YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2020/1808
KARAR NO : 2020/5393
KARAR TARİHİ : 24.09.2020
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi (Tük. Mah. Sıf.)
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 07.04.2010 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davalı şirket yönünden davanın usulden reddine, diğer davalılar yönünden reddine dair verilen 14.05.2019 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, yükleniciden temlik alınan kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Davacı vekili, müvekkilinin Alman vatandaşı olduğunu, …’nda bulunan … konutlarından 13 No’lu bağımsız bölümü 01.09.2003 tarihinde adi yazılı sözleşmeyle davalı … İnş.Ltd Şti’den satın aldığını, bedelin ödemesine ve taşınmazın teslim edilmesine rağmen tapunun müvekkiline devredilmediğini ileri sürerek dava konusu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalılar … ile … davanın reddini savunmuş, diğer davalı cevap vermemiştir.
Mahkemece, davacı ile davalı şirket arasındaki resmi şekilde yapılmayan sözleşmenin geçersiz olduğu, geçersiz sözleşmeye dayanılarak tescil talebinde bulunulamayacağı, kaldı ki davalılar … ve …’ın murislerinin bu sözleşmenin tarafı olmadığı gerekçesiyle bu davalılar yönünden davanın reddine; davacı tarafından açılan şirketin ihyası davasında davanın husumetten reddedildiği gerekçesiyle davalı şirket yönünden davanın HMK’nın 114/1-d maddesi gereğince usulden reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.
Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemektedir. Yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binaya karşılık, bu binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.
Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.
Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardandan bağımsız bölüm satın alınması halinde Türk Borçlar Kanununun 184. maddesi gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.
Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.
Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanununun 188. maddesi gereğince; “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Türk Borçlar Kanununun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.
Yapılan bu genel açıklamalardan sonra, somut olaya gelince; davacının 01.09.2003 tarihli adi yazılı satış sözleşmesiyle davalı yüklenici şirketten satın aldığı bağımsız bölümü 2004 yılından beri kullandığı, deprem sigortasını yaptırdığı, emlak vergilerini ödediği anlaşılmaktadır. Dosya arasında bulunmamakla birlikte, davalı şirket ile diğer davalıların murisi … arasında düzenlendiği anlaşılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yükleniciye düşen edimler, yüklenici tarafından yerine getirilmişse, davacı, yüklenicinin yaptığı temlike dayanarak arsa sahibine karşı edimin yerine getirilmesini isteyebileceğinden sözleşme hükümlerinin yerine getirilip getirilmediğinin tespiti önem arz etmektedir. Mahkemece, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi getirtilmek suretiyle Dairemizin yukarıdaki ilkeleri doğrultusunda araştırma ve inceleme yapılması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, davacı tüketici ile arsa sahipleri arasında sözleşme bulunmadığı belirtilerek yanılgılı gerekçeyle yazılı olduğu üzere hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 24.09.2020 tarihinde oy birliği ile karar verildi.