YARGITAY KARARI
DAİRE : 15. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2018/3932
KARAR NO : 2019/131
KARAR TARİHİ : 14.01.2019
Mahkemesi :Asliye Hukuk Mahkemesi
Yukarıda tarih ve numarası yazılı bozmaya uyularak verilen hükmün temyizen tetkiki davacı ile davalılar …, … ve … vekillerince istenmiş ve temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:
– K A R A R –
Dava, Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat sözleşmesinden kaynaklanmakta olup, mahkemece bozmaya uyularak yapılan yargılama sonucu davanın kabulüne dair verilen hüküm davacı ve davalı arsa sahipleri vekilince temyiz edilmiştir.
1-Dosyadaki yazılara, mahkemece uyulan bozma ilamı gereğince inceleme yapılıp hüküm verilmiş olmasına delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.
2-Davalı vekilinin temyiz itirazlarına gelince; davacı vekili, davalılardan arsa sahibi ile diğer davalı yüklenici arasında … Merkez ilçe 682 ada 253 parselde kayıtlı bulunan taşınmazların üzerinde inşaat yapılmak üzere … 1. Noterliği’nin 08.09.1999 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, müvekkilinin ise, davalı yüklenici şirketten gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile zemin katta bulunan 13 ve 14 numaralı dükkanları satın alıp bedelini ödediğini, dükkanları birleştirip kullanmaya başladığını, ancak davalı tarafın tapu devrini gerçekleştirmediğini, yüklenicinin belediyeye onaya sunduğu proede müvekkiline sattığı bodrumun su deposu olarak gösterildiğini, davacıya 13 numaralı dükkanın altında bulunan depoyu vereceğini söyleyerek bu konuda anlaştıklarını, ancak bu yerin tapusu da vermediğini, taşınmazın tapu kaydının iptâli ile adına tesciline, olmadığı taktirde dükkanların tescili ile satın alınan … bedeli 30.000,00 TL ve 5.000,00 TL manevi tazminatın davalı yükleniciden tahsiline karar verilmesini istemiştir. Davalı … ve yüklenici şirket vekili cevap dilekçesinde, iddiaların gerçeği yansıtmadığını, söz konusu taşınmazın tapusunun arsa sahipleri tarafından verilmediğinden tapu devrinin yapılmadığını, tazminat şartlarının da bulunmadığı, davanı reddini savunmuş, arsa sahipleri vekili ise, inşaatın projeye aykırı olup, eksik ve ayıplı imâl edildiğini,
… 1. Asliye Hukuk Mahkemesinde görülüp Yargıtay incelemesinden geçerek kesinleşen 2003/76 Esas ve 2006/348 Karar sayılı ifaya izin davasının kabul edildiğini, davalı şirketin kusuru nedeniyle müvekkillerinin zor durumda kaldıklarını, iskân iznini alamadıklarını, su ve elektrik için fazladan ödeme yaptıklarını davanın reddini talep etmişlerdir.
Mahkemece verilmiş bulunan ilk kararın davalılar arsa sahipleri vekilince temyiz edilmesi üzerine, Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin ilamıyla bozulmuş olup, bozma ilamında; “Davacı ile davalı yüklenici … İnş. Malz. San. ve Tic. Ltd. Şti. Arasında, 13 nolu bodrumlu dükkan ve 14 nolu dükkanın satımı hususunda 19.06.2002 tarihli Noterlikçe düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi imzalanmış olup, davacının bu sözleşme ile satış vaadinde bulunan davalı yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan haklarını BK’nın 163. maddesi uyarınca temlik aldığının kabulü gerekir. Davalı yüklenici ile diğer davalıların ve dava dışı arsa sahiplerinin taraf olduğu 08.09.1999 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 9 ve 10. maddeleri ile, yüklenicinin iskân ruhsatını alarak inşaatı teslim etmeyi yüklendiği anlaşılmıştır.
Karşılıklı edimleri içeren sözleşmelerde, bir tarafın diğer taraftan edimini yerine getirmesini isteyebilmesi için, dava tarihinde yürürlükte bulunan BK’nın 81. (TBK’nın m. 97.) maddesine göre, öncelikle kendi edimini ifa etmiş olması gerekir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince yüklenicinin bedele, başka bir anlatımla sözleşmede kararlaştırılan arsa payı veya bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi için inşaatı sözleşme ve ekleri ile tasdikli proje ve inşaat ruhsatı ile kamu düzeninden olan imar mevzuatı ve bu doğrultuda çıkartılan Deprem Yönetmeliği hükümlerine uygun olarak tamamlayıp, arsa sahiplerine teslim etmesi gerekir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde, ücret, devri kararlaştırılan arsa payıdır. (BK. m. 364). İnşaat yapma borcunu yerine getirmeyen yüklenici, arsa sahibinden tapu devrini isteyemez (BK. m. 81). İmar mevzuatına aykırılık var ise bu aykırılıklar giderilmeden teslim olgusunun gerçekleşebileceği kabul edilemez.
Davalı arsa sahiplerince, davalı yüklenicinin iskân ruhsatını almadığı, … 1. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2003/76 Esas, 2006/348 Karar sayılı kesinleşen ifaya izin kararının infazını engellemek için işbu davanın açıldığı savunulmuştur. Mahkemece, davalı yüklenicinin … 1. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2003/76 Esas, 2006/348 Karar sayılı ilamında kabulüne karar verilen alacağın ödendiği kabul edilmiş ise de adı geçen ilamın incelenmesinden, hükmün 3 nolu bendi ile davacı arsa sahiplerine dava dilekçesinin sonuç bölümünün 4 nolu bendinde belirtilen hususlarla ilgili ifaya izin kararı verildiği, bu hükmün Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 11.12.2007 tarih ve 2006/7236 Esas, 2007/7994 Karar sayılı ilamıyla onanarak 08.02.2008 tarihinde kesinleştiği anlaşılmıştır.
Mahkemece, Belediye Başkanlığı’ndan iskân ruhsatı alınabilmesi için tamamlanması gereken eksiklikler sorulmuş, … Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nün 19.01.2011 tarihli cevabi yazısıyla eksiklikler kalem kalem bildirilmiştir. Bu durumda mahkemece, Belediye Başkanlığı’ndan binanın iskân almaya hazır hale getirilebilmesi için inşai ve mimari yönden yapılması gereken işlemler ile projeye aykırılıkların tadilat projesiyle giderilip giderilemeyeceği, giderilmesi mümkün ise iskân ruhsatı verilip verilemeyeceği, verilebilecek ise, ruhsata aykırılığın giderilmesi için yapılması gereken işlemler ile bunun giderim bedellerinin sorulması, keşif yapılarak ve bilirkişi kurulundan rapor alınarak bu hususların denetlenmesi, yükleniciye ya da yükleniciden bağımsız bölüm satın alan davacıya binayı iskâna hazır hale getirmek üzere talep
ederse uygun süre ve yetki verilerek sonucunun beklenmesi, projeye aykırılıkların giderildiğinin bildirilmesi halinde uzman bilirkişilerle mahallinde keşif yapılarak projeye aykırılıkların giderilip giderilmediğinin mahkemece denetlenmesi, eksikliklerin giderildiğinin tespiti ve binanın iskân ruhsatı almaya hazır hale getirilmesi halinde davacının tescile hak kazandığının kabulü gerekir.
Yüklenici ya da davacı süre ve yetki talep etmediğinde ise, sözleşme ile üstlendiği iskân almaya hazır hale getirilmesi için yapılması gereken genel masrafların dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan BK’nın 81. maddesindeki birlikte ifa kuralı uyarınca depo edilmesi için yükleniciye ya da davacıya süre verilmesi, depo etmesi halinde, yüklenicinin ve ondan bağımsız bölüm satın alan davacının edimini ifa etmiş sayılacağı ve tapu iptâli ve tescil isteyebileceği gözetilerek, depo edilen anılan bedelin karar kesinleştiğinde davalı arsa sahiplerine ödenmesi koşulu ile dava konusu 13 ve 14 nolu bağımsız bölümler yönünden tapu iptâli ve tescile karar verilmesi, depo etmemesi halinde, yüklenici tarafından sözleşmeye uygun iskânı almaya hazır şekilde bina teslim edilmediğinden, edimini ifa etmeyen yüklenicinin ya da davacının karşı edim olan tapu iptâli ve tescil isteyemeyeceği kabul edilerek istemin reddine karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ve yanılgılı gerekçeye dayalı olarak, … 1. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2003/76 Esas, 2006/348 Karar sayılı kararın 3 nolu bendinin infaz edilmemiş olduğu hususu gözardı edilerek yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır. “denilmiş olup, mahkemece bozmadan sonra alınan bilirkişi raporlarına göre, ana mimari uygulama projesinin tadil edilerek davacı tarafından birleştirilerek kullanılan 13 ve 14 nolu dükkanların tevhid edilerek tek dükkan haline getirilmiş olduğu ve davacı tarafça kullanılan ve projesinde su deposu olarak gösterilen kısmın tevhid edilen dükkanın bu dükkanın deposu haline getirildiğini, bu nedenle bağımsız bölümlerin tapusunun iptâli ile davacı adına tapuya tesciline karar verilmiş olup, öte yandan depo edilen bedelin karar davalılara ödenmesine ve manevi tazminat isteminin reddine karar verilmiştir. Yüklenicinin bağımsız bölüme hak kazanabilmesi ve davacının da bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi için yapının yasal olması zorunludur. Bozma ilamında vurgulandığı gibi, …Mahkemece; Belediye Başkanlığı’ndan binanın iskân almaya hazır hale getirilebilmesi için inşai ve mimari yönden yapılması gereken işlemler ile projeye aykırılıkların tadilat projesiyle giderilip giderilemeyeceği, giderilmesi mümkün ise iskan ruhsatı verilip verilemeyeceği, verilebilecek ise, ruhsata aykırılığın giderilmesi için yapılması gereken işlemler ile bunun bedellerinin sorulması, keşif yapılarak ve bilirkişi kurulundan rapor alınarak bu hususların denetlenmesi, yükleniciye ya da yükleniciden bağımsız bölüm satın alan davacıya binayı iskâna hazır hale getirmek üzere talep ederse uygun süre ve yetki verilerek sonucunun beklenmesi, projeye aykırılıkların giderildiğinin bildirilmesi halinde uzman bilirkişilerle mahallinde keşif yapılarak projeye aykırılıkların giderilip giderilmediğinin mahkemece denetlenmesi, eksikliklerin giderildiğinin tespiti ve binanın ikan ruhsatı almaya hazır hale getirilmesi halinde davacının tescile hak kazandığının kabulü gerekir.” Mahkemece bozma ilamına uyulmuş ve mahallinde keşif yapılmış olup, bozmadan sonra alınan Yeşilyurt Belediye Başkanlığı’nın 20.2.2017 gün ve 1542 sayılı cevabi yazı ekinde ibraz olunan binada yapılan incelemede, onaylı mimari arşiv projesine göre zemin katta 5 adet olması gereken dükkanlardan ikisinin birleştirilerek tek dükkan haline getirildiği, (4) adet dükkan kaldığı, (11) nolu dükkanın deposu büyültülerek binaya ait ortak alanların metrekarelerinin küçültüldüğü, konsolların proje ve eklerine aykırı imâl edildiği, … kat döşeme kaplamalarının eksik bırakıldığı ve kullanıma uygun olmadığı, (4.) kattaki dubleks dairelerin proje ve eklerine aykırı
olarak imâl edildiği, bu haliyle tadilat projesinin onaylanmasının mümkün olmadığı açıklanmış ve bilirkişi raporuyla da bu husus belirlenmiştir. Bu haliyle yapının yasal olmadığı ve tadilat projesiyle dahi yasal hale getirilemeyeceği anlaşılmaktadır. Bu durumda İmar Yasasına uygun olmayan yapı nedeniyle yüklenicinin iş bedeline diğer bir deyişle sözleşme uyarınca yükleniciye isabet eden bağımsız bölümlere hak kazanamayacağı ve dolayısıyla yükleniciden satın alan davacının da tescil isteyemeyeceği gözetilmeden yazılı şekilde hüküm tesisi doğru olmamıştır. Ne varki, davacı taraf dava dilekçesinde terditli istemde bulunmuş, tapu iptâl ve tescil olmadığı taktirde, depo bedeli olarak ödemiş olduğu bedelin davalı yükleniciden tahsilini talep etmiş olduğundan bu istemle ilgili olarak depoya isabet eden bedelin taleple bağlı kalınarak hesaplanıp hüküm altına alınması gerekir.
Karar açıklanan nedenlerle bozulmalıdır.
SONUÇ: Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle davacı vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddine, 2. bentte açıklanan nedenlerle hükmün davalı arsa sahipleri yararına BOZULMASINA, aşağıda yazılı bakiye 8,50 TL temyiz ilam harcının temyiz eden davacıdan alınmasına, ödediği temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davalılar …, … ve …’na geri verilmesine, karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine 14.01.2019 gününde oybirliğiyle karar verildi