayıtlardan H.F. ile M. F.’nin aynı kişi ve H. Hanımın H. (M.) F.’nin kızı olduğu anlaşılmaktadır. Bu itibarla karşı tarafın kayıt maliki ile davacı şirketin satın aldığı kişilerin murisi Habibe Hanım arasında irs ilişkisi olmadığına ilişkin iddiasında isabet bulunmamaktadır.
2- 1274 tarihli Arazi Kanunnamesinin tespit ve dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunup bulunmadığı ve şartları mevcut olduğu takdirde uygulanıp uygulanamayacağı: Medeni Kanun’un 4 Ekim 1926 tarihinde yürürlüğe girmesinden sonra Arazi Kanunnamesi’nin Medeni Kanun’a aykırı olmayan hükümlerinin yürürlükte bulunup bulunmadığı uzun süre tartışılmıştır. Bazı hukukçular Medeni Kanunun taşınmaz mal mülkiyetini yeni baştan düzenlediğini, 864 sayılı Uygulama Kanunu’nun 43. maddesi ile Arazi Kanunnamesi’nin yürürlükten kaldırıldığının kabul edilmesi gerektiği savunmuşlarsa da; tatbikatta Arazi Kanunnamesi’nin Medeni Kanuna aykırı olmayan hükümlerinin yürürlükte bulunduğu kabul edilmiş, uygulamada istikrarlı olarak bu yönde sürdürülmüştür. Arazi Kanunnamesi’nin Medeni Kanun’a aykırı olmayan hükümlerinin yürürlükte olduğunu kabul eden hukukçular; 864 sayılı Uygulama Kanunu’nun 43. maddesinde “MECELLE” açıkça yürürlükten kaldırıldığı halde, Arazi Kanunnamesi’nin kaldırılan kanunlar arasında sayılmamasını, Medeni Kanun’un kabulünden sonra, ancak yürürlüğünden önce kabul edilen 2.5.1926 tarih 87 sayılı Kanunla Arazi Kanunnamesi’nin 68, 69, 70, 71, 74, 76, 84 ve 85.maddeleri yürürlükten kaldırıldığı halde diğer maddelerin yürürlükte olduğunun kabul edilmiş bulunduğunu, Yargıtay’ın 27.1.1943 tarih 5/7 ve 9.2.1944 tarih 4 numaralı İçtihadı Birleştirme Kararları ile 28 Şubat 1998 tarihinde yürürlüğe giren 4342 sayılı Mera Kanunu’nun 36. maddesi ile Arazi Kanunnamesi’nin 97, 98, 99, 100, 101, 102 ve 105. maddelerinin yürürlükten kaldırılmasını görüşlerine dayanak yapmışlardır. Dairemiz de Arazi Kanunnamesi’nin Medeni Kanun’a aykırı düşmeyen hükümlerinin, bu arada Arazi Kanunnamesi’nin 20 ve 78. maddelerinin yürürlükte olduğunu kabul etmiş ve uygulamasını bu yönde sürdürmüştür. Daha önceki dönemlerde gayrımenkul davalarına bakmakla görevli bulunan Yargıtay Dairelerinin de benzer uygulamalarda bulunmuş oldukları bilinmektedir. Bu durumda davaya konu parselin tespiti ve dava tarihi itibariyle, Medeni Kanuna aykırı düşmeyen Arazi Kanunnamesi’nin hükümlerinin bu arada Arazi Kanunnamesi’nin 20 ve 78. maddelerinin
yürürlükte bulunduğunun kabulü ile olayda anılan yasa hükümlerinin uygulanması gerekip gerekmediğinin araştırılıp tartışılması zorunludur. Mevcut uygulama karşısında davacı şirket vekilinin bu konudaki itirazları yerinde değildir.
3- Marmaris Kadastro Mahkemesinin 1996/11 Esas sayılı dosyasında yapılan tapu kaydı kapsamının belirlenmesi işleminin tarafları bağlayıp bağlamayacağı: Söz konusu dosyada davacı G.. A..’nin satın aldığı kişiler taraf olsa da, davacı S.. Y..’in ve davalı Hazinenin taraf olmaması ve kapsam belirleme işleminin 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 20. maddesinde yazılı ilkelere uyularak yapılmamış bulunması nedeniyle kendilerini bağlamayacağı açıktır.
4- Dayanılan kayıtların kapsamının nasıl belirleneceği: Belirtildiği üzere davacı G.. A.. tapu kayıtlarına dayanmıştır. Dayanılan kayıtlardaki hudutların arazinin tamamının etrafını kapatır şekilde çevrelememesi bazı hudutların nokta hudutlar olması, hudutların birbiri ile düz hatlarla birleştirilmesi suretiyle meydana gelen geometrik şekil içerisinde kullanılmayan ve kullanılması mümkün olmayan deniz, dağ, dere, orman, ırmak, tepe gibi yerlerin bulunması nedeniyle dayanılan kayıtlar hudutları ile değil miktarı ile geçerli olan tapu kayıtlarıdır. 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 20/B maddesinde yazılı “Harita, plan ve krokiye dayanmayan kayıt ve belgelerde belirtilen sınırlar mahalline uygulanabiliyor ve bu sınırlar içinde kalan yer hak sahibi tarafından kullanılıyor ise, kayıt ve belgelerde gösterilen sınırlar esas alınarak tesbit yapılır.” hükmü karşısında; arazinin ve sınırlarının yukarıda belirtilen özelliği nazara alındığında kayıtların sınırlarını sabit kabul edip buna göre hüküm kurmak mümkün bulunmamaktadır. Anılan dosyada yapılan kapsam belirlemesinin doğru ve tarafları bağlayıcı olduğu yolundaki iddia bu nedenlerle usül ve yasaya uygun bulunmamaktadır.
5- Taşınmaz üzerindeki karşı taraf zilyetliğinin niteliği: Davacı G.. A.. vekili çekişmeli taşınmaz üzerindeki karşı taraf zilyetliğinin kiracılık ilişkisine dayalı olduğunu, malik sıfatıyla kullanmanın söz konusu olmadığını iddia etmişlerse de bu yönde inandırıcı delil ibraz edemedikleri gibi, karşı tarafın arazi üzerindeki zilyetliklerinin kendilerine teb’an ve kiracılık ilişkisine dayalı olduğunu ispat da edememişlerdir.
6- Taşınmaz üzerindeki davacı S. Y.’in zilyetliğinin kaydın hukuki kıymetinin kaybı için yeterli olup olmadığı: Arazi başında dinlenen yerel bilirkişi ve zilyet tanıkları çekişmeli taşınmazın öncesinden beri davacı Selehaddin ve öncülleri tarafından kullanıldığını bildirmişler ise de çekişmeli taşınmaz kadastro tespiti sırasında hamtoprak niteliği ile tespit edilmiştir. Dosyaya sunulan uzman bilirkişi raporları çekişmeli taşınmazın ancak güncel durumunu belirlemeye yeterli olup, tespit günü ve öncesi eskiden beri ne durumda olduğunu belirlemeye yeterli değildir.
7- Tapu kayıtlarının kapsamının belirlenmesine gerek olup olmadığı: Yukarıda da belirtildiği üzere davacı G.. A..’nin dayanağını oluşturan tapu kayıtlarının uygulanması ve kapsamlarının belirlenmesi yeterli ve yasaya uygun bulunmamaktadır. Ayrıca, çekişmeli taşınmazın yarma yapılarak imar ihya edilmesinden önceki niteliği saptanmamış, taşınmaz üzerinde karşı tarafın aralıksız, çekişmesiz ve malik sıfatıyla cereyan eden zilyetliğinin mevcudiyeti ve zilyetliğin, davacı şirketin dayanağını oluşturan tapu kayıtlarının Arazi Kanunnamesi’nin 20. ve 78. maddeleri uyarınca hukuki kıymetini kaybettirecek nitelikte bulunduğu kanıtlanamamış bulunmaktadır. Bu durumda; çekişmeli taşınmazın yarma yapılmadan önceki niteliği ile bu niteliğiyle üzerinde sürdürülen zilyetliğin şekli ve süresine göre davacı şirketin dayanağını oluşturan tapu kayıtlarının hukuki değerini kaybedip kaybetmediğinin ve tapu kayıtlarının kapsamlarının 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 20. maddesinde belirtilen ilkeler doğrultusunda tespit edilip değerlendirmenin buna göre yapılması zorunludur. Şu hale göre, davacı şirketin dayanağını oluşturan tapu kayıtlarının hukuki kıymetini kaybettikleri kabul edilemeyeceğine göre, tapu kayıtlarının mahalline doğru şekilde uygulanıp kapsamının belirlenmesi gerekir. Dosyanın arzettiği özelliğe göre, bu işlemler yapılmadan karar verilmesi doğru değildir. Eksik ve yetersiz soruşturmaya dayanılarak karar verilemez. Mahkeme kararında belirtildiği ve Dairemize gelen dosyalardan da anlaşıldığı üzere davacılar F. T. ve müşterekleri tarafından aynı tapu kayıtlarına dayanılarak İ., Ç. K. ve H. Köylerinde tespit gören çok sayıda parsele itiraz edilip dava açılmıştır. Dayanılan bu tapu kayıtlarının kapsamlarının sağlıklı olarak saptanması, yargılamanın kısa zamanda en az masrafla ve en doğru şekilde sonuçlandırılması ve bir parsel için verilecek kararın diğerlerini etkiler durumda bulunması nedeniyle bu davaların en azından köy (veya tapu kayıtlarında yazılı çiftlik) bazında birleştirilerek yürütülmesi zorunludur. Mahkemece bu zorunluluğa riayet edilmeden yargılamanın ayrı ayrı yürütülüp sonuçlandırılmaya çalışılması doğru değildir. Yukarıda da belirtildiği üzere dayanılan bu kayıtlardaki hudutların arazinin tamamının etrafını çevrelememesi bazı hudutların nokta hudutları olması, hudutların birbirini düz hatlarla birleştirilmesiyle meydana gelen geometrik şekil içerisinde kullanılmayan ve kullanılması mümkün olmayan arazi bölümlerinin bulunması nedeniyle tapu kayıtları gayrisabit hudutludur. Bir diğer ifadeyle bu kayıtlar hudutlarıyla değil miktarıyla geçerli tapu kayıtlarıdır. Bu itibarla tapu kayıtlarının kapsamı belirlenirken yukarıda belirtilen ilkenin gözden uzak tutulmaması gerekir.
Hal böyle olunca doğru ve sağlıklı sonuca varılabilmesi için mahkemece öncelikle yapılması gereken iş, aynı çalışma alanında (veya çiftlik hudutları içerisinde) yer alan taşınmazlarla ilgili dava dosyaları birleştirilmeli, aynı tapu kayıtlarına dayanılarak tapu malikleri veya onların halefleri adına tescil edilen, bedeli davacılara ödenmek suretiyle kamulaştırılan veya herhangi bir nedenle bu kayıtların kapsamında kaldığı kabul edilip tescil edilen tüm taşınmazların onaylı tutanak suretleri getirtilip dosyaya konulduktan sonra mahallinde yaşlı, tarafsız, yöreyi iyi bilen ve davada menfaati bulunmayan şahıslar arasında seçilecek yerel bilirkişilerle, taraf tanıkları ve teknik bilirkişiler huzuruyla keşif icra edilmelidir. Keşif sırasında bu tapu kayıtlarının miktarıyla geçerli olduğu ve karşı tarafın yokluğunda 1996/11 Esas sayılı dosya üzerinden yapılan kapsam tayininin bağlayıcı olmayacağı nazara alınarak tapu kayıtları ihdasından itibaren tüm tedavülleriyle okunup kayıtta yazılı hudutlar mahalli bilirkişilere zeminde tek tek göstertilmeli, bilirkişilerce gösterilemeyen hudutların tespiti için taraflara tanık dinletme imkanı sağlanmalı, bilirkişi ve tanıklarca gösterilen hudutlar teknik bilirkişilere haritasında işaret ettirilmeli, kayıtların hudutlarının taşıdığı özellikler ve intikallerdeki değişiklikler konusunda yerel bilirkişi ve tanıklardan bilgi alınmalı, dinlenecek yerel bilirkişi ve taraf tanıklarından taşınmazın niteliği, intikali ve tasarrufu sorulup saptanmalı, tespite aykırı sonuca varıldığı takdirde tespit bilirkişileri tanık sıfatıyla dinlenilip aykırılığın giderilmesine çalışılmalı, teknik bilirkişilere tapu kayıtlarının miktarlarıyla geçerli olduğu nazara alınarak sabit hudutlardan başlamak üzere her tapu kaydının miktarı kadar araziyi gösterir keşfi takibe imkan verir kroki düzenlettirilmeli, tapu kayıtların sabit hudutlardan başlamak üzere miktarı kadar yer ayırırken davacılar adına tespit edilip kesinleşen taşınmazlarla kamulaştırılan arazi bölümleri dikkate alınmalı, dayanılan tapu kayıtlarının miktar itibariyle davaya konu parseli kapsayıp kapsamadığı kesin olarak belirlenmeye çalışılmalıdır. Aynı şekilde; keşfe katılacak jeodezi veya fotogrametri uzmanı bilirkişiden çekişmeli taşınmazın bulunduğu bölgeye ait en eski tarihliden tespit
gününe kadarki tüm hava fotoğrafları üzerinde stereoskobik aletlerle inceleme yaptırılarak çekişmeli taşınmazın öncesinde ne olduğu, hangi tarihten beri ve ne şekilde kullanıldığı, yarma yapılmadan önceki niteliğinin ne olduğu hususlarında ayrıntılı rapor alınmalıdır. Bundan sonra toplanan ve toplanacak tüm deliller birlikte değerlendirilerek; çekişmeli taşınmazın niteliği, ne zaman imar ve ihya edildiği, çekişmeli taşınmazın yarma yapılmadan önce nasıl ve ne şekilde kullanıldığı, bu kullanımın dayanılan tapu kayıtlarının Arazi Kanunnamesi’nin 20. ve 78. maddeleri gereğince hukuki değeri kaybettiğini kabul etmeyi yetecek sürüye ulaşıp ulaşmadığı gibi hususlar ayrı ayrı ve hüküm vermeye yetecek şekilde tartışılarak ulaşılacak sonuca göre bir karar verilmelidir. Eksik incelemeyle yazılı olduğu şekilde hüküm kurulması isabetsiz, temyiz itirazları açıklanan nedenlerle yerinde bulunduğundan kabulüyle hükmün BOZULMASINA, Yargıtay duruşması için belirlenen 1.100.00 TL vekalet ücretinin aleyhine temyiz olunan taraftan alınarak duruşmada kendisini vekil ile temsil ettiren temyiz edenlere verilmesine, peşin yatırılan temyiz karar harcının talep halinde temyiz eden davacıya iadesine, 16.09.2014 gününde oybirliği ile karar verildi.