YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2019/4981
KARAR NO : 2020/6840
KARAR TARİHİ : 04.11.2020
14. Hukuk Dairesi
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki temliken tescil olmazsa bedelinin tazminatı ve muhdesatın tazminatının ödenmesi davasından dolayı mahal mahkemesinden verilen yukarıda gün ve sayısı yazılı hükmün; Dairemizin 28.11.2018 gün ve 2016/1356 Esas- 2018/8349 Karar sayılı ilamı ile onanmasına karar verilmişti. Süresi içinde bir kısım davalılar vekili tarafından kararın düzeltilmesi istenilmiş olmakla, dosya içerisindeki bütün evrak incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, temliken tescil ve ikinci kademede tazminat talebine ilişkindir. Davacılar vekili, dava konusu 2985 ada 1 parsel sayılı taşınmazın, bir kısım davalıların murisi olan … tarafından 15.12.1969 tarihli köy senedi ile; aynı yerde bulunan 2 parsel sayılı taşınmazın ise 31.10.1968 tarihli köy senedi ile bir kısım davalıların murisi … ve … tarafından davacıların murisleri … ve …’ya satıldığını, her iki taşınmazın da satışının yapıldığı tarihte bedelinin peşin olarak bir kısım davalılar murislerine ödendiğini, bedeli ödenen taşınmazların satıcıları tarafından aynı tarihte alıcılarına teslim edildiğini, davacıların murislerinin satın aldıkları taşınmazları o tarihten itibaren malik sıfatıyla tasarrufta bulunmak suretiyle ve üzerine konut yaparak kullandıklarını, ölümlerinden sonra da geriye kalan davacıların aynı yeri malik sıfatıyla kullanmaya devam ettiklerini, taşınmazı satan kişilerin ölümünden sonra adlarına tapu kaydı oluşan mirasçıların tapuları devretmediğini, haklarında Fethiye Asliye Hukuk Mahkemesinin 199/438 esas sayılı dosyasında tapu iptali ve tecil davası ikame edildiğini, mahkemenin tapu kaydının iptaline dair kararının Yargıtay tarafından bozularak davacıların temliken tescil davası ikame etmeleri gerektiğinin belirtildiğini, davacılar murislerinin ve devamında mirasçı davacıların iyi niyetli olarak malik sıfatıyla inşa ettikleri yapıların değerinin arzın değerinden fazla olduğunu belirterek taşınmazların uygun bir tazminat mukabilinde tapusunun iptali ile davacılar adına veraset ilamındaki hisseleri oranında tescilini, temliken tescilin yasadaki şartlarının oluşmaması durumunda her iki taşınmaz için bir kısım davalılar murislerine ödenen miktarın dava tarihindeki karşılığının ve taşınmazlara yapılan yapıların tüm cüzleri ile dava tarihindeki değerinin toplamının dava tarihinden itibaren hesaplanacak yasal faizi ile birlikte … ve … mirasçılarından alınmasını talep etmiştir.
Bir kısım davalılar vekili, Fethiye 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin bozma sonrasında 2005/35 Esas sayılı dosyasında açılan tapu iptal ve tescil davasının kesinleşmesiyle bu davayı açma hakkının zaman aşımına uğradığını, ayrıca kesin hüküm oluşturduğunu, davacıların tapulu taşınmaza ruhsatsız binalar yapmakla iyi niyetli olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
Davacılar vekili 27.09.2012 tarihli dilekçesiyle, … ve … mirasçıları haricindeki davalılar hakkındaki davadan feragat etmiştir.
Mahkemece; “Davacıların temliken tescil talebinin reddine, 42.648,24 TL tazminatın dava tarihinden işleyecek yasal faizi ile … mirasçılarından alınarak … mirasçıları olan …,……’ya verilmesine, 137.786,49 TL tazminatın dava tarihinden işleyecek yasal faizi ile … ve … mirasçılarından alınarak … mirasçıları olan …, …, …, …, ..’ya verilmesine, hakkında davadan feragat edilen kişiler hakkındaki davanın feragat nedeni ile reddine” karar verilmiştir.
Hükmü, bir kısım davalılar vekili ile … mirasçıları olan davalılar temyiz etmişlerdir.
Dairemizin 28.11.2018 tarihli ve 2016/1356 Esas, 2018/8349 Karar sayılı ilamı ile hükmün onanmasına karar verilmiştir.
Bir kısım davalılar vekili, karar düzeltme talebinde bulunmuştur.
TMK’nın 684 ve 718. maddeleri hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi TMK’nın 722, 723. ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuşmazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.
Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde malzeme sahibinin iyiniyetli olması yanında diğer bazı koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.
TMK’nın 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiasıyla ileri sürülebilir.
Malzeme sahibinin TMK’nın 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;
a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır.
TMK’nın 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin TMK’nın 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.
Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir. (Sübjektif koşul)
İyiniyet koşulunun gerçekleşmediği durumlarda diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılmasına gerek bulunmamaktadır.
b) İkinci koşul, yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır.
Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. İnşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açacaktır. (Objektif koşul)
c) Üçüncü koşul ise yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.
Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.
d) Yukarıda değinilen üç koşulun yanısıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.
Somut olaya gelince; mahkemece temliken tescil talebinin reddi ile ödenen satış bedeli ile muhdesat değerlerinin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davacılara ödenmesine karar verilmiştir. Dava konusu taşınmazlar üzerinde bulunan yapılar dava tarihine kadar halen davacılar tarafından kullanılmakta olduğundan belirlenen yapı değeri üzerinden ve sözleşme bedeli üzerinden yasal faize hükmedilmesi doğru değildir. Hükmün bu nedenle düzeltilerek onanmasına karar verilmesi gerekirken hükmün sehven onandığı bu defa yapılan inceleme sonucu anlaşıldığından, Dairemizin 28.11.2018 tarihli ve 2016/1356 Esas, 2018/8349 Karar sayılı onama kararı kaldırılarak HUMK’nın 438/7. maddesi gereğince hüküm sonucunun . aşağıdaki şekilde düzeltilerek onanması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle bir kısım davalılar vekilinin karar düzeltme isteminin kabulü ile Dairemizin 28.11.2018 tarihli ve 2016/1356 Esas, 2018/8349 Karar sayılı ilamının KALDIRILMASINA, hüküm sonucunun 2. ve 3. bentlerindeki “dava tarihinden işleyecek yasal faizi ile” ibarelerinin çıkarılmasına, hükmün değiştirilmiş ve DÜZELTİLMİŞ bu şekliyle ONANMASINA, peşin yatırılan harcın yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 04.11.2020 tarihinde oy birliği ile karar verildi.