YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2019/2958
KARAR NO : 2020/4439
KARAR TARİHİ : 07.07.2020
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 18/03/2013 gününde verilen dilekçe ile önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kısmen kabulüne, kısmen reddine dair verilen 24/04/2019 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili ve davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
_ K A R A R _
Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali tescil istemine ilişkindir.
Davacı vekili, müvekkilinin paydaşı olduğu dava konusu 110 ada 2, 111 ada 2, 114 ada 2, 115 ada 2, 116 ada 2 ve 118 ada 2 parsel sayılı taşınmazlarda 27.02.2013 tarihinde davalıya satılan hissenin önalım hakkı nedeniyle müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı vekili, dava konusu satışın gerçekte satış olmayıp hibe olduğunu, satıcının hissesini fiilen kayın babası …’nun kullandığını, satıcının taşınmazda hak sahibi olmaması nedeniyle dava konusu hisseleri kendisine hibe ettiğini ileri sürmüş ve fiili taksim savunmasında bulunmuştur.
Mahkemece, dava konusu 114 ada 2 parsel sayılı taşınmaz yönünden davanın reddine; diğer taşınmazlar yönünden davanın kabulüne karar verilmiştir.
Hükmü, davacı vekili ve davalı vekili temyiz etmiştir.
1)Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve tüm dosya içeriğine göre davacı vekili ve davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde görülmemiş, bu nedenle reddi gerekmiştir.
2)Davacı ve davalı vekilinin diğer temyiz itirazlarına gelince;
Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.
Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.
Somut olaya gelince; davaya konu satış işleminin dayanağı olan 27.02.2013 tarihli resmi senedin incelenmesinde, satıcı …’nun 110 ada 2 parsel sayılı taşınmazdaki hissesini 2.420,00TL; 111 ada 2 parsel sayılı taşınmazdaki hissesini 3.850,00TL; 114 ada 2 parsel sayılı taşınmazdaki hissesini 5.470,00 TL bedelle; 115 ada 2 parsel sayılı taşınmazdaki hissesini 730,00TL; 116 ada 2 parsel taşınmazdaki hissesini 3.300,00TL; 118 ada 2 parsel sayılı taşınmazdaki hissesini 1.600,00TL bedelle davalı …’na sattığı, toplam satış bedelinin 17.370TL, harç ve masraflar toplamının ise 764,80TL olduğu; 03.06.2014 tarihli makbuzla, 18.134,80TL önalım bedelinin depo edildiği anlaşılmıştır. Bu durumda mahkemece depo edilen toplam 18.134,80 TL önalım bedelinden 114 ada 2 parsel sayılı taşınmazın satış bedeli olan 5.470,00TL ve bu taşınmaza düşen tapu harç ve masraflar toplamı çıkardıktan sonra kalan bedelin davalıya ödenmesine karar verilmesi gerekirken hükmün 4. bendinde depo edilen önalım bedelinin 13.239,07TL, davalıya ödenmesine karar verilen bedelin ise 7.769,00TL olarak gösterilmesi doğru değildir.
Öte yandan, davacıdan 18.03.2013 tarihli harçlandırma formu ile 285,15TL peşin harç ve 28.04.2014 tarihli makbuzla 4.311,30TL tamamlama harcı alındığı halde ve alınan tamamlama harcının davacıya iade edilip edilmediği tespit edilmeden, hükmün 5. bendinde davacıdan 1.430,35TL peşin harç ve 22.294,00TL tamamlama harcının alındığının belirtilmesi de doğru olmamıştır.
Mahkemece değinilen husular gözardı edilerek yanılgılı değerlendirmeyle yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenlerle bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davacı vekili ve davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddine, (2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davacı ve davalı vekilinin diğer temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 07.07.2020 tarihinde oy çokluğu ile karar verildi.
KARŞI OY
Dava, yasal önalım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil işlemine ilişkindir.
Dava konusu taşınmazlardan 114 ada 2 parsel sayılı taşınmaz, tarım arazisidir.
4721 sayılı yasanın 732. maddesi uyarınca, paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.
6537 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımında Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun 5. maddesi ile 3/7/2005 tarihli ve 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. maddesinden sonra gelmek üzere eklenen 8/İ maddesinin ikinci fıkrası sınırdaş tarımsal arazi maliklerine de önalım hakkı getirerek aynı yasanın 1. maddesinde açıklanan “.., asgari tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin belirlenmesi ve bölünmelerinin önlenmesi..” amacına uygun bir düzenleme getirmiştir.
Yasal önalım hakkının başlıca iki amacı vardır. Paydaşlar arasında istenmeyen kişilerin girmesini önlemek ve paydaşlar arasında birçok soruna sebep olan paylı mülkiyetin ortadan kalkmasını kolaylaştırmaktır. Bunların yanında, yasal önalım hakkının kullanılması ile arazilerin çok fazla bölünmesinin de önüne geçilebileceği söylenebilir. Hatta, 5403 sayılı yasada yapılan değişiklik ile tarım arazilerinin birleştirilmesi dahi amaçlanmıştır.
Daire ile görüş ayrılığına sebebiyet veren husus, tarım arazilerinde “fiil taksim/eylemli paylaşma” varlığının yasal önalım hakkına engel teşkil edip etmeyeceği noktasındadır.
Türk Medeni Kanun (TMK) düzenlemesinde paydaşlar arasında fiili taksim hususu düzenlenmediği gibi önalım hakkının kullanımına olan etkisine dair bir düzenleme de bulunmamaktadır. Bu kavram uygulamamıza Yargıtay içtihatları ile girmiştir. Yargısal içtihatlarda yapılan tanıma göre paydaşlar arasında fiili taksim bulunduğu taktirde önalım hakkının kullanılmasının dürüstlük kurallarına aykırı olduğunun kabul edilebilmesi için, yasal önalım hakkına konu payın ilişkin bulunduğu bir taşınmazın varlığı, bu taşınmazın, paydaşlarca kendi aralarında taksim edilmesi ve davacı ve davalıya pay satan paydaş (paydaşların) taşınmazın belirli bir kısmını kullanması gerekli ve yeterlidir. Paydaşlar arasında fiili taksim bulunması hâlinde yasal önalım hakkının kullanılamayacağına dair bir yasa hükmü bulunmasa da, taşınmazda fiili bir kullanma biçimi oluşmuş, uzun süre de paydaşlar bu durumu benimsemişlerse kayıtta paylı, eylemli olarak bağımsız bu oluşumun korunması, TMK’nin 2’nci maddesinde tanımını bulan dürüstlük kuralının gereğidir. Zira TMK’nin 2’nci maddesinde herkesin haklarını kullanırken ve borçlarını ifa ederken dürüstlük kurallarına uyması zorunluluğu getirilmiş, uyulmamasının yaptırımı olarak da hakkın kötüye kullanılmasının hukuk düzeni tarafından korunmayacağı belirtilmiştir. Bilindiği üzere hakkın açıkça kötüye kullanıldığı tüm hâllerde dürüstlük kuralına da aykırılık söz konusudur. Fiili taksimin hukuki dayanağını da TMK’nin bu maddesi oluşturmaktadır (Tunaboylu, M.: Önalım (Şuf’a) Davaları, 4. b., Ankara 2008, s.440).
Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK’nin 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.
Yüksek Mahkeme uzun süredir istikrar kazanan kararlarında fiili taksim halinde önalım hakkının kullanılamayacağına karar vermesinde bizce bir haklılık vardır.Ancak, yasal bir dayanağı olmadığı halde TMK 2. maddesine dayanarak verdiği kararlarının 5403 sayılı yasada yapılan yasal değişiklik uyarınca artık uygulama dayanağı kalmamıştır.
6537 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımında Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 5. maddesi ile 3/7/2005 tarihli ve 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. maddesinden sonra gelmek üzere eklenen 8/İ maddesinin ikinci fıkrası uyarınca , tarımsal arazilerin satılması halinde sınırdaş tarımsal arazi maliklerine önalım hakkı tanınmaktadır.
Adı geçen yasa maddesinin iptal istemini inceleyen Anayasa Mahkemesi 30.10.2014 tarihli 2014/133 Esas, 2014/165 sayılı Kararı ile “…Dava konusu kuralda, müşterek malik konumunda bulunmayan sınırdaş tarımsal arazi malikine de önalım hakkı tanınmaktadır. Maddenin gerekçesinden, amacın, tarımsal arazilerin (işletmelerin) büyümesini sağlamak olduğu anlaşılmaktadır.
Anayasada önalım hakkını müşterek mülkiyete münhasır kılan herhangi bir hüküm bulunmadığından kanun koyucu, meşru bir amaç gözetmek ve Anayasanın 13. maddesinde belirtilen ilkelere uymak kaydıyla, başka hukuksal ilişki biçimlerinde de taraflara önalım hakkı tanıyabilir.
Anayasanın 44. maddesiyle Devlete, tarım topraklarının korunması ve geliştirilmesi ödevi yüklenmiş ve bu amaçla, tarımsal arazileri gruplandırma ve bunların büyüklüğünü belirleme yetkisi tanınmıştır.
Tarımsal açıdan gelişmiş ülkelerde yıllara göre tarımsal işletmelerin sayısı azalıp büyüklükleri artarken, ülkemizdeki süreç bunun tam tersi bir şekilde işlemekte, tarımsal işletme sayısı artarken büyüklükleri azalmaktadır. Modern ülkelerde olduğu üzere tarımsal işletmelerin büyümesinin sağlanması yolunda düzenleme yapılmasının kamu yararına aykırı bir yönü olmadığı gibi Anayasanın 44. maddesiyle Devlete yüklenen ödevle de uyumludur. Bu itibarla, tarımsal arazilerin satışında, sınırdaş tarımsal arazi malikleri lehine önalım hakkı getirilmek suretiyle mülkiyet hakkına yapılan müdahalenin meşru bir amaca dayandığı anlaşılmaktadır.
Öte yandan dava konusu kuralı içeren 8/A maddesinin son fıkrasıyla atıf yapılan TMK hükümleri uyarınca, önalım hakkını kullanan sınırdaş parsel maliki, satışın tarafları arasında akdedilen sözleşmede (resmi satış senedinde) gösterilen bedeli satıcıya ödemek zorundadır. Dolayısıyla taşınmaz, malikin amaçladığı kişinin dışındaki birine satılmakta ise de malikin maddi yönden herhangi bir kaybı söz konusu olmadığından menfaatinin gözetilmediği ve dolayısıyla mülkiyet hakkına ölçüsüz bir şekilde müdahalede bulunulduğu söylenemez.
Malikin, mülkünü dilediği kişiye satabilmesi, Anayasanın 35. maddesinde güvenceye bağlanan mülkiyet hakkının bir gereğidir. Dava konusu kural, tarım arazilerinin büyütülmesini sağlamak amacıyla malikin bu serbestisini, sınırdaş parsel maliklerine önalım hakkı tanımak suretiyle sınırlamıştır. Buna karşılık, kanun koyucu, taşınmazın sınırdaş maliklerden birine satılması durumunda, satış yapılacak sınırdaşı seçmesi hususunda maliki tamamen serbest bırakmak suretiyle kamu yararı ile malikin kişisel yararı arasında makul bir denge kurmaya çalışmıştır. Kanun koyucu bir yandan, malikin mülkünü dilediği kişiye satma yetkisini sınırlarken diğer taraftan bu kısıtlamayı, taşınmazın sınırdaş malikler dışındakilere satılması durumuna münhasır kılarak orantı kurmuştur.
Kanun koyucu, önalım hakkının birden fazla sınırdaş malik tarafından kullanılması durumunda arazinin mülkiyetinin kime devredileceğini belirleme yetkisini hakime bırakmakla birlikte, bu konuda hakimi tamamen serbest bırakmamış, taşınmazın tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş taşınmaz malikine devrine karar vermekle yükümlü kılmıştır. Dolayısıyla bu davada hakimin yapacağı inceleme, taşınmazın hangi sınırdaş araziyle ekonomik bütünlük oluşturduğunun tespitinden ibarettir. Hakimin, taşınmazı, ekonomik bütünlük oluşturan sınırdaş taşınmaz malikine devrine karar vermesinin mülk sahibi aleyhine sonuç doğuracağı söylenemez…” gerekçesi ile iptal istemini reddetmiştir.
Yargısal kararlarda fiili taksim olgusunun varlığı halinde önalım hakkının kullanılamayacağına ilişkin süregelen uygulamaların yasa değişikliği ile birlikte artık tarım arazilerinde devam edilmesi mümkün değildir. Keza, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununa 6537 sayılı Kanunla, tarım arazisi niteliğindeki bir taşınmazın satılması halinde, o araziyle sınırdaş olan taşınmaz maliklerine önalım hakkı tanımaktadır. Diğer bir deyişle, tek kişi mülkiyetine tâbi bir tarım arazisi satıldığında, bu taşınmazla sınırdaş olan bir diğer komşu taşınmazın maliki önalım hakkına sahip olduğu kabul edildiği halde birçok paydaşı olan paylı bir taşınmazda bir paydaşın payını devretmesine karşın payını satan ve davacının taşınmazda belli bir kısmı kullandığının saptanması halinde önalım hakkını kullanamayacağı çelişki doğurduğu gibi kamu düzeni ve kamu yararı ilkeleri gözetilerek çıkarılan yasaya ve adalet ilkesi ile hakkaniyete uygun düşmeyecektir.
Sayın çoğunluğun, yerel mahkeme kararının önalım bedeli ve harca yönelik bozma gerekçesine katılmakla beraber, yukarıda açıklanan nedenlerle, tarım arazilerinde ilkesel olarak, fiili taksim olgusunun önalım hakkına engel teşkil etmeyeceği görüşünde olduğumdan, dava konusu 114 ada 2 parsel sayılı taşınmaz yönünden, yerel mahkemenin taşınmazın fiilen taksim edildiği gerekçesiyle davanın reddine ilişkin hükmünün de bozulması gerektiğini düşündüğümden çoğunluğun kararına bu yönüyle katılamıyorum.