YARGITAY KARARI
DAİRE : 15. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2011/5900
KARAR NO : 2012/594
KARAR TARİHİ : 03.02.2012
Mahkemesi :Asliye Hukuk Hakimliği
Yukarıda tarih ve numarası yazılı hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiş, davalı vekili tarafından duruşma istenmiş olmakla duruşma için tayin edilen günde davacı vekili Avukat … geldi. Davalı vekili gelmedi. Temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan davacı avukatı dinlendikten sonra eksiklik nedeniyle mahalline iade edilen dosya ikmal edilerek gelmiş olmakla dosyadaki kağıtlar okundu işin gereği konuşulup düşünüldü:
– K A R A R –
Dava, inşaatın eksik ve kusurlarından doğan giderim bedeli, ceza koşulu alacağı, gecikme tazminatı alacaklarının tahsiliyle yapının imara uygun hale getirilmesi masraflarının davalıdan alınması istemleriyle açılmış; mahkemece davanın kısmen kabulüyle 10.000,00 TL eksik ve kusurlu iş bedelinin, 5.000,00 TL imara uygun hale getirme bedelinin ve 5.000,00 TL kira bedelinin toplamı olan 20.000,00 TL’nin davalıdan alınarak davacılara verilmesine ve fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiş ve karar taraf vekillerince temyiz edilmiştir.
1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacılar vekilinin tüm, davalı vekilinin ise aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.
2-Davalı vekilinin diğer temyiz itirazlarının incelenmesine gelince;
Yanlar arasında … 8. Noterliği’nce doğrudan düzenlenen 30.06.2004 tarihli ve 10750 yevmiye nolu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmıştır. Davacılar arsa maliki; davalı ise yüklenicidir. …, ilçesi, … mahallesinde bulunan 78 pafta, 297 ada ve 46 parsel nolu olarak 1. Bölge Tapu Sicil Müdürlüğü’nde davacılar adına tescilli taşınmazdaki 4 kat betonu atılmış, zemin ve 1. katta tuğlaları örülmüş, çıplak karkas inşaatın tamamlanmasını davalı yüklenmiştir. İnşaatın yapı kullanma izin belgesini yüklenici davalının alması gerektiği, sözleşmenin 19. maddesinde kabul edilmiştir. Ayrıca; yüklenicinin, inşaatı “anahtar teslimi” şeklinde yaparak arsa sahibi davacılara ait bağımsız bölümleri sözleşmede kararlaştırılan sürede teslim edeceği, sözleşmenin 2. maddesinde öngörülmüştür.
3194 Sayılı İmar Kanunu’nun 21. maddesi hükmü gereğince, aynı Kanun’un 26. maddesindeki istisnalar hariç tüm inşaatların yapımı ilgisine göre belediye başkanlığı ya da Valilik’ten alınacak izne bağlıdır. İzinsiz olarak yapılan inşaatlar kaçak yapı sayıldığı gibi; yapı ruhsatına tamamen ya da kısmen aykırı yapılan yapı kısmı, İmar Kanunu’un 21. maddesi hükmüne aykırı olduğundan ruhsat vermeye yetkili makamca aynı Kanun’un 32. maddesi gereğince kaçak yapı ya da yapı kısmı için yapı tatil tutanağı düzenlenir, yasal hale getirilmesi olanaksız olan yapı ya da yapı kısmının yıktırılmasına karar verilir ve aynı Kanun’un 42. maddesi hükmü gereğince de ceza yaptırımı uygulanır. Somut olayda, dava dosyası kapsamında; …, Belediyesince İmar Kanunu’nun 32 ve 42. maddeleri hükümleri uyarınca işlem yapıldığına ilişkin bilgi ve belge bulunmamaktadır. Ancak, dosya kapsamındaki anılan Belediye Başkanlığı’nca gönderilen 26.12.2008 tarihli 10189 sayılı yazı kapsamı incelendiğinde; (A) ve (B) bloklarda İmar Yasası ve bağlı mevzuatına aykırılıkların bulunduğu ve bu bloklara yapı ruhsatının alınmadığı; ancak, yazıda belirtilen aykırılıkların giderilmesi halinde, blokların yapı ruhsatına bağlanabileceği sonucuna varılmaktadır. İnşaatın İmar Yasası’na uygun şekilde yapılması ya da İmar Yasası ve mevzuatına uygun hale getirilmesi; başka bir anlatımla “yasal hale” getirilmesi yükümlülüğü esasen yüklenicinin edimi kapsamındadır. Ne var ki, davada davacı arsa sahipleri, inşaatların yasal hale getirilmesi için kendilerine yetki verilmesini ve ayrıca avans niteliğinde buna ilişkin giderlerin tahsili istenmiş olduğundan; mahkemece yukarıda belirtilen 26.12.2008 tarihli … Belediyesi’nin yazısı ilgi gösterilerek delil tespit raporuyla mahkemece alınan bilirkişi raporları ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri örnekleri eklenerek inşaatların yasal hale getirilmesi için İmar Yasası ve mevzuatı gereğince yapılması gereken işlemlerin neler olduğunun sorulması ve ayrıca belediye işlem dosyasının da istenmesi suretiyle, üç kişilik uzman bilirkişi kurulu oluşturularak yerinde keşif ve inceleme yaptırılarak bilirkişi kurulundan inşaatların yasal hale getirilmesi için yapılması gereken işlemleri ve gerekli giderleri gösterir denetime elverişli rapor alınması gerekmektedir.
Yasal olmayan yani kaçak nitelikteki yapı ya da yapı kısımları için eksik ve kusurlu işler bedeli istenemeyeceğinden, inşaatların “yasal hale” getirilmesinden sonra gerektiğinde yerinde bilirkişi kurulu aracılığıyla keşif ve inceleme yaptırılmak suretiyle ya da bilirkişi kurulundan ek rapor alınarak ve davacıların talepleri de gözetilerek eksik ve kusurlu işlerin bedeli belirlenmelidir.
Davacı yüklenicinin teslimde temerrüdü gerçekleşmiş ise, davacılara teslimi yüklenilen bağımsız bölümler için davada talep de dikkate alınarak BK’nın 106. maddesi gereğince, gecikme tazminatı istenebilir ise de; davalı yüklenici tarafından arsa sahiplerine verilmesi gereken bağımsız bölümlerin fiilen teslim alınarak tasarruf edildiği veya kiraya verilerek gelir sağlandığı savunulduğundan; davalıya bu yöndeki savunmasını kanıtlayabilmesi için delillerini ve davacılara ise karşı delillerini sunabilmesi için olanak verilmeli ve davacıların bağımsız bölümlerinden yararlandıklarının ya da kira geliri elde ettiklerinin kanıtlanması halinde, bu durum da gözetilerek davacılarca talep edebilecek gecikme tazminatı miktarının takdiri zorunludur.
Mahkemce yukarıda açıklanan hususlar gözetilmeden yazılı gerekçelerle davanın kısmen kabulüne karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda 1. bentte yazılı nedenlerle davacılar vekilinin tüm; davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddine; 2. bentte açıklanan sebeplerle davalı vekilinin diğer temyiz itirazlarının kabulüne ve kararın davalı yararına BOZULMASINA, Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunmadığından davalı yararına vekâlet ücreti takdirine yer olmadığına, ödediği temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davalıya, fazla alınan temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davacılara geri verilmesine, 03.02.2012 gününde oybirliğiyle karar verildi.