YARGITAY KARARI
DAİRE : 15. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2010/766
KARAR NO : 2010/1911
KARAR TARİHİ : 05.04.2010
Mahkemesi :Sulh Hukuk Hakimliği
Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacılar vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış, eksiklik nedeniyle mahalline iade edilen dosya ikmal edilerek gelmiş olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:
– K A R A R –
Dava, yanlar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak açılmış olup; sözleşme ile kararlaştırıldığı iddia olunan ceza koşulu alacağının tahsili istemine ilişkindir.
Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş, verilen karar davacılar vekilince temyiz edilmiştir.
Arsa paydaşlarından … mirasçıları olan davacılar, sözleşme konusu Ankara İli, … İlçesinde bulunan ve 6678 ada 1 ve 6678 ada 19 parsel sayılı olarak tapuya tescilli taşınmaza, sözleşmede yazılı koşullarla inşaat yapımı için tüm paydaşlar ile davalı şirket arasında …. Noterliği’nce doğrudan düzenlenen 14.03.2005 tarih ve 5749 yevmiye numaralı “Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı Gayrimenkul Satış Vaadi ve İnşaat Sözleşmesi” başlıklı sözleşme yapıldığını ve davalı şirketin miras bırakanı …’ya (2) adet dairenin teslimini yüklenmiş olduğu halde süresinde daireleri teslim etmediğini ileri sürerek; dairelerin teslimi gereken tarih olan 24.05.2007 ilâ dava tarihi arasındaki (9) aylık süre için 3.600 USD ceza koşulu alacağın davalıdan tahsilini istemişlerdir.
Tarafların açıklamaları ve sözleşme hükümleri birlikte değerlendirildiğinde; inşaatın zemin katındaki (3) numaralı, normal katındaki (12) numaralı dairelerin davacılara ait olduğu anlaşılmaktadır. Arsa payı inşaat sözleşmesinin (8.) maddesi gereğince, davalı, sözleşme tarihinden itibaren geçerli olmak üzere; (26) ay içinde yapı kullanma izin belgesini almak ve kat mülkiyetini de tesis etmek suretiyle davacılara ait dairelerin teslimini yüklenmiştir. Yine sözleşmenin aynı maddesi hükmünde; yüklenicinin, Bayındırlık İşleri Genel Şartnamesinde sayılan mücbir sebepler dışında bir aksamaya sebebiyet vermesi halinde arsa sahiplerine bağımsız bölüm başına 200 USD aylık ceza ödeyeceği kararlaştırılmıştır. Sözleşmenin (8.) maddesinde düzenlenen ceza koşulu, Borçlar Kanunu’nun 158/II. maddesi hükmünde tanımlandığı üzere; niteliğince, “ifaya ekli ceza” koşuludur.
Yüklenici, işin tesliminde gecikmenin haklı sebeplere dayandığını yasal delillerle kanıtlamış olmadıkça, işin tesliminde temerrüdün gerçekleşmesi durumunda, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olan arsa sahiplerince, sözleşmede kararlaştırılan ceza koşulu alacağı, yüklenici davalıdan istenebilir (BK. madde 106). Somut olayda da, ceza koşulu istenen süre içinde dairelerin, davacılara, davalı yüklenici tarafından teslim edilmediği çekişmesizdir.
Mahkemece, davacılardan … tarafından imzalanan 18.11.2006 tarihli ve “Ek Sözleşmedir” başlıklı adi yazılı belge kapsamını değerlendirilerek; belgede yazılı olduğu üzere, “mimari projede birinci bodrum katta yapılacak olan bağımsız bölümler yerine depolu dükkan yapıldığından dolayı bağımsız bölüm paylaşımında, arsa sahibi … adına düşen daire yerine zemin katta bulunan (3) numaralı dairenin verilmiş olmasının, uygun proje hazırlanması ve yapı ruhsatının alınması için 3-4 ay ilave süre ve ruhsat tarihinin de 08.08.2006 olarak belirlenmesi gerektiğini ve 26 ay inşaat süresi de eklendiğinde inşaatın bitim tarihinin 08.10.2009 olduğunu bildiren” bilirkişi kurulu raporu dayanak alınmış ve dava reddedilmiştir. Davacılardan … tarafından imzalanan 18.11.2006 tarihli ek sözleşmeye diğer mirasçıların da onay verdikleri anlaşılmakta ise de; bu sözleşmede belirtilen bağımsız bölüm değişikliğinin inşaat süresine etkisinin bulunmadığı davacılarca ileri sürülmektedir. Getirtilen Belediye işlem dosyası kapsamındaki belgeler ve mimari proje incelendiğinde; önceden yüklenici tarafından mimari proje ve dolayısıyla tadilat projesinin yapılmadığı; davalı tarafından yaptırılan tek bir mimari projesinde 13.06.2006 tarihli olduğu, 09.08.2006 tarihinde yapı ruhsatının alındığı ve dolayısıyla ek sözleşmenin daha sonra ve 18.11.2006 tarihinde yapıldığı görülmektedir. Hükme dayanak alınan bilirkişi kurulu raporunda ise, belediye işlem dosyası kapsamı ve onaylı mimari proje incelenmeden ve ek sözleşmenin, işin tesliminin geciktirilmesine hangi sebeplerle etkili olduğu açıklanmadan; ek sözleşmenin iş süresine 3,4 ay ilave süre eklenmesini gerektirdiğinin bildirilmesi dayanaksız kalmaktadır.
O halde; mahkemece yapılacak iş; mimar ve inşaat mühendislerinden oluşacak bilirkişi kurulu aracılığıyla, yerinde keşif ve inceleme yaptırılmak ve bilirkişi kuruluna mimari proje ve belediye işlem dosyası incelettirilmek ve yukarıda yapılan açıklamalar da gözetilmek suretiyle, dairelerin tesliminde haklı gecikme sebeplerinin bulunup bulunmadığının; varsa süresinin belirlenmesiyle varılacak sonuca göre bir karar vermekten ibaret olmalıdır. Eksik araştırma ve soruşturma ile yetersiz bilirkişi raporuna göre karar verilemez.
Açıklanan sebeplerle karar bozulmalıdır.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan sebeplerle davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulüne ve kararın davacılar yararına BOZULMASINA, fazla alınan temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davacılara geri verilmesine, 05.04.2010 gününde oybirliğiyle karar verildi.