YARGITAY KARARI
DAİRE : 15. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2019/3571
KARAR NO : 2020/1740
KARAR TARİHİ : 22.06.2020
Davacı … ile davalılar 1-… 2-… 3-… arasındaki davadan dolayı …1. Asliye Hukuk Hakimliğince verilen 29.12.2015 gün ve 2011/150 E.-2015/699 K. sayılı hükmü onayan 23. Hukuk Dairesi’nin 10.04.2019 gün ve 2016/5983 E.-2019/1298 K. sayılı ilamı aleyhinde davalı … vekili tarafından karar düzeltilmesi isteğinde bulunulmuş ve karar düzeltme dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:
– K A R A R –
Karar düzeltme talebinin kural olarak temyiz incelemesini yapan Yargıtay Hukuk Dairesince incelenmesi gerekmekte ise de; Yargıtay Büyük Genel Kurulu’nun 09.02.2018 gün 2018/1 sayılı işbölümü kararı ile arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan ve 01.07.2016 tarihinden sonra temyiz ya da karar düzeltme talepli olarak Yargıtay’a gelen dosyalardaki temyiz ya da karar düzeltme taleplerini incelemek görevi Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’ne verildiğinden karar düzeltme talebi Dairemizce incelenmiştir.
Yargıtay ilamında belirtilen gerektirici nedenler karşısında HUMK’nın 440. maddesinde sayılan nedenlerden hiç birisine uymayan karar düzeltme isteğinin REDDİNE ve HUMK’nın 442. maddesi hükmünce 384,00 TL para cezası ile bakiye 20,80 TL red harcının karar düzeltme isteyen davalı …’ya yükletilmesine, 22.06.2020 gününde oyçokluğuyla karar verildi.
– K A R Ş I O Y Y A Z I S I –
Dava, eser sözleşmesinin bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptâli ve tescil talebine ilişkindir.
Yerel mahkemece yapılan yargılama neticesinde, davanın kabulüne dair verilen kararın davalılar … ve … tarafından temyizi üzerine Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin 10.04.2019 tarih ve 2016/5983 Esas, 2019/1298 Karar sayılı ilamı ile, mahkemenin yolsuz tescile dayalı olarak tapu iptâli ve tescil talebinin kabulüne dair gerekçesi değiştirilerek, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedilmiş olması nedeniyle ve bu gerekçesi ile tapu iptâli ve tescil kararı verilmesi gerektiği gerekçesinin kabulü ile verilen karar onanmış, karar karşı davalı … tarafından karar düzeltme isteminde bulunulmuştur.
Taraflar arasındaki ilişkiyi kısaca özetlediğimizde; davacı … ile davalı … arasında 13.11.1998 tarihinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi’nin düzenlendiği, daha sonra 17.08.2001 tarihinde fesihname ile sözleşmenin feshedildiği, davaya konu olan taşınmazın 70/100 hissesinin 12.02.1999 tarihinde davalı …’a, 26.11.2008 tarihinde …’a, 16.09.2009 tarihinde ise davalı …’ya satıldığı, davacının açmış olduğu dava ile satış sözleşmesinde imzasının olmaması nedeniyle yolsuz tescile dayalı olarak tapu iptâli ve tescil isteminde bulunulduğu, mahkemece devir senedindeki imzanın davacıya ait olmaması nedeniyle yolsuz tescil bulunduğu ve sonraki devirlerinde geçerli olmayacağı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verildiği, temyiz edilmesi üzerine yukarıda belirtildiği gibi Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nce arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin fesihedilmiş olması nedeniyle tapu iptâli ve tescil kararı verilmesi gerektiği gerekçesiyle düzelterek onama yapılmıştır.
Mahkemenin yapmış olduğu yargılama ve dayandığı gerekçeye baktığımızda, davacı tarafından yapılan devirdeki imzanın davacıya ait olmadığının kabulü ile yolsuz tescile dayalı olarak tapu kayıtlarının iptâline karar verilmiştir. Ancak TMK’nın 1024/2. maddesi gereğince; bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken 3. kişi bu tescile dayanamaz hükmü dikkate alınarak değerlendirme yapılmamıştır. Aynı maddenin son fıkrası gereğince de, tescilin yolsuz olduğu iyi niyetli olmayan 3. kişilere karşı da ileri sürülebilecektir. İlk derece mahkemesince devir senedindeki imzanın davacıya ait olmaması nedeniyle yolsuz tescil olduğu kabul edilmiş, ancak sonraki devirler üzerinde durulmamış, TMK’nın 1024. maddesi gereğince, ispat külfetide dikkate alınarak diğer davalıların iddialarının değerlendirilmemiş olması doğru olmamıştır.
Diğer yönden, yerel mahkeme gerekçesinin temyiz incelemesini yapan Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nce değiştirilerek, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi nedeniyle tapu kaydının iptâli ve tescil kararı verilmesi gerektiği belirtilmiş ise de; dava konusu olayda bir inşaat yapımına başlanmamıştır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi sonrasında arsa payının devredilmesi, aradan 10 yıllık bir zaman geçtikten sonra da diğer davalıya devri söz konusudur. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, arsa sahibinin borcu inşaat yapılacak arsayı yükleniciye devretmek, yüklenicinin borcu ise inşaatı yaparak kararlaştırılan taşınmazların arsa sahibine devretmek şeklinde karşılıklı iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme söz konusudur. Sözleşmenin feshi halinde, iki taraf da aldıklarını iade edeceklerdir. Yükleniciden taşınmaz satın alan kişilerin de devir yükümlülüğü doğmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, bir inşaat bulunması ve projenin uygulanması sırasında daire alanların da bu durumun farkında oldukları, projeden daire almaları nedeniyle gerekli araştırmayı yapmaları durumunda sözleşmenin ifa aşamasında olduğunu öğrenecekleri ön kabulü bulunmaktadır. Ancak, hiçbir proje uygulanmadan ve hiçbir inşaat emaresi olmadan sözleşmeye konu arsanın yükleniciye devri, onun tarafından da 3. kişilere devri halinde, devir alan 3. kişilerin sözleşmenin varlığına ilişkin hiçbir emare olmadığından, araştırma yaparak bir sonuca ulaşmaları mümkün değildir. Bu durumda ispat külfeti iddiayı ileri süren arsa sahibine ait olup onun tarafından, üçüncü kişinin bu durumu bildiğini ispat etmesi gerekir. Zira tapuda da arsa üzerinde de sözleşmeye ilişkin hiçbir emare bulunmumaktadır. Bu yönüyle, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, sözleşmenin uygulanmaya başlanması ve bir inşaat faaliyeti ortaya çıktıktan sonra daire satın alanlarla, sözleşmenin ifasında ve taşınmazın sözleşmeye konu olduğu hususda hiçbir emare bulunmayan bu durumda taşınmazın devri durumunda, devir alanları ayrı değerlendirmek ve ispat külfetini de buna göre belirlemek gerekmektedir.
Davaya konu olayda da; hem yolsuz tescil durumunda, hem de sözleşmenin feshine bağlı olarak tapu iptâli ve tescil durumunda, davalı …’nun durumunun ayrı değerlendirilerek, iyi niyetli olup olmadığının, taraflar arasındaki sözleşme ilişkisini bilip bilmediğinin ispat durumu dikkate alınarak değerlendirilmesi, bu nedenlerle karar düzeltme isteminin kabulü gerektiği düşüncemle sayın çoğunluğun aksi yöndeki görüşüne katılmamaktayım.