YARGITAY KARARI
DAİRE : 15. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2018/4479
KARAR NO : 2019/686
KARAR TARİHİ : 19.02.2019
Mahkemesi :Asliye Hukuk Mahkemesi
Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davalı … Başkanlığı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:
– K A R A R –
Dava, apartman yönetimi ile arsa sahibine ait bağımsız bölümü arsa sahibinin sattığı 3. kişiden satın alan kat maliki… tarafından, dava dışı arsa sahipleri ile arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi yapan yükleniciler aleyhine açılan kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi nedeniyle eksik ve kusurlu işlerin giderim bedelinin tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece ıslahla artırılan miktarda dikkate alınarak apartman yönetimi ve kat malikinin davasının kabulüne dair verilen karar, davalı … Başkanlığı vekilince temyiz edilmiştir.
Taraf sıfatı, dava konusu hak ile kişiler arasındaki hukuki ilişkiyi ifade eder. Sıfat, bir maddi hukuk ilişkisinde tarafların o hak ile ilişkisi olup olmadığının belirlenmesi anlamına gelir. Davacı sıfatı dava konusu hakkın sahibini, davalı sıfatı ise o hakkın yükümlüsünü anlatır. Uygulamada davacı sıfatı aktif husumeti, davalı sıfatı pasif husumeti karşılayacak şekilde kullanılmaktadır. Dava konusu şey üzerinde kim ya da kimler hak sahibi ise davayı bu kişi veya kişilerin, kime karşı bu hukuki korunma isteniyor ise o kişi veya kişilere karşı açılması gerekir. Taraf sıfatı maddi hukuka göre belirlenir. Taraf sıfatı bir def’i değil itiraz olduğundan taraflarca süreye ve davanın aşamasına bakılmaksızın her zaman ileri sürülebileceği gibi ileri sürülmemiş olsa dahi mahkemeler ve temyiz halinde Yargıtay’ca kendiliğinden gözetilir (Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 12.10.2016 gün 2016/4130 Esas, 2016/4227 Karar sayılı ilamı ve benzer içtihatları).
Adi yazılı olup imzalandığı tarihte yürürlükte bulunan 818 sayılı BK’nın 213, TMK’nın 706, Tapu Kanunu’nun 26 ve Noterlik Kanunu’nun 60. maddesine göre noterlikçe düzenleme şeklinde yapılmamış olması sebebiyle geçersiz olmakla birlikte, ifa ile sonuçlandığı gibi tapuda pay devri yapılmış olması sebebiple geçersiz olduğunun ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanımı sayılacak olan 14.10.2009 tarihli kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi dava dışı arsa sahipleri ile davalı kooperatifler arasında imzalanmıştır.
Kural olarak borç ilişkisi kimler arasında meydana gelmiş ve kurulmuş ise alacaklılık ve borçluluk sıfatları da bu kişilere ait olup bunun doğal sonucu olarak borçlu kime karşı ifa yükümlülüğü altına girmiş ise alacak ve ifa edilmeme halinde dava ve takip hakkı da o kişiye aittir. Kural bu olmakla birlikte alacaklının sözleşmeden doğan haklarını üçüncü bir kişiye devretmesi mümkündür. Alacağın temliki alacağı devreden alacaklı ile devralan kişi arasında yapılacak yazılı bir sözleşme ile meydana gelir (Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 21.04.2015 gün 2015/1583 Esas, 2015/2100 Karar sayılı ilamı).
Arsa sahibi arsa payı karşılığı yapım sözleşmesi gereği kendisine bıkakılıp adına tescil edilen bağımsız bölümü 3. kişiye satarak tapuda pay devri yapmış olsa dahi, ayrıca arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden doğan haklarını yazılı temlik sözleşmesiyle devretmedikçe tapuda pay devri alacağın temliki sonucunu doğurmaz (Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 23.11.2006 gün 7468/6797 E/K, HGK’nın 26.03.2008 gün 2008/15-279 Esas, 2008/277 Karar sayılı ve Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 23.09.2008 gün 2017/5864 Esas, 2008/5551 Karar sayılı ilamları).
Öte yandan apartman yönetiminin tüzel kişiliği olmadığından taraf sıfatı bulunmamakla birlikte 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35. maddesinde belirtilen yöneticinin görevleri kapsamında ve bununla sınırlı olan sözleşme yapma yetkisi ve buna ilişkin uyuşmazlıklarda taraf sıfatı ile ehliyetinin bulunduğu kabul edilmektedir (Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 27.03.2009 gün 2008/1563 Esas, 2009/1782 ; 28.02.2012 gün 2010/7597 Esas 2012/1183 Karar; 10.05.2010 gün 2009/1180 Esas 2010/2748 Karar sayılı ilamları). Apartman yöneticisinin kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesine dayanarak dava açması mümkün değildir.
Bu açıklamalardan sonra somut olaya gelince; 14.10.2009 tarihli Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi’nin 5. maddesi 2. fıkrasında sözleşmenin tarafı olarak A ve G bloktan daire alacak arsa sahiplerinin kat irtifakına göre hisselerini başkalarına devir ve satış yapabilecekleri, sattıkları kişilerin de bu sözleşme ile bağlı kalacakları, arsa sahiplerinden daire satın alan kişilerin de bu sözleşme ve hükümlerinden yararlanacakları kararlaştırılmıştır. Bu madde hükmü gereği pay devri halinde sözleşmeden doğan haklarından arsa sahiplerinden bağımsız bölüm satın alanlara temlik edilmiş olacağı kararlaştırıldığından arsa sahiplerinden bağımsız bölüm satın alan kişiler arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yükleniciye karşı talepte bulunabilir ve dava açabilirler. Ancak sözleşmedeki bu hak arsa sahiplerinden ilk olarak bağımsız bölüm satın alan 3. kişilere tanınmış olup, arsa sahibinden bağımsız bölümü satın alandan devralan 4. kişi ile Kat Mülkiyeti Yasası’nın 35. maddesinde sayılan görevleri arasında sayılmadığından apartman yönetiminin bundan yararlanması mümkün değildir. Davacılardan … maliki olduğu 13 nolu bağımsız bölümü arsa sahibi …’den satın alan dava dışı …’dan tapuda satın almış olup, …’nun kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 5. maddesi gereği kendisine geçen haklarını davacı …’e temlik ettiğine, diğer arsa sahiplerinden bağımsız bölüm satın alanların da sözleşmeden doğup kendilerine devren gelen haklarını davacı apartman yönetimine temlik ettiklerine dair 818 sayılı BK’nın 163 ve devamı ile 6098 sayılı TBK’nın 183/I. maddeleri gereğince düzenlenmiş yazılı bir temlikname bulunmamaktadır.
Bu durumda mahkemece apartman yönetimi ile …’in davacı taraf sıfatı, (aktif husumet ehliyeti) bulunmadığından açtıkları davanın reddi gerekirken yanlış
değerlendirme sonucu kabulu doğru olmamış, hüküm sadece davalılardan … Konut Yapı Kooperatifi temyiz ettiğinden temyiz eden kooperatif yararına bozulması uygun bulunmuştur.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün temyiz eden davalı … Başkanlığı yararına BOZULMASINA, ödediği temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davalı … Başkanlığı’na geri verilmesine, karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine 19.02.2019 gününde oybirliğiyle karar verildi.